【正文】 ty)五個(gè)評(píng)價(jià)考察因素。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 定性分析方法的突出特點(diǎn)在于將 信貸專家的經(jīng)驗(yàn)和判斷 作為信用分析和決策的主要基礎(chǔ)，這種主觀性很強(qiáng)的方法帶來(lái)的一個(gè)突出問(wèn)題是對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估缺乏一致性，不同的貸款專家對(duì)同一個(gè)客戶可能會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)價(jià)結(jié)果，從而造成不同的授信決策。 ? (2)定量分析方法 ? 較常見的定量分析方法主要包括信用評(píng)分模型和各類違約概率模型分析法。信用評(píng)分模型是一種傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)量化模型，利用可觀察到的借款人特征變量計(jì)算出一個(gè)得分來(lái)代表債務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)，并將借款人歸類于不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。 ? (3)財(cái)務(wù)指標(biāo) P99 ? 在進(jìn)行企業(yè)信用評(píng)級(jí)的過(guò)程中不可避免地要用到各類財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析，并根據(jù)這些指標(biāo)計(jì)算相應(yīng)的得分。這些指標(biāo)包括： ? ①償債能力指標(biāo) ? ②獲利能力指標(biāo) ? ③營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo) ? (4)信用評(píng)級(jí)指標(biāo)打分表 ? 在實(shí)際操作中，客戶信用評(píng)級(jí)往往以各種打分表的形式出現(xiàn)，表中各項(xiàng)目得分的計(jì)算方式依賴于上面介紹的各種模型公式，商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)自身情況選擇適合的模型。表 43展示的就是一種被商業(yè)銀行實(shí)際應(yīng)用的針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)指標(biāo)打分表。 ? P100 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估包括了兩個(gè)方面的內(nèi)容， ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估 ? 二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估包括： 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 、 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 、 資金來(lái)源籌措評(píng)估 、 項(xiàng)目組織與人力資源分析 四個(gè)方面。 （一）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 ? 首先要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的 建設(shè)背景 ，綜合項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、城市建設(shè)規(guī)劃，分析該項(xiàng)目的潛在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，評(píng)價(jià)其建設(shè)的必要性和正當(dāng)性。此外，考慮到當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張的現(xiàn)實(shí)情況，項(xiàng)目評(píng)估人還應(yīng)當(dāng)分析在政策允許和技術(shù)上可行的前提下，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地利用效率是否達(dá) 到最優(yōu)。 ? 其次，要全面考察項(xiàng)目建設(shè)的性質(zhì)、地理位置、交通情況、市政規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等一系列房地產(chǎn)開發(fā)中的技術(shù)指標(biāo)，突出介紹項(xiàng)目的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)。 （一）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 ? 再次，要重點(diǎn)核查項(xiàng)目的相關(guān)法律文件，確保項(xiàng)目建設(shè)合法有效 。（ 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售許可證 》 、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件以及其他銀行貸款要求的證明文件。） ? 最后，要了解項(xiàng)目征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理相應(yīng)批復(fù)手續(xù)直至完成開工前準(zhǔn)備等工作的進(jìn)度情況；分析項(xiàng)目開、竣工時(shí)間及施工進(jìn)度安排，對(duì)已開工項(xiàng)目要分析其投資完成進(jìn)度和資金到位情況；分析項(xiàng)目建設(shè)所需的材料、機(jī)械設(shè)備及施工技術(shù)情況，如材料供貨渠道是否穩(wěn)定、機(jī)器設(shè)備是否可靠：對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、施工組織及環(huán)境保護(hù)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估也稱為市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，是指在市場(chǎng)調(diào)查和供求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力、市場(chǎng)環(huán)境以及競(jìng)爭(zhēng)者等要素，分析和判斷項(xiàng)目未來(lái)的銷售情況，具體來(lái)說(shuō)就是考察項(xiàng)目在特定時(shí)期內(nèi)是否有市場(chǎng)，以及采取怎樣的營(yíng)銷戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估是貸款銀行分析判斷項(xiàng)目還款能力的重要依據(jù)。 ? 在進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估的過(guò)程中，經(jīng)辦人員要了解國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行宏觀分析。然后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)位的情況，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)、目標(biāo)消費(fèi)人群、收入水平、消費(fèi)偏好、同類產(chǎn)品價(jià)格、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期以及政策因素等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)項(xiàng)目做出細(xì)分市場(chǎng)及項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷。要了解項(xiàng)目的地段、工程質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、區(qū)域環(huán)境、商服配套設(shè)施狀況、物業(yè)管理、推廣策略等方面的因素，分析項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的租售價(jià)格和租售計(jì)劃是否適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境。 （三）資金來(lái)源籌措評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金來(lái)源主要有五個(gè)： 自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售回款、施工墊資和其他借款。 在評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)注意測(cè)算借款人的自有資金比例能否達(dá)到中央銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例的要求，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資計(jì)劃是否合理可行 ? 開發(fā)商在資金籌措上的風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面，即 資金的額度、期限和渠道 。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的資金量巨大，若籌集不到足額的資金或在時(shí)間上不能匹配則可能使項(xiàng)目陷入停工，而籌資渠道選擇不當(dāng)則可能造成資金成本上升甚至籌資計(jì)劃失敗。 1．自有資金 ? 2023年根據(jù) 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 》 對(duì)該比例作了調(diào)整：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 ? 對(duì)項(xiàng)目資本金的要求不僅可以有效防止市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱；而且對(duì)銀行的信貸資金本身也是一種保護(hù)。 ? 在評(píng)估項(xiàng)目資本金時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是企業(yè)所有者權(quán)益是否屬實(shí)。企業(yè)所有者權(quán)益包括 實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn) ，評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)收資本是否與注冊(cè)資本一致，是否存在股東抽逃資金的問(wèn)題，未分配利潤(rùn)是否存在虛增，留存收益是否真實(shí)。二是關(guān)注企業(yè)總共有多少在建項(xiàng)目，在計(jì)算資本金比例時(shí)，必須把所有者權(quán)益按比例在各項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)偂? 2．銀行貸款 ? 銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資渠道中始終扮演著重要角色，若將個(gè)人住房抵押貸款包括在內(nèi)，銀行貸款的比例決不低于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比例 ，銀行風(fēng)險(xiǎn)由此可見一斑。因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批過(guò)程中往往都相當(dāng)謹(jǐn)慎。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因某種原因?qū)е马?xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難或違反借款合同的約定，銀行隨時(shí)可能停止發(fā)放新貸款并提前收回原有貸款。 3．施工方墊資 雖然 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 中明確規(guī)定商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但是由于建筑施工市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些施工企業(yè)不得不按開發(fā)商的要求墊資施工，有時(shí)墊資規(guī)模還很大。這時(shí)評(píng)估人應(yīng)當(dāng)考慮把施工企業(yè)納入評(píng)估范圍，尤其是在施工企業(yè)既為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資，又為開發(fā)企業(yè)的銀行貸款提供擔(dān)保的情況下。 4．商品房預(yù)售回款 ? 