【正文】 1 房地產(chǎn)項目貸款 調(diào)查 評估 報告 借款人 ： 中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司 項目名稱： 浦發(fā)廣場 F地塊項目 2 目 錄 第一章 項目融資方案 第二章 項目 概要 一、 評估背景 二、 借款人 及項目主要關(guān)系人 評價 三、 項目評價 四、 償債能力和風(fēng)險提示 五、 評估結(jié)論 第三 章 借款人 及項目主要關(guān)系人 評價 一、 基本概況 二、 經(jīng)營情況評價 三、 財務(wù)狀況分析 四、 信用情況評價 五、 發(fā)展前景評價 第四 章 項目建設(shè)情況評價 一、 項目基本情況評價 二、 項目建設(shè)條件評價 三、 項目實施進程評 價 四、 設(shè)計施工監(jiān)理評價 五、 環(huán)境保護評價 第五 章 項目市場評估 一、 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價 二、 項目市場定位評價 三、 項目市場競爭力評價 第六 章 投資估算和籌資評價 一、 投資估算評價 二、 資金籌措評價 三、 項目投資計劃評價 第七 章 項目財務(wù)及償債能力分析 3 一、 評估原則與評估依據(jù) 二、 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測 三、 項目財務(wù)效益評價 四、 償債能力評價 五、 項目不確定性分析 4 第一章 項目融資方案 借款人 ： 中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司 借款 金額： 12020 萬元 借款 用途： 用于浦發(fā)廣場 F地塊開發(fā) 借款利率： % 擔(dān)保方式： 土地及 在建工程抵押；項目完工后轉(zhuǎn)為房產(chǎn)抵押 授信期限： 24 個月 貸款期限： 24 個月，期滿 12 個月后可提前終止 寬限期： 還款方式： 按還款計劃分次還款 放款條件：簽署所涉貸款合同 辦妥 抵押 擔(dān)保手續(xù) 開立監(jiān)管專戶，用于銷售款回籠 開立固定資產(chǎn)貸款專用賬戶，按照監(jiān)管要求受托支付 第二章 概要 5 一、 評估背景 中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司積極參與上海市舊城改造工作，從 1993 年開始，在普陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建 浦發(fā)廣場。浦發(fā)廣場項目占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，分為 D、 E、 H、 I、 F六個地塊滾動開發(fā)，目前開發(fā)的為該項目 F 地塊的辦公公寓樓項目。 浦發(fā)廣場 F 地塊項目位于上海市普陀區(qū)朱家灣后浜路，緊貼內(nèi)環(huán)高架路，臨近光新路和中山北路，地理位置優(yōu)越。距離 7 號線鎮(zhèn)坪路站 800 米， 4號線中潭路站 650 米，交通便利。建設(shè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，商務(wù)辦公用地。 F地塊 建設(shè)規(guī)模： 建設(shè)用地面積： 2502 平方米。容積率 ，總計容積面積 平方米。其中地上容積面積 平方米，地下容 積面積 0平方米，其中商業(yè)面積 平方米。地上不計容積面積 平方米，地下不計容積面積 平方米。建筑高度控制 24 米，綠化率不得小于 20%。 規(guī)劃建設(shè) 8 層（含一層地下車庫）公寓建筑，一層規(guī)劃設(shè)計臨街商鋪，公寓面積 3080 平方米，約 120 套；地下停車場規(guī)劃停車位 50個；一樓商鋪 833 平方米 。 項目 目前兩 證已拿到 。 項目所處地理位置示意圖 : 6 二、 借款人 評價 借款人 評價： 中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司成立于 1992 年，注冊資本人民幣 2050 萬元，住所 ：上海市普陀區(qū)中山北路 1715 號 2501 室，法定代表人：張鵬。公司系中國浦發(fā)機械工業(yè)股份有限公司的全資子公司，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。 中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司積極參與上海市舊城改造工作，從 1993 年開始，在普陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建浦發(fā)廣場。浦發(fā)廣場項目占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，分為 D、 E、 H、 I、 F六個地塊滾動開發(fā)，目前開發(fā)的為該項目 F 地塊的辦公公寓樓項目。 三、 項目評 論 該項目為我行重點爭取的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。 1）該項目 目前已拿到兩證 ，自籌比例已足額到位，滿足國家相關(guān)政策及我行信貸政策方向。 該 項目目前已拿到兩證，前期投入土地款 1 億，占總投 45%，滿足國家對自籌比例要求。 2）該項目地理位置優(yōu)越、配套齊全、交通便捷、銷售前景良好。 7 本項目位于上海市普陀區(qū)朱家灣后浜路，緊貼內(nèi)環(huán)高架路，臨近光新路和中山北路，臨近蘇州河，毗鄰普陀區(qū)三大綠地：夢清園、長壽公園、普陀公園。集軌道交通 3 號、 4 號、 7 號線三軌匯聚之便利，距離 7 號線鎮(zhèn)坪路站 800米， 4號線中潭路站 650米，直達(dá)市內(nèi)各核心商圈。 本項目市場定位為踏入社會不久的年輕上班族為主體的自住型客戶和有一定積蓄的工薪階層且自身的住房需求已經(jīng)得到一定 程度滿足但鑒于商品房限購政策的影響，他們把目光更多地投向了服務(wù)式公寓這類產(chǎn)品的自住兼投資型客戶。本項目定位為高檔規(guī)格服務(wù)式公寓， 且項目旁邊 上海香溢花城項目公司 正在興建一所 與 上海理工大學(xué) 合辦的 小學(xué)，該學(xué)校的一些老師和中機浦發(fā)公司的部分員工均有購買意向，再綜合其它社會客戶， 需求 看好 。 