【正文】 第一章 總　論第一節(jié) 項目名稱及建設(shè)單位一、項目名稱 蓬萊八仙旅游文化娛樂城項目二、建設(shè)地址項目建設(shè)地址位于蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處。三、建設(shè)單位承辦單位：蓬萊八仙置業(yè)有限公司蓬萊八仙置業(yè)有限公司由山東永弘機械有限公司和煙臺光熠市政工程有限公司共同出資成立。山東永弘機械有限公司注冊成立于 2022 年 11月 26 日，注冊資本達 5800 萬元，注冊地位于蓬萊市劉家溝工業(yè)園。山東永弘機械有限公司自成立之日起，年營業(yè)額節(jié)節(jié)攀升，截止至 2022 年年底已向蓬萊稅務(wù)部門累計納稅金額達：2500 萬元，公司主營業(yè)務(wù)范圍包括：韓國斗山挖掘機、裝載機、機床以及破碎器等系列工程機械產(chǎn)品的銷售；斗山系列產(chǎn)品的售后服務(wù)和配件供應(yīng)；二手挖掘機交易、租賃；挖掘機操作及維修技術(shù)培訓(xùn)；挖掘機專業(yè)定點維修服務(wù)，并緊緊圍繞工程機械設(shè)備的銷售，向相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)延伸。煙臺光熠市政工程有限公司總部位于煙臺福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，公司占地面積 30 畝，其中建筑面積 1 萬余平方米，主要從事城市道路建設(shè)、橋梁施工、路面鋪筑、園林綠化等工程施工。在蓬萊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)擁有占地面積 35 畝，建筑面積 2 萬余平方米的工廠一處，目前公司擁有各種先進工程施工機械 50 余臺（套） ，固定資產(chǎn)總值人民幣 2 億余元。2022年完成產(chǎn)值人民幣 3 億余元，實現(xiàn)利稅人民幣 5000 余萬元。第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)一、項目承辦單位關(guān)于委托我公司編制本項目可行性研究報告的委托書；二、國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求；三、國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；四、國家發(fā)改委關(guān)于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定要求；五、煙臺市“十一五”旅游規(guī)劃；六、煙臺旅游城市發(fā)展規(guī)劃；七、 《投資項目可行性研究指南》 （中國電力出版社） ；八、 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務(wù)全書》 （中國建材工業(yè)出版社）；九、 《旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法》 （國家旅游局 2022 年 10 月 26 日發(fā)布實施） ；十、 《國家礦山公園建設(shè)指南》 ， （國土資源部地質(zhì)環(huán)境司 2022 年發(fā)布實施） ；十一、 《旅游規(guī)劃通則》 （GB/T18971－2022 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 2022 年 2 月 24 日發(fā)布，2022 年 5 月 1 日起實施） ；十二、 《旅游資源調(diào)查、分類與評價》 （GB/T 18972－2022 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 2022 年 2 月 24 日發(fā)布，2022 年 5 月 1 日起實施） ；十三、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 十四、山東省建筑工程綜合定額；十五、山東省安裝工程綜合定額。第三節(jié) 編制原則堅持旅游資源保護第一、兼顧效益、分步開發(fā)、有序利用、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展原則；堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)籌最佳原則。本項目建設(shè)重點是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜?、為?dāng)?shù)芈糜雾椖刻峁┩晟频呐涮醉椖俊Ｒ?、以人為本，和諧發(fā)展的原則發(fā)展旅游業(yè)是以滿足旅游者的需求為出發(fā)點，開發(fā)個性化、多樣化的旅游產(chǎn)品，提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的旅游服務(wù)，創(chuàng)造安全、舒適的旅游環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的有機統(tǒng)一，促進人與自然的和諧發(fā)展。