【正文】 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。這一居民結(jié)構(gòu)，使廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來(lái)的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。A市是一個(gè)以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，曾位居全國(guó)小康城市第 6名、綜合實(shí)力第22名。連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè)10家，%。l 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈圖：A市歷年城市人均居住面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從1999年至2006年，增長(zhǎng)比較緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈。圖：A市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）l 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好從發(fā)展速度來(lái)看，隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長(zhǎng)，A市第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明A市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。（其中，%；，%；，%，是1996年以來(lái)最快的一年。將與廣場(chǎng)負(fù)五層25米寬的過(guò)道相連通。正對(duì)文明廣場(chǎng)，西通人商集團(tuán)、商貿(mào)大廈，距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。在A市510年發(fā)展藍(lán)圖上，將會(huì)形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以人民路、人民中路為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為A市的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)完成。項(xiàng)目景觀(guān)設(shè)計(jì)兩條景觀(guān)軸，東西向景觀(guān)軸把文明廣場(chǎng)氣氛與山地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀(guān)。 配套商業(yè)結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)在兼顧文明廣場(chǎng)與公園的同時(shí)采用周邊布局，沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個(gè)單元塔樓，保證了大部分戶(hù)型都能坐擁最佳的觀(guān)景效果。該項(xiàng)目能夠滿(mǎn)足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶(hù)對(duì)高檔住宅的需求。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，㎡，㎡（），共828個(gè)地下車(chē)位。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬(wàn)余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。附：借款人基本情況表：借款人名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)三級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷(xiāo)售量竣工產(chǎn)品合格率100%竣工產(chǎn)品優(yōu)良率100%財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本5300萬(wàn)元實(shí)收資本5300萬(wàn)元總資產(chǎn)17146萬(wàn)元所有者權(quán)益11831萬(wàn)元資產(chǎn)負(fù)債率31%流動(dòng)比率151%存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額11831資產(chǎn)報(bào)酬率%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率37%利息保障倍數(shù)資本積累率82%信用情況貸款利息實(shí)收率100%貸款不良率0客戶(hù)信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)AA授信控制量我行已提供信用量貸款紀(jì)錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式建設(shè)銀行16001600%正常抵押保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式四、企業(yè)前景評(píng)價(jià)盛華投資公司具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。截止2007年12月末，該公司在建行存款余額為1520萬(wàn)元；信用社存款余額為500萬(wàn)元。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 七、評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷(xiāo)售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為9928萬(wàn)元。具體見(jiàn)下表：（開(kāi)發(fā)投資估算表）序號(hào)工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱(chēng)造價(jià)或費(fèi)用（元）樓面造價(jià)（元/㎡）百分比（%）1一、征地費(fèi)及土地契稅等113971313 %2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21067332 %3三、建筑安裝工程費(fèi)247163589 %4四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)8295000 %5五、管理費(fèi)13269130 %6六、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)672670 %7七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)）40932398 %8八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3904972 %合計(jì)總投資造價(jià)449276405 %注：詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)附件：成本計(jì)算明細(xì)表本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和6棟22層的住宅樓。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，山東路與江蘇路入口處，連通1萬(wàn)余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。大唐盛華在建設(shè)銀行A市支行開(kāi)有基本結(jié)算帳戶(hù)。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià)盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過(guò)對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。法人代表盛華明，注冊(cè)資本5300萬(wàn)元人民幣。截止2007年12月1日，在建設(shè)銀行A市支行存款余額為1500萬(wàn)元；公司無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。地理位置優(yōu)越，交通便利。三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料，“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。資金動(dòng)作方式如下：216。