【導(dǎo)讀】權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營(yíng)。在估價(jià)時(shí)考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性而選擇了兩種估價(jià)。受貴公司委托，我中心對(duì)貴公司所屬位于北京市××區(qū)××的北京××項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)。價(jià)格進(jìn)行了客觀、公正的評(píng)估。上述價(jià)格不包括劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納給政府的地價(jià)款。補(bǔ)繳的地價(jià)款總額為，大寫金額為人民幣肆仟肆佰壹拾貳萬(wàn)零壹佰元整。評(píng)估過(guò)程、結(jié)果及有關(guān)說(shuō)明詳見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》及《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。容，北京××項(xiàng)目用地被批準(zhǔn)為建造客房、出租辦公樓、以及俱樂(lè)部和信息中心等。補(bǔ)交土地出讓金后才能擁有對(duì)上述土地的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。合用途法定最高使用年期50年。地價(jià)款應(yīng)由政府部門核定，本報(bào)告中的數(shù)據(jù)來(lái)源于該區(qū)域市場(chǎng)情況，僅供參考。估結(jié)果不受他項(xiàng)權(quán)利狀況的影響。因素對(duì)其價(jià)格會(huì)有一定的影響，在此我們不予考慮。

　　

【正文】 100 100 99 98 距二環(huán)路距離 100 100 100 99 公共設(shè)施條件 100 98 100 102 辦公集聚條件 100 98 100 102 個(gè) 別 因 素 容積率 100 100 100 100 臨路條件 100 100 99 99 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 100 因 素比較修正系數(shù)表（表 54）如下： 表 54 比較修正系數(shù)表 比較因素 案例 1 案例 2 案例 3 交 易 時(shí) 間 100/100 100/100 100/101 交 易 方 式 100/100 100/100 100/100 使 用 年 限 100/100 100/100 100/100 用 途 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 公共交通 100/100 100/99 100/98 距二環(huán)路距離 100/100 100/100 100/99 公 共設(shè)施條件 100/98 100/100 100/102 辦公集聚條件 100/98 100/100 100/102 個(gè) 別 因 素 容積率 100/100 100/100 100/100 臨路條件 100/100 100/99 100/99 基礎(chǔ)設(shè)施 100/100 100/100 100/100 交易價(jià)格 1850 1980 2100 比準(zhǔn)價(jià)格 1926 2020 2081 由于三個(gè)可比案例與委估土地用途相同，且交易日期接近，故取三個(gè)修正結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估土 地的比準(zhǔn)價(jià)格。 對(duì)三個(gè)可比案例計(jì)算而得的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，即得被評(píng)宗地的樓面毛地價(jià)， 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 即 2020元 /平方米。 熟地價(jià)格是毛地價(jià)格加上相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)用，本次評(píng)估委估土地的土地開發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用指土地拆遷費(fèi)用。根據(jù)我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)平均為 11800元 /平方米，這里我們根據(jù)實(shí)際情況取 11800元 /平方米。 單位毛地價(jià)＝ 2020 ＝ 7855元 /平方米 單位熟地價(jià)＝ 7855＋ 11800＝ 19655元 /平方米 樓面熟 地價(jià)＝ 19655247。 ＝ 5027元 /平方米 熟地總價(jià)＝ 5027 ＝ 毛地總價(jià)＝ 2020 ＝ 依據(jù)國(guó)家和北京市有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，評(píng)估對(duì)象應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，即應(yīng)向政府補(bǔ)交地價(jià)款。根據(jù)評(píng)估方掌握的出讓地價(jià)資料，采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出該地區(qū)綜合用途用地樓面毛地價(jià)水平為 2020元 /平方米。根據(jù)北京市同類型房地產(chǎn)的交易情況和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價(jià)的 40%，則應(yīng)剔除補(bǔ)交的地價(jià)款 (即土地使用權(quán)出讓金 )為： 土地使用權(quán)出讓金＝ 2020 40% ＝ 八、綜合確定采用成本途徑測(cè)算的房地產(chǎn)總價(jià)格 將重置成本法測(cè)算的建筑物價(jià)格和采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的土地使用權(quán)價(jià)格加總即估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。但由于估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，如若使其價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)，例如進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，則需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，即： 房地產(chǎn)總價(jià)格＝建筑物價(jià)格 +土地使用權(quán)價(jià)格 土地出讓金 ＝ + ＝ 元 九、運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)總價(jià)格 在估價(jià)對(duì)象評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)其未來(lái)凈收益每年不變，房地產(chǎn)綜合資本化率每年不變。 