【正文】 （Ic=12%）為 萬元；所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期為 年（含建設(shè)期），財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為 萬元。本項目主要可能的污染源有生活污水和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放，因此，經(jīng)過適當(dāng)處理后對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。對旅游資源進行整體規(guī)劃、整體營銷。要想形成一條龍配套的完整體系，需充分調(diào)動各行各業(yè)積極發(fā)展旅游業(yè)的主動性，以此推動旅游購物、旅游商貿(mào)、旅游賓館、食品加工業(yè)、旅游娛樂業(yè)，交通與旅游、培養(yǎng)人才等全面發(fā)展，形成綜合生產(chǎn)力。本項目的建設(shè)要發(fā)揮蓬萊市旅游資源優(yōu)勢特色，重點打造具有國際知名度和影響力的品牌景區(qū)和拳頭產(chǎn)品，開發(fā)建設(shè)成為資源品位高、配套條件好、市場潛力大、帶動作用顯著的旅游配套項目，實現(xiàn)旅游業(yè)的突破性發(fā)展，以產(chǎn)生帶動、示范和輻射效應(yīng)。第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)一、項目承辦單位關(guān)于委托我公司編制本項目可行性研究報告的委托書；二、國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求；三、國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；四、國家發(fā)改委關(guān)于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定要求；五、煙臺市“十一五”旅游規(guī)劃；六、煙臺旅游城市發(fā)展規(guī)劃；七、 《投資項目可行性研究指南》 （中國電力出版社） ；八、 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務(wù)全書》 （中國建材工業(yè)出版社）；九、 《旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法》 （國家旅游局 2022 年 10 月 26 日發(fā)布實施） ；十、 《國家礦山公園建設(shè)指南》 ， （國土資源部地質(zhì)環(huán)境司 2022 年發(fā)布實施） ；十一、 《旅游規(guī)劃通則》 （GB/T18971－2022 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 2022 年 2 月 24 日發(fā)布，2022 年 5 月 1 日起實施） ；十二、 《旅游資源調(diào)查、分類與評價》 （GB/T 18972－2022 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 2022 年 2 月 24 日發(fā)布，2022 年 5 月 1 日起實施） ；十三、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 十四、山東省建筑工程綜合定額；十五、山東省安裝工程綜合定額。山東永弘機械有限公司自成立之日起，年營業(yè)額節(jié)節(jié)攀升，截止至 2022 年年底已向蓬萊稅務(wù)部門累計納稅金額達：2500 萬元，公司主營業(yè)務(wù)范圍包括：韓國斗山挖掘機、裝載機、機床以及破碎器等系列工程機械產(chǎn)品的銷售；斗山系列產(chǎn)品的售后服務(wù)和配件供應(yīng)；二手挖掘機交易、租賃；挖掘機操作及維修技術(shù)培訓(xùn)；挖掘機專業(yè)定點維修服務(wù)，并緊緊圍繞工程機械設(shè)備的銷售，向相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)延伸。 第一章 總　論第一節(jié) 項目名稱及建設(shè)單位一、項目名稱 蓬萊八仙旅游文化娛樂城項目二、建設(shè)地址項目建設(shè)地址位于蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處。煙臺光熠市政工程有限公司總部位于煙臺福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，公司占地面積 30 畝，其中建筑面積 1 萬余平方米，主要從事城市道路建設(shè)、橋梁施工、路面鋪筑、園林綠化等工程施工。第三節(jié) 編制原則堅持旅游資源保護第一、兼顧效益、分步開發(fā)、有序利用、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展原則；堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)籌最佳原則。