房地產(chǎn)開發(fā)貸款2(參考版)
2024-12-31 03:59本頁面
【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般可以展期，但展期的期限不能超過原貸款期限的一半。 2023/1/16 66 二、借款人及貸款項目管理 ? 借款人未如約還貸則該項貸款就可能面臨一定的風(fēng)險，具體情形非常多樣，應(yīng)分別對待，嚴(yán)格規(guī)管。 ? ⑴主要內(nèi)容 ⑵貸后檢查的時間間隔 ⑶貸后檢查程序 ? ⑴監(jiān)管人 —— 貸款人自身或受托機(jī)構(gòu)。 2023/1/16 56 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查案例 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)項目二期的自有資金籌措計劃為：擬以自有資金投入 12023萬元，其中已投入 2023萬元，其余以一期項目銷售回款投入，但這部分不能在我行貸款投放之前投入，而一期已銷售回款比例為 95%自有資金投入依靠一期項目尾盤的銷售，且不能在我行貸款投放前到位，其籌措計劃缺乏可靠性。由于產(chǎn)量減少了，年費用也會減少， C=， ? NPV=+()(P/A,10%,300)=4000萬美元，不可行。 ? 假設(shè)儲量不是 30億噸，而只有 3億噸，則 n=30年，NPV=+()(P/A,10%,30)=854美元，可行，說明儲量不是可行與否的致命點。 ? 則： = . ? = . ? 方案 1優(yōu)； )10%,10,/)(120500(%)101(10001000 51 APNPV ?????? ? )10%,10,/(300)10%,10,/)(310600(15002 FPAPNP V ?????21 NP VNP V ?2023/1/16 53 ? ? ? ? (1)盈虧 平衡點 的計算 ? 盈虧 平衡點 銷售房屋數(shù)量 = 年固定成本／（單位產(chǎn)品價格 單位可變成本 單位產(chǎn)品銷售稅金） ? 目標(biāo)利潤為 Y時，盈虧 平衡點 銷售房屋數(shù)量 = （ 年固定成本 +Y） ／（單位產(chǎn)品價格 單位可變成本 單位產(chǎn)品銷售稅金） 2023/1/16 54 ? 例，某企業(yè)投資某住宅項目，預(yù)計年產(chǎn)銷能力為12023套，年固定費用 60億元，單套變動費用 5萬元，單套售價 70萬元，稅金為 5萬元，試問： ? （ 1）此企業(yè)盈虧平衡點產(chǎn)量為多少？ ? （ 2）企業(yè)每年能獲利潤為多少？ ? （ 3）計算該項目對價格下降的承受能力。 ? 但要注意可比性問題，即使用壽命相同方案可直接比較，而使用壽命不相同的方案，則應(yīng)取兩個方案中 使用壽命的最小公倍數(shù)作為分析期 ，采用重復(fù)原案法處置， 2023/1/16 52 ? 例如，設(shè)兩個對比方案，方案 1投資、年收入和年經(jīng)營成本分別為 1000萬元、 500萬元和 120萬元，方案2的分別為 1500萬元、 600萬元和 310萬元，方案 2期末殘值為 300萬元，兩方案壽命期分別為 5年和 10年，基準(zhǔn)收益率為 10%，試用凈現(xiàn)值法判別其優(yōu)劣？ ? 解：假設(shè)①取其分析期為兩方案的最小公倍數(shù) 10年。 ? 例如，某工程項目現(xiàn)金流如下： 當(dāng)年凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值值上年累計折現(xiàn)值的絕對現(xiàn)正值的年數(shù)累計折現(xiàn)值出 ?? 1)(2023/1/16 51 ? ⑷ 凈現(xiàn)值 ? FNPV=∑（ CICO） t（ 1+IC） t ? 對于單一方案，若 NPV≥0,則項目可行；若 NPV0，則項目不可行。用收益率法比較方案優(yōu)劣？ ? 解： FIRR=% ? FIRR=% ? 盡管方案 B的內(nèi)部收益率大于方案 A的，但是 ? ? △ FIRR=%10%,A優(yōu)。多方案比選時，由于內(nèi)部收益率大的方案不一定比內(nèi)部收益率小的方案優(yōu)，因此要用差額內(nèi)部收益率法判別優(yōu)劣。因為大于 10%，則項目可行。 ??? ????nttt FI RRCOCIFI RRFNP V00)1()()( 212111 iiFNP VFNP VFNP ViFI RR ????2023/1/16 46 ? 例如，某技術(shù)項目投資 100萬元，凈現(xiàn)金流量第一至第五年的分別為 40萬元。 ? ⑹產(chǎn)品的市場定位與創(chuàng)新性是否與市場需求相一致。 ? ⑷分析其他開發(fā)商開發(fā)同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛在開發(fā)量。 ? ⑵市場需求情況分析。 ? ⑵應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，把財務(wù)狀況與實際經(jīng)營業(yè)績結(jié)合起來分析，并將財務(wù)指標(biāo)適當(dāng)從更長時間的角度進(jìn)行綜合分析。 2023/1/16 40 對 新建企業(yè) 的分析重點著重在企業(yè)的 資本金到位情況 以及其合法性、合規(guī)性、企業(yè)的 組織體制 等方面，可能的工作量相對就少了許多。企業(yè) 盈利能力 的分析包括以下內(nèi)容： ? ⑴損益表的趨勢分析 ? ⑵盈利能力比率分析 2023/1/16 37 2023/1/16 38 如果說企業(yè)的許多財務(wù)指標(biāo)可
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