【正文】 nt Operation （三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 (第三版 )(2023年 )； 建設(shè)部《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》 (建標(biāo)[2023]205號(hào) )； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《 投資項(xiàng)目可行性研究指南 》 (計(jì)辦投資 [2023]15號(hào) )； （四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍 （五）項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論、問題與建議 一 總論 6 Course Design for Real Estate Development Operation （一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)政策層面分析 土地供給政策調(diào)整 房地產(chǎn)金融政策調(diào)整 物業(yè)管理政策 房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整 （二）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析 （三）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析 二 項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析 7 Course Design for Real Estate Development Operation （四）武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （五）項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （六）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì) 是市場(chǎng)與環(huán)境諸條件綜合作用的結(jié)果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢(shì)的結(jié)合，是區(qū)域市場(chǎng)個(gè)性、開發(fā)企業(yè)個(gè)性與項(xiàng)目地塊個(gè)性的結(jié)合 。項(xiàng)目條件優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)12 B3…12 D3… 相 關(guān) 性 可 進(jìn) 取 性 S t r e n g t h s W e a k n e s s e sO p p o r t u n i t i e sT h r e a t sSWOT分析模型 二 項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析 9 Course Design for Real Estate Development Operation （一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的總體原則 （二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 空間組織和建筑布局 環(huán)境設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格特點(diǎn) 消防設(shè)計(jì) 交通組織 管理系統(tǒng) 公共設(shè)施 住宅戶型平面 三 項(xiàng)目建設(shè)方案 10 Course Design for Real Estate Development Operation （三）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 一 規(guī)劃用地面積 M2 二 總建筑面積 M2 其中： 1 多層、小高層、高層住宅 M2 2 別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房 M2 3 公建面積 M2 三 道路及停車場(chǎng) 四 建筑密度 五 容積率 六 綠化率 三 項(xiàng)目建設(shè)方案 11 Course Design for Real Estate Development Operation （一）項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位 職業(yè)、收入、學(xué)歷等 。 （三）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 銷售價(jià)格的確定 。 四 項(xiàng)目定位 13 Course Design for Real Estate Development Operation 主要定價(jià)方法有兩種： 市場(chǎng)比較法 根據(jù)市場(chǎng)上已有項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 評(píng)分依據(jù)（因素） ： 位置、環(huán)境、價(jià)格、規(guī)劃、建筑、規(guī)模、物業(yè)管理、交通等 。 （四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 用橫道圖表示項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。 八 項(xiàng)目投資估算與資金安排 21 Course Design for Real Estate Development Operation 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 占項(xiàng)目投入總資金 的比例（ %） 估算 說明 合計(jì) 其中：外匯 1 建設(shè)投資 建設(shè)投資靜態(tài)部分 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 工程建設(shè)其他費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) 建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 2 流動(dòng)資金 3 項(xiàng)目投資總計(jì)（ 1+2） 表 《項(xiàng)目投資估算匯總表》 22 Course Design for Real Estate Development Operation 投資估算說明 1）建筑工程費(fèi)估算 表 建筑安裝工程費(fèi)估算表 序號(hào) 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價(jià) 費(fèi)用合計(jì) （萬元） 指標(biāo) 單位 1 寫字樓 M2 70000 1450 元 /M2 2 住宅樓 M2 60000 1200 元 /M2 3 商務(wù)中心 M2 100000 1450 元 /M2 4 地下建筑 M2 70000 1700 元 /M2 合 計(jì) 八 項(xiàng)目投資估算與資金安排 23 Course Design for Real Estate Development Operation 投資估算說明 2）室外工程建設(shè)費(fèi)估算 P42 表 2－ 2 室外工程主要包括地下管線、道路、綠化等工程 表 室外工程建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 建、構(gòu)筑 物名稱 單位 工程量 單價(jià) 費(fèi)用合計(jì)（萬元） 備注 指標(biāo) 單位 1 道路 M2 5400 400 元 /M3 216 水泥路面 2 圍墻 M2 300 200 元 /M3 6 磚墻和欄桿 3 地下綜合管線 M2 1000 800 元 /M2 80 水、電、氣 4 綠化及小品 M2 18900 50 元 /M2 喬、灌、草 5 環(huán)境景觀 處 2 200 萬元 /處 400 小區(qū)主題園 合計(jì) 八 項(xiàng)目投資估算與資金安排 24 Course Design for Real Estate Development Operation 投資估算說明 3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算 工程建設(shè)其他費(fèi)用按各項(xiàng)費(fèi)用科目的費(fèi)率或者取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算 表 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表 Next Page 八 項(xiàng)目投資估算與資金安排 25 Course Design for Real Estate Development Operation 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算依據(jù) 費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn) 總價(jià) 1 土地使用費(fèi) 土地使用權(quán)出讓合同 /畝 2 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建安工程費(fèi)用的 2%，綜合調(diào)整系數(shù)取 1 3 工程勘察費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 綜合估算，設(shè)計(jì)費(fèi)的 15% 4 前期工作費(fèi) 省及當(dāng)?shù)馗潘闳≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 工程費(fèi)用的 % 5 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 工程監(jiān)理收費(fèi)辦法 工程費(fèi)用的 1% 6 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 省及當(dāng)?shù)馗潘闳≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 工程費(fèi)用的 % 7 竣工圖編制費(fèi) 省及當(dāng)?shù)馗潘闳≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 5