二、市場導(dǎo)向原則旅游開發(fā)必須面向市場，要認真調(diào)查研究分析市場，針對不同區(qū)域，不同層次，不同消費群體的市場需求，充分利用項目依托區(qū)域自身優(yōu)勢，突出“求新、求奇、求樂”的參與式旅游，緊緊圍繞旅游者消費觀念的變化，及時推出具有吸引力的特色產(chǎn)品。由此使旅游者愿意在“八仙旅游文化娛樂城”延長停留時間，增加旅游消費。第四節(jié) 可行性研究范圍及內(nèi)容一、項目背景及提出的理由與過程二、市場分析及預(yù)測三、建設(shè)地點及場址選擇四、總體規(guī)劃方案五、環(huán)境保護與勞動安全六、節(jié)能七、項目組織管理八、工程實施進度計劃九、投資估算和資金籌措十、財務(wù)評價十一、招標(biāo)方案十二、社會影響分析第五節(jié) 項目概述一、基本概況近年來，煙臺蓬萊市積極推進發(fā)展旅游業(yè)，旅游收入逐年上升，為豐富旅游資源，增加旅游文化配套設(shè)施，項目承辦單位擬定在煙臺蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處建設(shè)本項目。四、項目實施進度計劃本項目建設(shè)期為 36 個月,從 2022 年 12 月開始至 2022 年 11 月底結(jié)束。各項指標(biāo)良好，財務(wù)生存能力強?，F(xiàn)階段中國旅游業(yè)在以下幾個方面呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢：一、旅游業(yè)階段性特征與產(chǎn)業(yè)功能任何產(chǎn)業(yè)的功能都不是一成不變的，而是與國家經(jīng)濟政治體制和社會發(fā)展要求相適應(yīng)的。 統(tǒng)計顯示，盡管連續(xù)遭受重大自然災(zāi)害和突發(fā)事件沖擊，2022 年中國國內(nèi)旅游仍然保持了平穩(wěn)增長勢態(tài)。旅游業(yè)已成為關(guān)系億萬“民生”的大產(chǎn)業(yè)。二、旅游經(jīng)濟增長方式與產(chǎn)業(yè)素質(zhì)提升提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)是實現(xiàn)旅游強國的必由之路，關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變旅游增長方式。發(fā)展旅游業(yè)需要與時俱進，解放思想，積極探索新的發(fā)展經(jīng)驗。從“事業(yè)”向“產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變，是旅游業(yè)走向產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)。旅游業(yè)的投資者、開發(fā)者、經(jīng)營者應(yīng)遵循旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，建立分工合理的市場利益共享關(guān)系；上下游的旅游企業(yè)之間、相關(guān)企業(yè)之間、同類企業(yè)之間，應(yīng)實現(xiàn)符合市場經(jīng)濟規(guī)律的集團化、網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)作化。要通過不懈的努力，爭取盡快建立完善的旅游產(chǎn)業(yè)市場體系、要素體系、產(chǎn)品體系等，盡快實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的升級和進步。當(dāng)前，最為緊迫的是切實推進旅行社業(yè)的對內(nèi)開放。五、提升旅游供給與拉動旅游消費旅游消費具有求新求異和逐步升級的市場特征。早在舊石器時代，就有人類繁衍生息，秦皇漢武留下尋仙足跡。宋代蘇軾，曾任登州太守，留下了“五日登州府，千年蘇公祠”的美譽；明代杰出軍事家、民族英雄戚繼光，生在蓬萊，一生轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，平定倭患；還有清代的宋慶，當(dāng)代愛國將領(lǐng)于學(xué)忠，科學(xué)家葛庭燧、劉光鼎、楊起，教育家周榮鑫與楊振聲，著名作家楊朔，墨學(xué)大師欒調(diào)甫等均為蓬萊人。2022 年通過中國優(yōu)秀旅游城市復(fù)核，并榮獲“中國最佳休閑旅游城市”稱號，蓬萊閣景區(qū)成為全國首批 5A 級旅游景區(qū)。古登州港與泉州、揚州、明州并稱中國古代四大古港，是海上絲綢之路的起點和隋唐時期中外文化交流的橋頭堡。立足獨特的區(qū)位優(yōu)勢和自然稟賦，著力打造“蓬萊產(chǎn)區(qū)”品牌，成為世界七大葡萄海岸和中國三大釀酒葡萄產(chǎn)區(qū)之一，匯集了中糧長城、煙臺張裕、天津王朝、新天國際、華東百利以及法國拉菲特、瑞楓奧塞斯、菲律賓康達、英國登龍紅等一批國內(nèi)外著名葡萄酒企業(yè)，是國內(nèi)外葡萄酒產(chǎn)業(yè)聚集度最高的地區(qū)之一。 ”《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第三十九章第一節(jié)中指出：“千方百計擴大就業(yè)把擴大就業(yè)擺在經(jīng)濟社會發(fā)展更突出的位置，實行積極的就業(yè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)，努力控制失業(yè)規(guī)模。二、發(fā)展特色旅游項目的積極意義大力發(fā)展特色旅游項目，有利于增加游客的逗留時間，延長旅游活動周期，淡旺季過于分明，是蓬萊旅游業(yè)的一個顯著特征， ，游客如蜻蜓點水一掠而過，多數(shù)只是花費了門票錢，很難帶動起相關(guān)行業(yè)的消費，長期以來，當(dāng)?shù)芈糜尾块T一直在致力于解決這個問題，但成效不是很大。特色旅游不僅僅涉及第三產(chǎn)業(yè)，還涉及到工業(yè)、農(nóng)業(yè)，在規(guī)劃發(fā)展的同時，能夠?qū)⒙糜螛I(yè)與一、二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的其它門類有機的結(jié)合，可以在促進其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中培育自身的經(jīng)濟增長點。觀光農(nóng)業(yè)、民俗文化、漁家樂這些特色旅游項目與農(nóng)民有著密不可分的聯(lián)系，如果進行合理的規(guī)劃發(fā)展，那么部分具備條件的農(nóng)民也會從旅游業(yè)中獲取一定的收益，從而帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展。瑰麗的山水，燦爛的文化，賦予了煙臺著名海濱旅游度假勝地的特質(zhì)，展現(xiàn)了人間仙境的絢麗風(fēng)彩。素以“黃金海岸、人間仙境”的美譽著稱于世。目前，煙臺的旅游產(chǎn)品在國內(nèi)外有較強知名度的有蓬萊、長島旅游區(qū)和龍口南山旅游區(qū)，其他產(chǎn)品的影響力還不夠強大。從目前的情況看，解決旅游業(yè)投入的渠道，主要有三種，一是依托資源滾動發(fā)展；二是吸引外資；三是社會辦旅游。旅游業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度很強的行業(yè)， “吃、住、行、游、購、娛”六個要素，涉及到社會的方方面面，是一個龐大的社會系統(tǒng)工程，哪個要素太弱都會影響旅游產(chǎn)業(yè)的整體實力。交通存在著一定的瓶頸現(xiàn)象，直達旅游目的地的交通線路不足。旅游地形象定位受當(dāng)?shù)芈糜钨Y源條件制約，旅游資源是旅游地形象定位的基礎(chǔ)，尤其是具有惟一性、壟斷性、排他性的旅游資源更是旅游地形象定位的根本。差別化形象定位突出了不同旅游地的個性化形象，在同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生“形象疊加”的效果，使該區(qū)域的吸引力倍增，可以吸引不同的目標(biāo)細分市場關(guān)注該區(qū)域。要把旅游資源要素開發(fā)成旅游產(chǎn)品，就要：第一，發(fā)現(xiàn)發(fā)掘旅游資源的獨特性，判斷其開發(fā)為旅游產(chǎn)品對市場的吸引力和市場的需求。市場定位：旅游地市場定位，要確定旅游地的目標(biāo)市場群，對客源市場進行細分，以便進行針對性營銷，并開發(fā)出適應(yīng)目標(biāo)市場需求的旅游產(chǎn)品。據(jù)此，我們把煙臺市的旅游地市場定位于環(huán)黃渤海地區(qū)的國內(nèi)東北、華北、華東地區(qū)以及國外的韓國、日本為主。四、蓬萊市發(fā)展特色旅游的優(yōu)勢及現(xiàn)狀近年來，山東省蓬萊市立足于得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢，將城市明確定位為現(xiàn)代化海濱風(fēng)景旅游城市，圍繞這一定位，市委、市政府按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向，積極培育市場主體，深度開發(fā)旅游資源，大力開拓客源市場，努力規(guī)范旅游秩序，全市旅游業(yè)得到了長足的發(fā)展，初步形成了以蓬萊閣為中心，山、海、城、閣等自然景觀與人文景觀渾然一體的旅游新格局。其一，具有深厚的群眾基礎(chǔ)，旅游業(yè)是一個開放型的行業(yè)，旅游業(yè)的飛速發(fā)展同時也帶來了城鄉(xiāng)居民觀念的更新， “旅游興市”成為全市從領(lǐng)導(dǎo)層到普通百姓的共識，在這種狀況下，開發(fā)特色旅游項目能得到群眾廣泛的支持。其三，蓬萊市擁有得天獨厚的特色旅游資源優(yōu)勢。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是一蹴而就的，只要加以正確的引導(dǎo)，制定出相應(yīng)的鼓勵政策，現(xiàn)有的資源優(yōu)勢就會逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢。旅游業(yè)具有較好的經(jīng)濟效益發(fā)展旅游業(yè)可帶動其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并增加就業(yè)崗位促進國際經(jīng)濟合作的加深和世界經(jīng)濟的增長旅游業(yè)的發(fā)育程度，是一個地區(qū)乃至一個國家經(jīng)濟社會發(fā)展水平和人民生活質(zhì)量的一個綜合體現(xiàn)。蓬萊地處膠東半島的最北端，四季分明，風(fēng)景優(yōu)美，尤其是夏季北面臨海，涼風(fēng)徐來、空氣干爽，氣候宜人，是難得的度假之地，隨著年內(nèi)高速公路、鐵路的建成通車，交通條件的將進一步完善，上述幾個條件都已具備。從目前來看，類似八仙旅游文化娛樂城這樣的人文題材的綜合項目，因為其投資額度巨大，涉及行業(yè)多，門檻過高，尚屬市場緊缺資源，因而市場主體之間基本處于無競爭的狀態(tài)。緊 鄰 道 路 ， 工 程 機 械 和 材 料 出 入 口 設(shè) 置 限 制 不 大 ， 施 工 便 利；水、電、暖、煤氣供應(yīng)均有保障；交通方便。57′，北緯36176。最大橫距 214 公里，最大縱距 130 公里，全市土地面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，全市海岸線曲長 公里，沿海島嶼 63 個。目前煙臺已基本形成了海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。境內(nèi)四季分明，氣候溫和、空氣濕潤，具有明顯的海洋性氣候特征。最大凍結(jié)深度為 米，抗震設(shè)防烈度 7 度。⑶降水：年平均降水量為 737 毫米，7～8 月降水量較多，占全年的50%強，1～2 月降水量最少。1960年至 1979 年間，只有 3 年出現(xiàn)海冰，出現(xiàn)的時間在 1 月下旬至 2 月下旬，冰厚多在 5～15 厘米。漲潮流速大于落潮流速，最大漲潮流速 米/秒，最大落潮流速 米/秒。強浪向為 NE 向，最大波高為 米。也是著名的“國際葡萄酒城” ，境內(nèi)氣候宜人，資源豐富，全市現(xiàn)轄七市五區(qū)一縣，總面積 平方公里。其中，煙臺港是全國十大港口之一，是中國北方重要的對外貿(mào)易樞紐港。全市總面積 1128 平方公里，45 萬人口，轄 12 個鎮(zhèn)（街） 、1 處省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和 1 處省級旅游度假區(qū)。2022 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，地方財政收入 11 億元，分別增長 %和 20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16801 元，農(nóng)民人均純收入 8547 元，分別增長%和 %；實際到帳外資 8606 萬美元，外貿(mào)出口 億美元，分別增長 %和 %。工程用水蓬萊市水資源豐富，擁有獨立的供水系統(tǒng), 現(xiàn)有興利庫容 5000 萬立方米,1000 萬立方米以上的水庫四座。通信電話裝機容量 15 萬余門,可直撥全國及世界 170 多個國家和地區(qū)。勞動力資源配套情況蓬萊市勞動力資源豐富，可通過考試擇優(yōu)錄用。重點發(fā)展旅游業(yè)，突出旅游休閑功能，同時發(fā)展餐飲業(yè)。各種功能有機結(jié)合，既相對獨立又有所聯(lián)系。結(jié)合序列化的綠化景觀，焦點化的星級酒店與公共建筑以及廣場空間，共同構(gòu)成地標(biāo)性的中心地帶。創(chuàng)造旅游功能的完善性創(chuàng)造一個集吃、住、行、游、購、娛于一體的功能齊備的現(xiàn)代旅游區(qū)。文脈的繼承，體現(xiàn)于具體的實物形態(tài)之中，實物的形態(tài)功能，則必須體現(xiàn)現(xiàn)代的觀念。出入口的設(shè)置：在南環(huán)路和海市路分別設(shè)置路口。次要道路：4 米道路聯(lián)系各休閑別墅，沿途有綠化景觀，交會的轉(zhuǎn)角綠地將設(shè)計為具有地域特色的街角空間，以產(chǎn)生趣味性的辨識效果。在內(nèi)部，提供安靜舒適與詩意的氛圍空間，軟質(zhì)景觀為主，同時與綠化結(jié)合。綠化有節(jié)奏地與主結(jié)構(gòu)相交，形成區(qū)內(nèi)的開放空間骨架。酒店，獨一無二的地理優(yōu)勢，打造高品質(zhì)的酒店，可成為帶動該地塊發(fā)展的標(biāo)志性建筑，保證了最佳的觀景視野，盡可一覽仙境風(fēng)光。二、基地和總平面布局方針交通便利、城市公用設(shè)施比較完備、具有適當(dāng)?shù)陌l(fā)展余地；不應(yīng)選在有害氣體和煙塵影響較大的區(qū)域內(nèi)，與噪聲源及貯存易燃、易爆物場所的相關(guān)距離應(yīng)符合有關(guān)部門的規(guī)定；場地干燥，排水通暢、通風(fēng)良好；因地制宜，全面規(guī)劃，一次或分期建設(shè)。（二）確保結(jié)構(gòu)堅固、安全建筑物除根據(jù)荷載大小，對主要承重構(gòu)件