本項目的建設(shè)要發(fā)揮蓬萊市旅游資源優(yōu)勢特色，重點打造具有國際知名度和影響力的品牌景區(qū)和拳頭產(chǎn)品，開發(fā)建設(shè)成為資源品位高、配套條件好、市場潛力大、帶動作用顯著的旅游配套項目，實現(xiàn)旅游業(yè)的突破性發(fā)展，以產(chǎn)生帶動、示范和輻射效應(yīng)。二、市場導(dǎo)向原則旅游開發(fā)必須面向市場，要認真調(diào)查研究分析市場，針對不同區(qū)域，不同層次，不同消費群體的市場需求，充分利用項目依托區(qū)域自身優(yōu)勢，突出“求新、求奇、求樂”的參與式旅游，緊緊圍繞旅游者消費觀念的變化，及時推出具有吸引力的特色產(chǎn)品。以市場為導(dǎo)向，以創(chuàng)新為核心，以管理為手段，最終達到提高市場占有率的目的。三、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動開發(fā)原則食、住、行、游、購、娛是旅游產(chǎn)品開發(fā)的六大要素。要想形成一條龍配套的完整體系，需充分調(diào)動各行各業(yè)積極發(fā)展旅游業(yè)的主動性，以此推動旅游購物、旅游商貿(mào)、旅游賓館、食品加工業(yè)、旅游娛樂業(yè)，交通與旅游、培養(yǎng)人才等全面發(fā)展，形成綜合生產(chǎn)力。由此使旅游者愿意在“八仙旅游文化娛樂城”延長停留時間，增加旅游消費。將旅游活動與經(jīng)貿(mào)、商務(wù)洽談活動相結(jié)合，與投資考察相結(jié)合，從而達到推動蓬萊市經(jīng)濟快速發(fā)展的動力。四、優(yōu)勢互補原則一個地區(qū)難以單獨形成對旅游者有長期吸引力的旅游目的地，要樹立大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大區(qū)域的思想，積極加強與當(dāng)?shù)貐^(qū)其它景區(qū)景點和周邊地區(qū)旅游景觀聯(lián)手合作，優(yōu)勢互補，資源互補。對旅游資源進行整體規(guī)劃、整體營銷。第四節(jié) 可行性研究范圍及內(nèi)容一、項目背景及提出的理由與過程二、市場分析及預(yù)測三、建設(shè)地點及場址選擇四、總體規(guī)劃方案五、環(huán)境保護與勞動安全六、節(jié)能七、項目組織管理八、工程實施進度計劃九、投資估算和資金籌措十、財務(wù)評價十一、招標(biāo)方案十二、社會影響分析第五節(jié) 項目概述一、基本概況近年來，煙臺蓬萊市積極推進發(fā)展旅游業(yè)，旅游收入逐年上升，為豐富旅游資源，增加旅游文化配套設(shè)施，項目承辦單位擬定在煙臺蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處建設(shè)本項目。二、項目構(gòu)成本項目擬建設(shè)酒店二棟（18 層） ，面積約為 24000 平方米；綜合樓一棟（15 層） ，面積約為 10000 平方米；商鋪（3~4 層） ，面積約為 28000 平方米； 職工公寓（5~6 層） ，面積約為 34000 平方米。三、環(huán)境保護該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項目的建設(shè)。本項目主要可能的污染源有生活污水和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放，因此，經(jīng)過適當(dāng)處理后對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。四、項目實施進度計劃本項目建設(shè)期為 36 個月,從 2022 年 12 月開始至 2022 年 11 月底結(jié)束。五、投資估算經(jīng)測算，本項目總投資為 萬元，其中土地費用 2500 萬元，前期工程費 3000 萬元，安裝費 4147 萬元，建筑工程費 萬元，管理費用 萬元，其他費用 萬元，不可預(yù)見費 萬元。六、資金籌措方案本項目總投資為 萬元，全部投資由蓬萊八仙置業(yè)有限公司自籌解決。七、盈利能力分析本項目建成后，可實現(xiàn)收入 20220 萬元，全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年(含建設(shè)期），財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為 萬元；所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期為 年（含建設(shè)期），財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為 萬元。各項指標(biāo)良好，財務(wù)生存能力強。八、主要經(jīng)濟指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號 項目 單位 數(shù)量1 用地面積 平方米 408002 總建筑面積 平方米 96000酒店 平方米 24000商鋪 平方米 28000綜合樓 平方米 10000其 中職工公寓 平方米 340003 容積率 4 建筑密度 % 305 綠 化 率 % 40開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成分析表 單位：萬元序號 名稱 投資額 占總投資比例%1 開發(fā)建設(shè)投資 2 土地費用 3 前期工程費 4 配套建設(shè)費 5 安裝費 6 建筑工程費 7 管理費用 8 財務(wù)費用 9 其他費用 10 不可預(yù)見費 第二章 項目背景及必要性第一節(jié) 項目背景隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一?