【正文】 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 北京 項目房地產(chǎn)價格評估報告 北京國地不動產(chǎn)咨詢中心 報告摘要 此報告 是為委托方核實房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營。在估價時考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性而選擇了兩種估價路徑：成本途徑的基本思路為首先利用重置成本法來評估建筑物的價格，然后利用市場比較法來測算毛地價，最后加上拆遷費即為委估房地產(chǎn)的綜合價格；收益途徑是通過充分的調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的費用，再將委估房地產(chǎn)未來收益年限中的年純收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值，然后 扣除需補交的土地出讓金即為評估結(jié)果。 致委托方函 北京 項目有限公司： 受貴公司委托，我中心對貴公司所屬位于北京市 區(qū) 的北京 項目現(xiàn)時的市場價格進行了客觀、公正的評估。我們確定該房地產(chǎn)項目建筑面積為 ，土地面積為 ，土地產(chǎn)權(quán)為劃撥，土地用途為綜合（酒店、辦公、公寓），在扣除應上繳政府地價款后于估價時點二 ○○ 一年十二月三十一日的市場價格為 人民幣： ， 大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整 。 上述價格不包括劃撥土地使用權(quán)補辦土 地出讓手續(xù)時應繳納給政府的地價款。我們估算補繳的地價款總額 為 ，大寫金額為 人民幣肆仟肆佰壹拾貳萬零壹佰元整 。 評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見《估價結(jié)果報告》及《估價技術(shù)報告》。 北京國地不動產(chǎn)咨詢中心 二○○二年元月二十日 估價師聲明（同房地產(chǎn)估價規(guī)范） 估價的假設(shè)和限制條件 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 一、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國國有土地使用證》 [京市 澳臺國用 號 ]中的記載內(nèi)容，北京 項目位于 區(qū) ，用地總面積為 ，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合 (旅游 業(yè) )，土地使用者為 項目有限公司。根據(jù)委托方提供的國家計劃委員會《關(guān)于在京修建 項目的復函》 [計資 號 ] 文件中的記載內(nèi)容，北京 項目用地被批準為建造客房、出租辦公樓、以及俱樂部和信息中心等。根據(jù)委托方提供的《土地使用合同》中的記載內(nèi)容，北京 項目用地的土地用途為酒店、寫字間、公寓、展覽廳、商業(yè)服務等。北京 項目用地的土地實際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途，此次評估我們設(shè)定土地用途為綜合。根據(jù)我國有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定， 項目有限公司擁有該土地的使用權(quán)，但不能進行轉(zhuǎn)讓， 只有在與有關(guān)土地管理部門 簽訂土地出讓合同，補交土地出讓金后才能擁有對上述土地的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。 二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》 [京房權(quán)證市 澳臺字第 號 ]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為 項目有限公司，房屋座落在 區(qū) 號，地號為 ,產(chǎn)別為 港澳臺產(chǎn)，北京 項目共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2和地下室），結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，總層數(shù)為 17層，總建筑面積為 ，其中地上建筑面積為，地下建筑面積為 ，總?cè)莘e率為 ，地上容積率為 。 三、本次評估 中，我們將委估宗地的土地用途設(shè)定為綜合用途（酒店、辦公、公寓），根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》 [京政發(fā) [1993]34號 ]規(guī)定，綜合用途的法定最高使用年期為 50年；根據(jù)委托方提供的資料，北京 項目的建成時間為 1991 年，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為 60年，委估房屋剩余經(jīng)濟耐用年限為 50年；在此次評估中，估價師假設(shè)估價對象所有者可持續(xù)經(jīng)營五十年，土地使用權(quán)的估價設(shè)定年限為 50年，土地使用用途為綜合（酒店、辦公、公寓），土地剩余使用年限自估價 時點起計算，我們確定估價對象的剩余使用年限為綜合用途法定最高使用年期 50年。 四、本次估價的評估值為從完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)價格中扣除應向土地管理部門上繳的地價款。地價款應由政府部門核定，本報告中的數(shù)據(jù)來源于該區(qū)域市場情況，僅供參考。 