根據(jù) 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 的規(guī)定，商品房在滿足一定條件下即可進(jìn)行預(yù)售，這雖然在一定程度上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題，但由于商品房的銷售情況與政策法規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境以及宏觀調(diào)控等因素密切相關(guān)，因此在進(jìn)行銷售回款的測(cè)算時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分評(píng)估，并把銷售回款與銷售收入?yún)^(qū)別開來(lái)。 ? 銷售收入是根據(jù)銷售進(jìn)度確認(rèn)的收入，在實(shí)際工作中，部分銷售收入尚未收到現(xiàn)金，而銷售回款是指銷售收入中已經(jīng)收到現(xiàn)金的那一部分收入，能夠真正投入項(xiàng)目建設(shè)的資金是項(xiàng)目銷售回款而非銷售收入。 ? 從會(huì)計(jì)角度看，預(yù)售回款只能記到“預(yù)收賬款”科目，是企業(yè)的一種負(fù)債而不是收入，但在測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源時(shí)不能將其忽略。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 ? 高效、精簡(jiǎn)的組織和合理的人員配備，特別是關(guān)鍵崗位人員的良好素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的重要條件。組織和管理評(píng)估是評(píng)估人圍繞項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，對(duì)企業(yè)組織是否合理有效進(jìn)行的綜合分析評(píng)價(jià)。人力資源分析是指對(duì)企業(yè)的人力資源選擇、來(lái)源、招聘與培訓(xùn)等總體規(guī)劃進(jìn)行的詳細(xì)論證與考察。 ? 1．項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析 ? 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)概括起來(lái)可以分為三大部分：項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)。 ? (1)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在中國(guó)通常稱為 項(xiàng)目建設(shè)單位 ，由它負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案的準(zhǔn)備、挑選、報(bào)請(qǐng)上級(jí)機(jī)關(guān)審批，以及項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程（包括設(shè)計(jì)、施工、購(gòu)置安裝等）。建設(shè)單位雖然不一定具體承擔(dān)建設(shè)工作本身，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位的分析要從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、監(jiān)督系統(tǒng)等方面入手，分析的重點(diǎn)是防止機(jī)構(gòu)的擴(kuò)大化，提高機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目的能力和處理突發(fā)事件的能力。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 ? (2)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目實(shí)施的成果，由于項(xiàng)目竣工后的經(jīng)營(yíng)情況關(guān)系到項(xiàng)目?jī)攤芰σ约绊?xiàng)目的預(yù)期收益能否實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題，在項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析中需要給予充分重視。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的分析根據(jù)項(xiàng)目的不同分為兩種情況，一是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，二是住宅項(xiàng)目。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要分析未來(lái)使用該物業(yè)的公司或商戶的盈利能力，只有這些公司擁有穩(wěn)定的盈利才能保證商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金，收入。住宅項(xiàng)目相對(duì)就簡(jiǎn)單多了，只要分析項(xiàng)目開發(fā)商的銷售能力即可。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 ? (3)項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)大致可以分為三個(gè)層次，一是國(guó)家主管部門，二是地方政府，三是業(yè)務(wù)往來(lái)單位。 ? 國(guó)家主管部門擔(dān)負(fù)著制定發(fā)展項(xiàng)目政策和計(jì)劃的工作，往往對(duì)大中型項(xiàng)目有著最終決策權(quán)（如大型開發(fā)區(qū)），對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)金融政策也有很大影響，因此在分析時(shí)應(yīng)當(dāng)首先考慮國(guó)家機(jī)構(gòu)制定有關(guān)政策的能力和政策的正確與否，其次還要考慮相互關(guān)聯(lián)的不同國(guó)家部門的協(xié)調(diào)問(wèn)題。 ? 地方政府機(jī)構(gòu)對(duì)于中小項(xiàng)目的決策起著決定性作用，但不時(shí)會(huì)出現(xiàn)地方出于自身發(fā)展的考慮放行一些與國(guó)家政策存在沖突的項(xiàng)目的情況，遇到這種情況評(píng)估人員就必須十分慎重。 ? 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施中涉及的業(yè)務(wù)往來(lái)單位很多，從銀行信貸部門、城市規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門、施工部門到物資供應(yīng)部部門、環(huán)境保護(hù)部門等，與這些單位關(guān)系協(xié)調(diào)的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目進(jìn)展順利與否。