三、 償債能力和風(fēng)險提示 項目完工風(fēng)險 : 項目 開發(fā) 方為中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司，該公司為房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。有著多年項目開發(fā)經(jīng)驗，歷年的房產(chǎn)項目建設(shè)情況良好，從未出現(xiàn)拖延工期和未能完工的情況。其中，浦發(fā)廣場 D、 E 樓，開工時間 1997 年 ，竣工和銷售時間 2020 年，其總包、建設(shè)單位為江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。浦發(fā)廣場 G樓，開工時間 2020 年，竣工和銷售時間 2020年，其總包、建設(shè)單位為浙江舜杰建筑集團股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。從歷史來看，中機浦發(fā)所選項目總包和建設(shè)單位均為名列前茅的建筑集團，項目建設(shè)情況良好；且總包方下屬施工單位資質(zhì)優(yōu)良且長期合作。我們認(rèn)為項目工程建筑還是有存在不可預(yù)見事件發(fā)生的可能，并導(dǎo)致完工風(fēng)險出現(xiàn)，但風(fēng)險總體基本可控。我們將密切關(guān)注項目建設(shè) 的進程，定期實地走訪檢查。 市場銷售風(fēng)險： 本項目的銷售風(fēng)險分為政策風(fēng)險和市場風(fēng)險。政策風(fēng)險， 18 屆三中全會和2020 年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的態(tài)度較以往不同，“調(diào)控”字眼消失，“供應(yīng)和保障”被更多提及。 2020 年 12 月 10 日至 13 日中央經(jīng)濟工作會議提出：努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注 8 重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。同時，十八屆三中全會《決定》中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容也整體偏 利好： 加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革； 改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓； 研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu)； 推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面放開小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模； 啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策。因此，從政策面看，未來政策層面對房地產(chǎn)態(tài)度將逐漸向如下轉(zhuǎn)變： 1）更市場化。未來行政化手段如限購限價將逐步淡化退出，而房產(chǎn)稅可能會逐步推行，成為調(diào)節(jié)需 求以及地方稅源的重要工具。但房產(chǎn)稅可能需先立法，推出需一定的時間。 2）更著重增加供應(yīng)和保障。從過去重在抑制需求向重在增加供應(yīng)轉(zhuǎn)變，增加供應(yīng)總量和改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)呈現(xiàn)了基本思路：供應(yīng)結(jié)構(gòu)形成保障和市場化住房雙規(guī)制，供應(yīng)總量著手于提高住宅用地量及土地容積率。對需求采取“疏”而非以往“堵”，“疏”將有利于保持需求穩(wěn)定釋放，保持房價和投資穩(wěn)定，降低行業(yè)波動性。 3）更趨區(qū)域性和靈活性。哪里有問題，解決哪里，不會因為某些城市“生病”，全國“吃藥”。目前看，由于區(qū)域市場表現(xiàn)差異較大（有 的城市房價漲幅很大 ，有的漲幅很溫和，有的城市房價甚至還在下降） ， 2020 年 11 月以來地方打壓需求的政策更多將是區(qū)域性政策，而難以轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)性政策。而且隨著 2020年 12 月結(jié)束，地方房價控制目標(biāo)考核期已過，短期看，上海出臺打壓需求政策的慨率已經(jīng)很小。上述政策信號 表明 ，首套及改善性剛性需求被不斷釋放，銷售價格回歸 理性 ，而 市中心繁華地段的稀缺價值更為凸顯 。 市場風(fēng)險， 本項目市場定位為以踏入社會不久的年輕上班族為主體的自住型客戶和有一定積蓄的工薪階層且自身的住房需求已經(jīng)得到一定程度滿足但鑒于商品房限購政策的影響，他們把目光更多地投向 了服務(wù)式公寓這類產(chǎn)品的自住兼投資型客戶。本項目定位為高檔規(guī)格服務(wù)式公寓，需求人群較多，后續(xù)銷售看好。 四、 評估結(jié)論 綜上所述，擬同意借款人 中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司 授信額度 12020 萬元，授信用于 F 地塊項目 建設(shè) ，授信期限 2 年， 提款期 1 年 ， 貸款利率執(zhí)行 %， 按項目建設(shè)進度和實際需求提款， 全額受托支付，分次還 息 ， 到期還本。 擔(dān)保方式為 土地及 在建工程抵押擔(dān)保、項目建成后以 F 地塊項目 房產(chǎn)抵押擔(dān)保。 9 第三章 借款人及項目主要關(guān)系人評價 一、基本概況 情況 借款人基本情況列表如下： 公司名稱 中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司 公司注 冊地址 上海市普陀區(qū)中山北路 1715 號 2501 室 法定代表人 張鵬 注冊資本 人民幣 2050 萬元 股東投入情況 中國浦發(fā)機械工業(yè)股份有限公司 ： 2050 萬元，占 100% 企業(yè)類型 全民所有制 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營