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見(jiàn)評(píng)估主表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1； 內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％，所得稅后）：； 動(dòng)態(tài)投資回收期（還原利率10%）：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按建設(shè)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷(xiāo)售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。公司現(xiàn)有員工30人，其中碩士生2名、本科生9名，大專(zhuān)生15名，高級(jí)工程師2名，工程師5名，助理工程師2名，高級(jí)會(huì)計(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，經(jīng)濟(jì)師2名，房地產(chǎn)高級(jí)策劃師2名。公司借款均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。地理位置優(yōu)越，交通便利。盛華投資公司多年來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場(chǎng)及精品住宅，也是決心在A市樹(shù)立的樣板工程。同時(shí)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。商業(yè)基本沿市府路與文明廣場(chǎng)布置，最大化利用文明廣場(chǎng)的資源來(lái)提升商業(yè)價(jià)值。南北景觀(guān)軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀(guān)串聯(lián)起來(lái)，制造一種富有動(dòng)態(tài)的空間效果。深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。l 盛華國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟀从?jì)劃盛華國(guó)際廣場(chǎng)、人商擴(kuò)建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)等，到2010年，人民路將有實(shí)力成為A市“第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。廣場(chǎng)集公交車(chē)站、巴士站、停車(chē)場(chǎng)、的士站、直通火車(chē)站站點(diǎn)五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。廣場(chǎng)負(fù)五層在商場(chǎng)出口設(shè)有室內(nèi)出租車(chē)，并通過(guò)負(fù)二層完全開(kāi)放，挑高至負(fù)二層的中庭觀(guān)光電梯，為全場(chǎng)人群提供便利的出租車(chē)接送服務(wù)。）圖：A市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）l 2006年人均GDP達(dá)到1328美元按照聯(lián)合國(guó)對(duì)40多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均GDP800美元左右時(shí)，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，1300美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，達(dá)到8000美元時(shí)增長(zhǎng)速度趨緩。一定程度上反映了A市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達(dá)城市方向前進(jìn)。社會(huì)消費(fèi)品零售情況l 城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速圖：A市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)），%，扣除價(jià)格上漲因素，％，是“九五”以來(lái)增幅最快的一年。全年成交額過(guò)億元的市場(chǎng)10家，％。近年來(lái)，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響，A市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)較大。而就在“十一五”期間，我市將重點(diǎn)提升中部組團(tuán)，在北京路、天津路、東風(fēng)大道等沿線(xiàn)建設(shè)5平方公里城市新區(qū)，分散中心城區(qū)人口增長(zhǎng)壓力，同時(shí)要穩(wěn)步發(fā)展東部組團(tuán)。二、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重l 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟(jì)比重明顯提高2006年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25億元，比上年增長(zhǎng)20%。圖：A市歷年固定資產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）歷年房地產(chǎn)投資狀況l A市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6年時(shí)間保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)A市房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年后走出低谷，至今已連續(xù)6年保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)超過(guò)30%%，目前逐漸走穩(wěn)。大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，通過(guò)對(duì)農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。2006年，%。%。圖：A市城區(qū)歷年商品房供求量 （數(shù)據(jù)來(lái)源：A市房地產(chǎn)網(wǎng)、估計(jì)值）l 商品房建設(shè)主要集中在北京路沿線(xiàn)l 商品房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，房屋竣工面積略有增長(zhǎng)2006年，%。l 2007年價(jià)格上漲開(kāi)始提速，商品住宅均價(jià)突破2000元/平方米價(jià)格提高的原因主要有2個(gè)：一是土地價(jià)格的自然增長(zhǎng)。房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展空間我市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，還將以較快的速度發(fā)展：如今，隨著A市中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價(jià)相對(duì)便宜，且開(kāi)發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。同時(shí)，北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。樓盤(pán)概念提出的原則：n 形成樓盤(pán)的獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念，樹(shù)立樓盤(pán)在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。n 概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過(guò)品牌積累形成企業(yè)文化。整個(gè)推導(dǎo)思路屬于市場(chǎng)導(dǎo)向型。從目前的商戶(hù)組合來(lái)看，入駐商戶(hù)必須是老字號(hào)的品牌商戶(hù)，或者是以個(gè)性特色獨(dú)樹(shù)一幟的魅力商戶(hù)。因此，其目標(biāo)消費(fèi)群定位是：主力消費(fèi)層：2050歲的新時(shí)代家庭次主力消費(fèi)層：A市城區(qū)和來(lái)自外省市的消費(fèi)群體。購(gòu)物中心是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)功能定位① 盛華國(guó)際廣場(chǎng)總功能布局在國(guó)外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，購(gòu)物中心最大的特點(diǎn)就是休閑。總的來(lái)說(shuō)，廣場(chǎng)由零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑六大功能組成。過(guò)分強(qiáng)調(diào)