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 ? 2．人力資源分析 ? 銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源進(jìn)行分析，就是要分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的人力資源配置是否合理、是否符合項(xiàng)目的發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目人力資源的供求和流動(dòng)性情況進(jìn)行分析評(píng)估。人力資源的選擇包括人力資源自然結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)、技能結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)四個(gè)方面，其中自然結(jié)構(gòu)是指性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。人力資源供求預(yù)測(cè)主要包括企業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)力需求預(yù)測(cè)和企業(yè)內(nèi)外部的人力資源供給預(yù)測(cè)。人力資源流動(dòng)性分析主要是考察企業(yè)在人員上的穩(wěn)定性如何，一個(gè)人員變動(dòng)頻繁的企業(yè)注定難以實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，在實(shí)踐中銀行評(píng)估人員要重點(diǎn)關(guān)注 企業(yè)高管尤其是董事長(zhǎng) 、 總經(jīng)理和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 是否穩(wěn)定，如果總經(jīng)理或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)常變化往往預(yù)示著企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了嚴(yán)重問(wèn)題。 （四）項(xiàng)目組織與人力資源分析 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 ? P104109 五、貸款擔(dān)保條件評(píng)估 ? 貸款擔(dān)保條件評(píng)估一般涉及土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、現(xiàn)房抵押三個(gè)方面。 ? （一）土地使用權(quán)抵押貸款企業(yè)支付了全部土地出讓金并獲得了 《 國(guó)有土地使用證 》后，到房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押價(jià)值由已支付的土地出讓金加上拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的總和來(lái)評(píng)估。 ? （二）在建工程抵押 ? 當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成了 25%以上，具備房屋期權(quán)抵押條件時(shí)，應(yīng)要求貸款企業(yè)辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù)，將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。房屋期權(quán)抵押價(jià)值由抵押時(shí)投入該項(xiàng)目的土地出讓金、拆遷安置費(fèi)用、已支付工程款的總和來(lái)評(píng)估。借款銀行在認(rèn)定抵押物價(jià)值時(shí)必須核對(duì)相應(yīng)的支付憑證或合同發(fā)票。 ? （三）現(xiàn)房抵押 ? 工程結(jié)束竣工驗(yàn)收且貸款企業(yè)獲取房產(chǎn)證后，應(yīng)將房屋期權(quán)抵押連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押，并到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理相關(guān)手續(xù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理包括了檔案管理、貸款項(xiàng)目檢查、貸款分類管理、回籠資金管理、保證人及抵（質(zhì)）押物管理、貸款回收管理和不良資產(chǎn)處置管理。從流程上看，貸后管理處于房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程的最后一環(huán)。 （一）檔案管理 ? 貸款檔案是銀行信貸活動(dòng)的真實(shí)記錄，包括貸款申請(qǐng)從資料、調(diào)查報(bào)告、保證人或擔(dān)保物資料以及貸款合同、擔(dān)保合同等法律文件因此具有無(wú)可替代的法律效力。 ? 檔案資料包括借款人資料、擔(dān)保資料、貸款項(xiàng)目資料、借款借據(jù)、借款合同、擔(dān)保合同、調(diào)查報(bào)告、審查報(bào)告和貸后檢查資料。 ? 1．借款人資料 ? （ 1）基本資料。經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼證書復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件、貸款卡復(fù)印件、法人代表或其授權(quán)人簡(jiǎn)歷及證明文件、董事會(huì)或股東會(huì)同意借款證明及簽字樣本。 ? （ 2）文件類材料。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件、近三年審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件、最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件、貸款卡查詢記錄。 ? 2．擔(dān)保資料 ? （ 1）第三方信用保證類貸款：保證人提供的貸款擔(dān)保承諾書。 ? （ 2）抵（質(zhì)）押擔(dān)保類貸款：抵（質(zhì)）押物清單、抵（質(zhì)）押物價(jià)格評(píng)估報(bào)告、抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明、有處置權(quán)人同意抵（質(zhì)）押證明、抵（質(zhì)）押登記證明文件、抵（質(zhì)）押物保險(xiǎn)單正本。 ? 3．貸款項(xiàng)目資料 ? （ 1）“五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件