五、根據(jù)委托方提供的資料，北京 項目主要包括酒店、寫字樓和公寓三部分，其中酒店部分經(jīng)國家旅游局評審，定為五星級涉外酒店，寫字樓部分的設(shè)計標準和實際水平具備頂級寫字樓的標準，公寓部分的設(shè)計標準及市場定位是按照酒店式高檔公寓標準進行設(shè)施配置及管理的，本次估價中我們分別按照五星 級涉外酒店、頂級寫字樓和酒店式高檔公寓標準進行評估。 六、在本次評估中，我們假設(shè)估價對象均沒有抵押權(quán)、租賃權(quán)、擔保權(quán)等他項權(quán)利，評估結(jié)果不受他項權(quán)利狀況的影響。 七、在估價對象評估過程中，假設(shè)其未來純收益每年不變，房地產(chǎn)綜合還原利率每年不變。利率（ r）為安全利率（一年期銀行貸款利率）加風險報酬率 3%，即房地產(chǎn)綜合還原利率為 %。 八、本次估價中估價師是采用公開市場價格標準，未來市場變化風險和短期強制處分等因素對其價格會有一定的影響，在此我們不予考慮。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 九、我們對估價對象未來收益的預測、未來投資的預測等 技術(shù)操作依據(jù)委托方提供的有關(guān)資料進行，如因這些資料的真實或估價對象未來利用方向及利用程度的改變，會導致估價對象價格的改變，應重新進行價格評估。 十、根據(jù)北京市一級土地市場的資料，政府出讓土地收取的地價款（樓面毛地價與地上建筑面積之積）中包含土地出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費。在此次評估中，我們假設(shè)委托方還需向政府補交土地出讓金才能取得出讓土地使用權(quán)，在此取為樓面毛地價的 40%。 十一、估價對象在 2000 年和 2001 年進行大范圍裝修改造，本次評估中已考慮了這部分成本投入。 十二、估價假設(shè)一年按 365天計算 ,美元人 民幣匯率是 1： 。 十三、未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。 十四、本次估價結(jié)果自估價時點起半年內(nèi)有效。 估價結(jié)果報告 一、委托方 委托單位：北京 項目有限公司 法人代表 ： 聯(lián)系電話： 詳細地址：北京市 區(qū) 號 二、估價方 受托單位 ：北京國地不動產(chǎn)咨詢中心 法人代表： 聯(lián)系電話： 詳細地址：北京市西城區(qū) 號 三、估價對象 北 京 項目位于 區(qū) ，是集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店 和 高檔公寓于一體的綜合性公共建筑項目。北京 項目用地土地總面積為 ，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合 (旅游業(yè) )，土地使用者為 項目有限公司 ,土地的實際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途。 北京 項目的房屋所有權(quán)人為 項目有限公司，共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2 和地下室），現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為 17 層，建筑檐高 米，總建筑面積為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為，建成于 1991年， 1996年到 1999年進行了局部的裝修改造， 2000年到 2001年進行了大范圍的裝修更新改造，總?cè)莘e率為 ，地上容積率為 。 項目包括酒店、寫字樓和公寓三個部分，其中，酒店部分建筑面積 米，地下 3層，地上 18層（ 18層為屋頂設(shè)備層），地上 1～ 3層為公共裙樓， 4～ 16層為標 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 準客房，第 17層設(shè)有豪華客房，第 18層為設(shè)備及水箱間；共有客房 504間，另設(shè)有中西餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫等。辦公樓部分建筑面積 7390平方米，共 13層，位于416層，公寓部分建筑面積 7410平方米 ，共 13層，位于 416層，設(shè)有 74套房間，并配有門廳及相應的管理設(shè)備。 根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國國有土地使用證》 [京市 澳臺國用（ ）字第 號 ]， 項目有限公司取得了位于 區(qū) 號的劃撥土地使用權(quán)。 根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》 [京房權(quán)證市 澳臺字第 號 ]， 項目有限公司取得了位于 區(qū) 號的房屋所有權(quán)。 北京 項目位于北京市 區(qū) ，西臨 環(huán)路 北大街，東鄰 街，南接 大廈，北臨 路。北京 項目座落在 街和 路交叉路口 立交橋的 角。 北京 項目位于市區(qū)中心的東側(cè)，四周交通十分發(fā)達，緊臨 環(huán)路，距天安門直線距離 5公里，距北京火車站 4公里，距使館區(qū)僅 2公里，距首都機場高速路三元橋入口處僅3公里。附 近有地鐵、 42路、 44路、 113路、 117路、 415路、 701路、 800路、 823路公共汽車和 115路、 118路公共電車等眾多公交線路從此經(jīng)過，四周道路暢通，十分方便。對外交通，由于估價對象緊鄰二環(huán)路，故去京開公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都機場高速路都極為方便。因此估價對 象交通十分便利。 