【正文】 ? 6．商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評價一般涉及到哪些指標(biāo)？ ? 7． KPMG的風(fēng)險中性定價模型是如何表述的？ ? 8．房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨著哪些風(fēng)險？ ? 9．商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制手段包括那些內(nèi)容？ 演講完畢，謝謝觀看！ 。具體來說，評估人通過對項目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得出項目的總投資利潤、自有資金利潤率、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)；通過還貸資金來源和還款方式，對項目還款能力進行預(yù)測。所謂財務(wù)效益評估是指根據(jù)現(xiàn)行則‘稅制度和價格體系，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)收入與支出，分析該項目的盈利能力、清償能力和盈虧平衡點，從而判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)可行性。這種評級工作同項目財務(wù)評估不同，需要進行認真區(qū)分。 本章小結(jié) ? 房地產(chǎn)貸款是指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費和管理活動中涉及的各類貸款：狹義的房地產(chǎn)貸款是指根據(jù)，將房地產(chǎn)貸款規(guī)定為與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、．消費活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款。 ? 以上四類房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中所涉及的保險產(chǎn)品的最大共同特征就是投保人都是開發(fā)商或開發(fā)活動的密切參與者，而被保險人除投保人外，有時還會加上貸款銀行。 ? （四）工程監(jiān)理責(zé)任保險 ? 工程監(jiān)理責(zé)任保險主要針對經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準，取得相應(yīng)資質(zhì)證書并經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，依法設(shè)立的工程建設(shè)監(jiān)理企業(yè)。保險責(zé)任主要包括：在保險合同期內(nèi)，因被保險人設(shè)計的疏忽或過失而引發(fā)工程質(zhì)量事故造成下列損失或費用，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，保險人負責(zé)賠償：建設(shè)工程本身的物質(zhì)損失；第三者身亡或財產(chǎn)損失；事先經(jīng)保險人書面同意的訴訟費用。中國目前雖然尚未普及房屋產(chǎn)品責(zé)任保險，但按照保護消費者權(quán)益的相關(guān)法律法規(guī)精神，房地產(chǎn)開發(fā)商是需要承擔(dān)房產(chǎn)銷售中的產(chǎn)品責(zé)任風(fēng)險的，因此這類保險的出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是大勢所趨。建工險在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批中通常屬于必備要素，銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款前，一般都要檢查開發(fā)商提供的保單原件，并保存復(fù)印件。它適用于一切以籌集資金方式所進行的改建、擴建及新建的建筑工程項目。 ? 1．風(fēng)險監(jiān)管措施 ? 2．風(fēng)險控制手段 ? 3．風(fēng)險管理要求 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款保險 ? 一、房地產(chǎn)保險概述 ? 二、房地產(chǎn)保險的分類 ? 三、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時的保險要求 一、房地產(chǎn)保險概述 ? 房地產(chǎn)保險是以房屋及其相關(guān)利益和責(zé)任為保險標(biāo)的的保險，它是基于房地產(chǎn)風(fēng)險而產(chǎn)生的。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險控制的法規(guī)依據(jù) ? 銀監(jiān)會于 2023年 8月組織制定討論通過 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 》 （簡稱《 指引 》 ）。