，F(xiàn)階段中國旅游業(yè)在以下幾個方面呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢：一、旅游業(yè)階段性特征與產(chǎn)業(yè)功能任何產(chǎn)業(yè)的功能都不是一成不變的，而是與國家經(jīng)濟政治體制和社會發(fā)展要求相適應(yīng)的。以改革開放為標(biāo)志，旅游業(yè)實現(xiàn)了從“事業(yè)”到“產(chǎn)業(yè)”的轉(zhuǎn)變；如今旅游業(yè)的功能又在發(fā)生變化，正在從“產(chǎn)業(yè)”逐步轉(zhuǎn)向兼具經(jīng)濟功能與社會功能。在樹立科學(xué)發(fā)展觀，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展方面，在加快中西部地區(qū)脫貧致富，促進邊疆少數(shù)民族地區(qū)繁榮穩(wěn)定方面，在推動“兩個文明”建設(shè)，全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建和諧社會等方面，旅游業(yè)功能都已明顯超出了經(jīng)濟范疇，旅游貢獻也已打破單一的經(jīng)濟概念。在一些旅游發(fā)達地區(qū)和城市，旅游業(yè)的社會功能甚至已超出了經(jīng)濟功能。 統(tǒng)計顯示，盡管連續(xù)遭受重大自然災(zāi)害和突發(fā)事件沖擊，2022 年中國國內(nèi)旅游仍然保持了平穩(wěn)增長勢態(tài)。2022 年中國入境旅游人數(shù)為 億人次，中國國內(nèi)旅游總?cè)舜? 億人次，比上年增長 %；國內(nèi)旅游收入 8749 億元，比上年增長 %。全年國際國內(nèi)旅游總收入 萬億元，比上年增長 %。其中國內(nèi)旅游收入 8749 億元，入境旅游收入2839 億元。旅游業(yè)已成為關(guān)系億萬“民生”的大產(chǎn)業(yè)。不僅如此，旅游業(yè)還明顯推動著國民經(jīng)濟和社會發(fā)展，培育和提升著國家和地區(qū)的“軟實力” 。一個旅游不發(fā)達的城市，無法實現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化和信息化；一個旅游業(yè)蕭條的國家，也很難說是繁榮昌盛、社會和諧。因此，旅游業(yè)也是關(guān)乎國家大計的“國計民生”產(chǎn)業(yè)。二、旅游經(jīng)濟增長方式與產(chǎn)業(yè)素質(zhì)提升提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)是實現(xiàn)旅游強國的必由之路，關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變旅游增長方式。20 世紀(jì) 90 年代，旅游業(yè)就提出了轉(zhuǎn)變增長方式問題，但與旅游發(fā)達國家相比，我國旅游接待效益還有明顯差距；相當(dāng)一些旅游企業(yè)不靠降低成本和提升質(zhì)量來競爭，而是打“價格戰(zhàn)” ；旅游產(chǎn)品和服務(wù)比較粗放，旅游促銷手段單一落后。旅游經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變之所以遲緩，關(guān)鍵是一些地區(qū)、一些企業(yè)尚未根本性地突破傳統(tǒng)發(fā)展思維和發(fā)展模式的束縛，仍在習(xí)慣性地追求數(shù)量型擴張。實現(xiàn)旅游經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵是牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀。發(fā)展旅游業(yè)需要與時俱進，解放思想，積極探索新的發(fā)展經(jīng)驗。要以形成科學(xué)的發(fā)展導(dǎo)向為目標(biāo)，打破單純以規(guī)模、數(shù)量、速度論成績的思維慣性，建立全面反映效益、成本、質(zhì)量、貢獻的旅游發(fā)展指標(biāo)體系。三、旅游產(chǎn)業(yè)化與產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)化是一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機制逐步健全的目標(biāo)體系。對旅游業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)升級的條件和基礎(chǔ)，是旅游產(chǎn)業(yè)運營機制更為完善的要求。從“事業(yè)”向“產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變，是旅游業(yè)走向產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)。