北京 項目配套設(shè)施較為完善，達到宗地“七通一平”（即宗地外通上水、通下水、通路、通電、通暖、通訊、通氣及宗地內(nèi)場地平整）。北京 項目毗鄰東四商業(yè)街、王府井大街等主要街區(qū)，是北京市區(qū)東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)頂級商務建筑林立，為京都政治、外交、金融、商務、娛樂的繁盛之地。周邊已形成北京目前最成熟的高檔商業(yè)區(qū)，也是京城高檔的生活區(qū)，周圍有外交部、文化部、司法部、農(nóng)業(yè)部等國家部委機關(guān)大院和外國使館區(qū)，有富華大廈、北海萬泰大廈、保利大廈、東環(huán)廣場等著名商務、辦公標志性建筑， 還有工人體育場、工人體育館、全國農(nóng)業(yè)展覽館、朝陽公園、團結(jié)湖公園和東岳廟等文化體育旅游設(shè)施，該地區(qū)道路寬敞，交通便利，地理位置極為優(yōu)越。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價對象 項目共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2和地下室），地下 3 層，地上 18層（ 18層為屋頂設(shè)備層），建筑檐高 米，總建筑面積為 ，建成于 1991年， 1996年到 1999年進行了局部的裝修改造， 2000年到2001年進行了大范圍的裝修更新改造。 結(jié)構(gòu)形式：按 8度抗震設(shè)防，現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪 力墻結(jié)構(gòu)，其中：地上 13層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)， 4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓和公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，高層主體下為箱式基礎(chǔ)，低層裙樓下為獨立基礎(chǔ)。 裝修情況： ⑴外裝修 四面外墻鑲貼進口西班牙粉紅麻大理石和進口外墻磚，局部為鋁合金暗框玻璃幕墻配進口比利時中空玻璃和高級外墻涂料。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ⑵樓地面 首層、大廳、公共區(qū)域地面鋪貼進口大理石，客房、寫字樓和公寓房間為水泥地面上鋪高級純羊毛地毯。 ⑶內(nèi)墻面 大廳及公共區(qū)域為進口大理石，客房、寫字樓和公寓內(nèi)墻面貼高級紙基壁紙，局部為雕花貼金箔造型，櫻桃木墻裙墻 面，大廳柱子為高級金箔裝飾造型。 ⑷天棚 輕鋼龍骨石膏板吊頂，大廳等局部有造井造型，外涂高級乳膠漆。 ⑸電梯及電梯間 共設(shè)有 19部日本進口原裝客用電梯。電梯間墻面為高級進口大理石，櫻桃木墻裙，鑲大理石門套。 ⑹衛(wèi)生間 地面及四壁均為高級大理石，并配有高級進口科勒牌衛(wèi)生器具。 ⑺樓梯間 樓梯踏步采用高級地磚，墻面為高級乳膠漆，樓梯扶手為木扶手。 ⑻門窗 窗為鍍膜鋁合金中空玻璃窗，并配通長豪華窗簾，門為高級裝飾硬木門和高級防火門，大門采用不銹鋼自動旋轉(zhuǎn)門。 ⑼屋面 水泥方磚上人地面，配有衛(wèi)星天線、擦窗機軌道和 霓紅燈。 ⑽供水系統(tǒng) 設(shè)有三套獨立供水、熱水、中水系統(tǒng)，其中熱水管道為銅管， 24小時供水。 ⑾空調(diào)系統(tǒng) 設(shè)有集中熱力供暖系統(tǒng)：可調(diào)溫風機盤管、溫控開關(guān)、噴塑風口；中央集中空調(diào)系統(tǒng)：開利產(chǎn)品、自動調(diào)節(jié)、新風系統(tǒng)、排風系統(tǒng)。 ⑿消防設(shè)施 設(shè)有日本日探報警主機 NF－ 1，中央控制煙感防火報警系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)和正壓送風防排煙系統(tǒng)。 ⒀供電系統(tǒng) 采用雙回路供電系統(tǒng)，確保 24 小時供電。配有法國梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺德國變壓器共 6250KVA，兩臺康明斯發(fā)電機共 600KVA。 ⒁通訊系統(tǒng) 設(shè)有加拿大北方電訊程控 電話自動交換系統(tǒng)，獨立機房。 ⒂衛(wèi)星電視 設(shè)公共天線，衛(wèi)星天線和電視雙向傳輸系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ⒃其它 還設(shè)有內(nèi)部電腦管理網(wǎng)絡系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)：超五類綜合布線、每個房間 3個點，樓宇自控系統(tǒng)：控制空調(diào)、熱交換、監(jiān)控鍋爐、冷庫、水位和室外照明等，摩托羅拉尋呼系統(tǒng) 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 等。 ①通電：雙回路供電，電壓為 10KV，配有一座自備電站，現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足用電需要。 ②供水：共有兩路供水，共有 2個接口，現(xiàn)有供水設(shè)施能滿足需要。 ③排水：共有兩路排水，雨水、污水分流，分別接自市政雨水干管和市政污水干管，現(xiàn)有排水設(shè)施能滿足生產(chǎn)生活需要。 ④通暖：配有中央空調(diào)系統(tǒng)和集中供暖系統(tǒng)，現(xiàn)有供暖設(shè)備能滿足需要。 ⑤通氣：市政干管接到宗地外，接自市政供氣管網(wǎng)，現(xiàn)有供氣設(shè)施能滿足需要。 ⑥通訊：宗地有程控電