由于目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)還很不成熟，再加上房地產(chǎn)類貸款往往期限較長，這就必然造成銀行房地產(chǎn)貸款信貸資產(chǎn)流動性緩慢，變現(xiàn)能力差。 ? 5．流動性風(fēng)險 ? 流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行無力為到期債務(wù)的減少或資產(chǎn)的增加提供融資而造成損失甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。 （七）不良資產(chǎn)處置管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險類型 ? 1．政策風(fēng)險 ? 2．市場風(fēng)險市場風(fēng)險包括利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、股票風(fēng)險和商品風(fēng)險。此外，商業(yè)銀行一般不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款借新還舊。逾期貸款要從貸款到期的次日計收罰息，逾期三個月以上的貸款，要在五級分類中進行調(diào)整。若銀行根據(jù)合同約定要求提前歸還貸款，則應(yīng)向借款人和保證人發(fā)出《 貸款提前到期通知書 》 并著手辦理相關(guān)手續(xù)。若不能滿足銀行要求，銀行可以根據(jù)合同約定停止支付借款人尚未使用的貸款資金，甚至可以要求提前收回貸款。此外還須關(guān)注抵（質(zhì)）押物的當(dāng)初的估價與現(xiàn)在的市場價格是否出現(xiàn)重大變化、抵（質(zhì)）押物是否完好、貸款余額同抵押物的現(xiàn)值比例是否合適、抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押的問題。為防止借款人將資金投入其他項目，可以在貸款合同中根據(jù)預(yù)測的銷售進度計劃安排靈活的還款計劃，逐步將銷售回籠資金用于還貸。 （四）回籠資金管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售或銷售回籠資金是貸款的第一還款來源，對項目回籠資金的管理是銀行防范由借款人在清償完所有貸款前挪用資金造成的信用風(fēng)險的有效手段。貸款項目檢查的時間則不固定，隨貸款發(fā)放時間的不同而不同，檢查間隔應(yīng)當(dāng)參考五級分類結(jié)果，正常和關(guān)注類貸款一般為貸款發(fā)放后 90天內(nèi)，次級類貸款一般為貸款發(fā)放后 60天內(nèi)，可疑和損失類貸款的檢查間隔為貸款發(fā)放后的 30天之內(nèi)。 ? 5．損失 ? 在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，貸款本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。 ? 3．次級 ? 借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，依靠其正常經(jīng)營收入已無法保證足額償還本息。 ? 1．正常 ? 借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還，即有充分把握按時足額償還本息。 （三）貸款分類管理 ? 根據(jù)中國人民銀行頒布的 《 貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則（試行） 》 ，按照風(fēng)險程度的不同，商業(yè)銀行要將貸款從高到低劃分為五類，分別是：正常、關(guān)注、次級、可疑和損失。 ? 2．開發(fā)項目是否正常 ? 對開發(fā)項目的監(jiān)測包括以下要點： （ 1）項目進展是否順利，工程進度是否按照計劃執(zhí)行： （ 2）投資預(yù)算執(zhí)行情況如何； （ 3）完工量與資金使用量是否匹配； （ 4）項目建設(shè)中的主要成本變動情況； （ 5）施工質(zhì)量是否達標(biāo)；（ 6）配套設(shè)施建設(shè)如何； （ 7）市場銷售情況； （ 8）資金回籠情況如何； （ 9）與項目配套的貸款（如個人住房貸款或商用房貸款）；（ 10）還款資金落實情況。目前商業(yè)銀行的慣常做法是：借款企業(yè)定期向貸款銀行提供項目 工程進度計劃、付款計劃和貸款資金使用明細、劃款憑證 （如電匯、網(wǎng)銀憑證）、 主要結(jié)算銀行的對賬單 ；每次支取資金時需向銀行提供有效證明（如購銷合同），款項使用后提供發(fā)票。貸款項目檢查的重點在于對可能影響還款的因素進行持續(xù)監(jiān)測，監(jiān)測報告的內(nèi)容包括以下幾個方面。 （二）貸款項目檢查 ? 對貸款項目的檢查是貸后管理最核心的部分 ，及時且高質(zhì)量地完成貸后檢查工作不僅能及時發(fā)現(xiàn)項目和企業(yè)潛藏的風(fēng)險，還有可能發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)資源和市場趨勢，因此貸款項目檢查關(guān)系到銀行信貸資金的安全和未來發(fā)展。 ? 6．貸后檢查資料 ? 季度或月度貸后檢查報告、季度貸款五級分類報告、貸款后按季度或月度收集的財務(wù)報表、資金劃轉(zhuǎn)憑證、對賬單、能夠證明貸款用途的合同和發(fā)票。 ? 4．合同類資料 ? 借款借據(jù)、借款合同、保證合同或抵（質(zhì)）押合同、貸款審批意見書、其他相關(guān)協(xié)議。 ? 證明貸款用途的合同和發(fā)票。 ? 3．貸款項目資料 ? （ 1）“五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、國有土地使用證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)日印件、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件。 ? 2．擔(dān)保資料 ? （ 1）第三方信用保證類貸款：保證人提供的貸款擔(dān)保承諾書。 ? （ 2）文件類材料。 ? 1．借款人資料 ? （ 1）基本資料。 （一）檔案管理 ? 貸款檔案是銀行信貸活動的真實記錄，包括貸款申請從資料、調(diào)查報告、保證人或擔(dān)保物資料以及貸款合同、擔(dān)保合同等法律文件因此具有無可替代的法律效力。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理包括了檔案管理、貸款項目檢查、貸款分類管理、回籠資金管理、保證人及抵（質(zhì)）押物管理、貸款回收管理和不良資產(chǎn)處置管理。借款銀行在認定抵押物價值時必須核對相應(yīng)的支付憑證或合同發(fā)票。 ? （二）在建工程抵押 ? 當(dāng)項目建設(shè)開發(fā)投資總額完成了 25%以上，具備房屋期權(quán)抵押條件時，應(yīng)要求貸款企業(yè)辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù)，將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。 ? （一）土地使用權(quán)抵押貸款企業(yè)支付了全部土地出讓金并獲得了 《 國有土地使用證 》后，到房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。人力資源流動性分析主要是考察企業(yè)在人員上的穩(wěn)定性如何，一個人員變動頻繁的企業(yè)注定難以實現(xiàn)良性發(fā)展，在實踐中銀行評估人員要重點關(guān)注 企業(yè)高管尤其是董事長 、 總經(jīng)理和財務(wù)負責(zé)人 是否穩(wěn)定，如果總經(jīng)理或財務(wù)負責(zé)人經(jīng)常變化往往預(yù)示著企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了嚴重問題。人力資源的選擇包括人力資源自然結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)、技能結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)四個方面，其中自然結(jié)構(gòu)是指性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。 ? 在房地產(chǎn)項目的實施中涉及的業(yè)務(wù)往來單位很多，從銀行信貸部門、城市規(guī)劃部門、設(shè)計部門、施工部門到物資供應(yīng)部部門、環(huán)境保護部門等，與這些單位關(guān)系協(xié)調(diào)的好壞直接關(guān)系到項目進展順利與否。 ? 國家主管部門擔(dān)負著制定發(fā)展項目政策和計劃的工作，往往對大中型項目有著最終決策權(quán)（如大型開發(fā)區(qū)），對相關(guān)的房地產(chǎn)金融政策也有很大影響，因此在分析時應(yīng)當(dāng)首先考慮國家機構(gòu)制定有關(guān)政策的能力和政策的正確與否，其次還要考慮相互關(guān)聯(lián)的不同國家部門的協(xié)調(diào)問題。 （四）項目組織與人力資源分析 ? (3)項目協(xié)作機構(gòu)。商業(yè)房地產(chǎn)項目就是要分析未來使用該物業(yè)的公司或商戶的盈利能力，只有這些公司擁有穩(wěn)定的盈利才能保證商業(yè)房地產(chǎn)項目的租金，收入。項目經(jīng)營機構(gòu)負責(zé)提供項目實施的成果，由于項目竣工后的經(jīng)營情況關(guān)系到項目償債能力以及項目的預(yù)期收益能否實現(xiàn)等問題，在項目組織機構(gòu)分析中需要給予充分重視。建設(shè)單位雖然不一定具體承擔(dān)建設(shè)工作本身，對項目建設(shè)單位的分析要從機構(gòu)設(shè)置、人員配備、監(jiān)督系統(tǒng)等方面入手，分析的重點是防止機構(gòu)的擴大化，提高機構(gòu)實施項目的能力和處理突發(fā)事件的能力。 ? (1)項目實施機構(gòu)。人力資源分析是指對企業(yè)的人力資源選擇、來源、招聘與培訓(xùn)等總體規(guī)劃進行的詳細論證與考察。 （四）項目組織與人力資源分析 ? 高效、精簡的組織和合理的人員配備，特別是關(guān)鍵崗位人員的良好素質(zhì)是保證項目成功實施和運作的重要條件。 ? 銷售收入是根據(jù)銷售進度確認的收入，在實際工作中，部分銷售收入尚未收到現(xiàn)金，而銷售回款是指銷售收入中已經(jīng)收到現(xiàn)金的那一部分收入，能夠真正投入項目建設(shè)的資金是項目銷售回款而非銷售收入。這時評估人應(yīng)當(dāng)考慮把施工企業(yè)納入評估范圍，尤其是在施工企業(yè)既為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資，又為開發(fā)企業(yè)的銀行貸款提供擔(dān)保的情況下。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因某種原因?qū)е马椖窟\轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難或違反借款合同的約定，銀行隨時可能停止發(fā)放新貸款并提前收回原有貸款。 2．銀行貸款 ? 銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資渠道中始終扮演著重要角色，若將個人住房抵押貸款包括在內(nèi)，銀行貸款的比例決不低于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比例 ，銀行風(fēng)險由此可見一斑。企業(yè)所有者權(quán)益包括 實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤 ，評估時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注實收資本是否與注冊資本一致，是否存在股東抽逃資金的問題，未分配利潤是否存在虛增，留存收益是否真實。 ? 對項目資本金的要求不僅可以有效防止市場出現(xiàn)投資過熱；而且對銀行的信貸資金本身也是一種保護。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的資金量巨大，若籌集不到足額的資金或在時間上不能匹配則可能使項目陷入停工，而籌資渠道選擇不當(dāng)則可能造成資金成本上升甚至籌資計劃失敗。 （三）資金來源籌措評估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金來源主要有五個： 自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售回款、施工墊資和其他借款。然后根據(jù)項目所在區(qū)位的情況，結(jié)合項目自身特點、目標(biāo)消費人群、收入水平、消費偏好、同類產(chǎn)品價格、未來市場預(yù)期以及政策因素等對房地產(chǎn)市場的影響，對項目做出細分市場及項目的市場發(fā)展趨勢的判斷。 項目市場評估是貸款銀行分析判斷項目還款能力的重要依據(jù)。） ? 最后，要了解項目征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、辦理相應(yīng)批復(fù)手續(xù)直至完成開工前準備等工作的進度情況；分析項目開、竣工時間及施工進度安排，對已開工項目要分析其投資完成進度和資金到位情況；分析項目建設(shè)所需的材料、機械設(shè)備及施工技術(shù)情況，如材料供貨渠道是否穩(wěn)定、機器設(shè)備是否可靠：對項目的設(shè)計單位資質(zhì)、施工組織及環(huán)境保護條件進行評價。 （一）項目建設(shè)條件評估 ? 再次，要重點核查項目的相關(guān)法律文件，確保項目建設(shè)合法有效 。此外，考慮到當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張的現(xiàn)實情況，項目評估人還應(yīng)當(dāng)分析在政策允許和技術(shù)上可行的前提下，該房地產(chǎn)項目的土地利用效率是否達 到最優(yōu)。 ? P100 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目非財務(wù)評估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估包括了兩個方面的內(nèi)容， ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)項目非財務(wù)評估 ? 二是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目非財務(wù)評估包括： 項目建設(shè)條件評估 、 項目市場評估 、 資金來源籌措評估 、 項目組織與人力資源分析 四個方面。這些指標(biāo)包括： ? ①償債能力指標(biāo) ? ②獲利能力指標(biāo) ? ③營運能力指標(biāo) ? (4)信用評級指