旅游產(chǎn)業(yè)化包括：一是促進旅游產(chǎn)業(yè)要素的擴張和裂變。由單個產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展擴張為產(chǎn)業(yè)鏈，通過拉長產(chǎn)業(yè)鏈建立與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切的關(guān)系，使之成為旅游業(yè)的緊密層伙伴。二是建立旅游業(yè)的良性發(fā)展機制。旅游業(yè)的投資者、開發(fā)者、經(jīng)營者應(yīng)遵循旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，建立分工合理的市場利益共享關(guān)系；上下游的旅游企業(yè)之間、相關(guān)企業(yè)之間、同類企業(yè)之間，應(yīng)實現(xiàn)符合市場經(jīng)濟規(guī)律的集團化、網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)作化。三是提升旅游業(yè)的區(qū)域競爭力和企業(yè)核心競爭力。四是形成有利的旅游發(fā)展的宏觀環(huán)境和旅游消費環(huán)境。五是擴大和提高旅游產(chǎn)業(yè)的綜合貢獻率。要通過不懈的努力，爭取盡快建立完善的旅游產(chǎn)業(yè)市場體系、要素體系、產(chǎn)品體系等，盡快實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的升級和進步。四、擴大開放與培育統(tǒng)一大市場旅游業(yè)是一個開放性產(chǎn)業(yè)，但受地方利益和行業(yè)利益的影響，長期以來旅游市場形成了各種形式的保護性壁壘。例如，限制外地投資者設(shè)立旅游企業(yè)、限制外地旅行社發(fā)展網(wǎng)絡(luò)、限制外地旅游車輛經(jīng)營、限制外地導(dǎo)游從業(yè)等。從客觀上導(dǎo)致了對內(nèi)開放滯后，并影響了對外開放效應(yīng)的發(fā)揮，也成為旅游產(chǎn)業(yè)化、市場化、國際化發(fā)展的深層次障礙。當(dāng)前，最為緊迫的是切實推進旅行社業(yè)的對內(nèi)開放。旅行社業(yè)的擴大開放，關(guān)鍵是要解決其長期存在的問題，切實推進旅行社專業(yè)化分工和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。為此，必須強調(diào)對內(nèi)開放與對外開放步伐相協(xié)調(diào)，強調(diào)以消除自我保護性壁壘為先導(dǎo)和基礎(chǔ)，強調(diào)擴大旅游市場對外開放是為提升旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)的。各級旅游部門應(yīng)進一步解放思想，積極探索對旅游市場和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管手段的改革，大膽破除制約旅游業(yè)發(fā)展的制度性和政策性障礙，放寬旅行社的經(jīng)營代理和加盟許可；更多地運用法律和市場的手段，掃除自我保護的地域性壁壘和排外性限制；在率先建立國內(nèi)統(tǒng)一的旅游大市場基礎(chǔ)上，適時擴大旅游市場的對外開放，逐步實現(xiàn)國內(nèi)外市場一體化，努力爭取對外開放效益的最大化。五、提升旅游供給與拉動旅游消費旅游消費具有求新求異和逐步升級的市場特征。上世紀(jì) 90 年代初，我國旅游界就提出開發(fā)度假旅游產(chǎn)品和完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的市場理念。但總體來看，我國旅游產(chǎn)品和市場開發(fā)仍處于供給水平不高的初級階段：旅游產(chǎn)品以觀光型的為主，開發(fā)思路也以觀光型的為主導(dǎo)，普遍追求大流量的旅游接待；旅游產(chǎn)品粗糙的多、精品的少，資源型的多、文化提升型的少；產(chǎn)品供給只能滿足初級化、大眾化市場，個性化、舒適性明顯不足，成為影響我國旅游產(chǎn)業(yè)提升的重要制約因素。第二節(jié) 項目提出的必要性蓬萊是歷史文化名城。早在舊石器時代，就有人類繁衍生息，秦皇漢武留下尋仙足跡。公元前 133 年，漢武帝東巡在此筑城命名為蓬萊，距今已有 2100 多年歷史。悠久的歷史賦予了蓬萊燦爛而深厚的文化：八仙過海、海市蜃樓的美好傳說，代表了勞動人民對自由民主、美好生活的向往和渴望；戚繼光訓(xùn)練水軍英勇抗倭的輝煌歷史，體現(xiàn)著愛國愛民和抵御外侮的中華正氣；海上絲綢之路的開啟、登州古港的繁榮鼎盛，映射出蓬萊人民對外開放、走向世界的胸懷與氣度。千年古城人杰地靈，造就了一批聞名于世的政治家、軍事家、文學(xué)家和教育家。宋代蘇軾，曾任登州太守，留下了“五日登州府，千年蘇公祠”的美譽；明代杰出軍事家、民族英雄戚繼光，生在蓬萊，一生轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，平定倭患；還有清代的宋慶，當(dāng)代愛國將領(lǐng)于學(xué)忠，科學(xué)家葛庭燧、劉光鼎、楊起，教育家周榮鑫與楊振聲，著名