房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2(參考版)
2024-12-31 03:59本頁(yè)面
【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般可以展期，但展期的期限不能超過(guò)原貸款期限的一半。 2023/1/16 66 二、借款人及貸款項(xiàng)目管理 ? 借款人未如約還貸則該項(xiàng)貸款就可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，具體情形非常多樣，應(yīng)分別對(duì)待，嚴(yán)格規(guī)管。 ? ⑴主要內(nèi)容 ⑵貸后檢查的時(shí)間間隔 ⑶貸后檢查程序 ? ⑴監(jiān)管人 —— 貸款人自身或受托機(jī)構(gòu)。 2023/1/16 56 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查案例 ? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期的自有資金籌措計(jì)劃為：擬以自有資金投入 12023萬(wàn)元，其中已投入 2023萬(wàn)元，其余以一期項(xiàng)目銷售回款投入，但這部分不能在我行貸款投放之前投入，而一期已銷售回款比例為 95%自有資金投入依靠一期項(xiàng)目尾盤(pán)的銷售，且不能在我行貸款投放前到位，其籌措計(jì)劃缺乏可靠性。由于產(chǎn)量減少了，年費(fèi)用也會(huì)減少， C=， ? NPV=+()(P/A,10%,300)=4000萬(wàn)美元，不可行。 ? 假設(shè)儲(chǔ)量不是 30億噸，而只有 3億噸，則 n=30年，NPV=+()(P/A,10%,30)=854美元，可行，說(shuō)明儲(chǔ)量不是可行與否的致命點(diǎn)。 ? 則： = . ? = . ? 方案 1優(yōu)； )10%,10,/)(120500(%)101(10001000 51 APNPV ?????? ? )10%,10,/(300)10%,10,/)(310600(15002 FPAPNP V ?????21 NP VNP V ?2023/1/16 53 ? ? ? ? (1)盈虧 平衡點(diǎn) 的計(jì)算 ? 盈虧 平衡點(diǎn) 銷售房屋數(shù)量 = 年固定成本／（單位產(chǎn)品價(jià)格 單位可變成本 單位產(chǎn)品銷售稅金） ? 目標(biāo)利潤(rùn)為 Y時(shí)，盈虧 平衡點(diǎn) 銷售房屋數(shù)量 = （ 年固定成本 +Y） ／（單位產(chǎn)品價(jià)格 單位可變成本 單位產(chǎn)品銷售稅金） 2023/1/16 54 ? 例，某企業(yè)投資某住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年產(chǎn)銷能力為12023套，年固定費(fèi)用 60億元，單套變動(dòng)費(fèi)用 5萬(wàn)元，單套售價(jià) 70萬(wàn)元，稅金為 5萬(wàn)元，試問(wèn)： ? （ 1）此企業(yè)盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量為多少？ ? （ 2）企業(yè)每年能獲利潤(rùn)為多少？ ? （ 3）計(jì)算該項(xiàng)目對(duì)價(jià)格下降的承受能力。 ? 但要注意可比性問(wèn)題，即使用壽命相同方案可直接比較，而使用壽命不相同的方案，則應(yīng)取兩個(gè)方案中 使用壽命的最小公倍數(shù)作為分析期 ，采用重復(fù)原案法處置， 2023/1/16 52 ? 例如，設(shè)兩個(gè)對(duì)比方案，方案 1投資、年收入和年經(jīng)營(yíng)成本分別為 1000萬(wàn)元、 500萬(wàn)元和 120萬(wàn)元，方案2的分別為 1500萬(wàn)元、 600萬(wàn)元和 310萬(wàn)元，方案 2期末殘值為 300萬(wàn)元，兩方案壽命期分別為 5年和 10年，基準(zhǔn)收益率為 10%，試用凈現(xiàn)值法判別其優(yōu)劣？ ? 解：假設(shè)①取其分析期為兩方案的最小公倍數(shù) 10年。 ? 例如，某工程項(xiàng)目現(xiàn)金流如下： 當(dāng)年凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值值上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)現(xiàn)正值的年數(shù)累計(jì)折現(xiàn)值出 ?? 1)(2023/1/16 51 ? ⑷ 凈現(xiàn)值 ? FNPV=∑（ CICO） t（ 1+IC） t ? 對(duì)于單一方案，若 NPV≥0,則項(xiàng)目可行；若 NPV0，則項(xiàng)目不可行。用收益率法比較方案優(yōu)劣？ ? 解： FIRR=% ? FIRR=% ? 盡管方案 B的內(nèi)部收益率大于方案 A的，但是 ? ? △ FIRR=%10%,A優(yōu)。多方案比選時(shí)，由于內(nèi)部收益率大的方案不一定比內(nèi)部收益率小的方案優(yōu)，因此要用差額內(nèi)部收益率法判別優(yōu)劣。因?yàn)榇笥?10%，則項(xiàng)目可行。 ??? ????nttt FI RRCOCIFI RRFNP V00)1()()( 212111 iiFNP VFNP VFNP ViFI RR ????2023/1/16 46 ? 例如，某技術(shù)項(xiàng)目投資 100萬(wàn)元，凈現(xiàn)金流量第一至第五年的分別為 40萬(wàn)元。 ? ⑹產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與創(chuàng)新性是否與市場(chǎng)需求相一致。 ? ⑷分析其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)同類產(chǎn)品已有開(kāi)發(fā)量和潛在開(kāi)發(fā)量。 ? ⑵市場(chǎng)需求情況分析。 ? ⑵應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，把財(cái)務(wù)狀況與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)結(jié)合起來(lái)分析，并將財(cái)務(wù)指標(biāo)適當(dāng)從更長(zhǎng)時(shí)間的角度進(jìn)行綜合分析。 2023/1/16 40 對(duì) 新建企業(yè) 的分析重點(diǎn)著重在企業(yè)的 資本金到位情況 以及其合法性、合規(guī)性、企業(yè)的 組織體制 等方面，可能的工作量相對(duì)就少了許多。企業(yè) 盈利能力 的分析包括以下內(nèi)容： ? ⑴損益表的趨勢(shì)分析 ? ⑵盈利能力比率分析 2023/1/16 37 2023/1/16 38 如果說(shuō)企業(yè)的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)可
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