估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分全部用于出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和價(jià)格水平的掌握情況，確定估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分在正常情況下經(jīng)營(yíng)收益。 項(xiàng)目的客房分為標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)套房、大使套房等許多種類型，共計(jì) 450 套，這些 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 都可以折算成標(biāo)準(zhǔn)間 ，以便于進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格比較和預(yù)測(cè)，根據(jù)資料可折算成 504間標(biāo)準(zhǔn)客房。根據(jù)北京市五星級(jí)酒店的市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)期 項(xiàng)目酒店平均房?jī)r(jià)為 100 美元 /間 天，預(yù)期空置率為 20%。 1美元＝ ，則： 其年收益＝ 100 504 365（ 120%）＝ 121855104元 根據(jù)北京市頂級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評(píng)估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預(yù)期的寫字樓的平均租金水平為 30美元 /平方米 月，預(yù)期空置率為 15%。則： 其年總收益＝ 30 12 7390（ 115%）＝ 18723895元 估價(jià)對(duì)象公寓用途部分全部用于出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況和價(jià)格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評(píng)估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價(jià)對(duì)象公寓用途部分在正常情況下，其預(yù)期的空置率為 20％，預(yù)期的公寓年平均租金水平為 35美元 /平方米 月，則： 其 年總收益＝ 35 12 7410（ 120%）＝ 20615213元 根據(jù)委估方提供的有關(guān)資料及市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，酒店其它收入包括餐飲、宴會(huì)、商品、會(huì)議、停車等，其年總收益約占其年總租金收入的20%。 所以， 項(xiàng)目預(yù)期年總收益 ＝（酒店年總收益 +寫字樓年總收益 +公寓年總收益） ＝ 193433054元 商業(yè)用途房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營(yíng)情況 》及市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，則： 年管理費(fèi)按總收益的 10%測(cè)算，則： 年管理費(fèi)＝ 193433054 10% ＝ 19343305元 年維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)的 2%測(cè)算，則： 年維修費(fèi)＝ 983708700 2% ＝ 19674174元 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的 12%，則： 房產(chǎn)稅＝ 193433054 12% ＝ 23211967元 按建筑物重置價(jià)的 ‰測(cè)算，其保險(xiǎn)費(fèi)為： 保險(xiǎn)費(fèi)＝ 983708700 ‰ ＝ 1475563元 指營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)，綜合稅率為年總收益的 %。 營(yíng)業(yè)稅＝ 193433054 % ＝ 10638818元 合計(jì)年總費(fèi)用為 74343827元 年純收益＝年總收益－年總費(fèi)用 ＝ 119089227元 物業(yè)的價(jià)格為其經(jīng)營(yíng)凈收益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益折現(xiàn)值，資本化率從純理論上講，應(yīng)等于同等風(fēng)險(xiǎn)條件下資本的平均獲利率 。 資本化率的確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率 加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等方法。本次估價(jià)我們采取定期貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。這里我們選取 1999 年 6月中國(guó)人民銀行公布的一年期的銀行定期貸款利率 %；依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，即 %。 根據(jù)下面公式，計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格： ? ?p ar r n? ? ???? ???1 11 a為純收益 119089227元； r為綜合資本化率為 %； n為房地產(chǎn)剩余使用年期 50年； 則房地產(chǎn)總價(jià)格為： 。 采用上述方法測(cè)算的 總價(jià)格包含了土地使用權(quán)形成的收益價(jià)格。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，若欲取得完整的有限期有償土地使用權(quán)需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述測(cè)算結(jié)果扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，根據(jù)上述采用市場(chǎng) 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 比較法測(cè)算的土地出讓金總額，測(cè)算如下： 估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格 土地出讓金 ＝ ＝ 元 十、綜合確定估價(jià)結(jié)果 由于估價(jià)對(duì)象屬綜合用途，為收益性房地產(chǎn)，因此，采用收益途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值與采用成本途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為最終估價(jià)結(jié)果。 根 據(jù)估 價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，建筑物和土地分開測(cè)算的方法多是從成本角度評(píng)估物業(yè)，不能全面反映經(jīng)營(yíng)物業(yè)在市場(chǎng)中的整體價(jià)格情況，采用收益還原法測(cè)算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值更能反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，所以此次評(píng)估我們以收益還原法的評(píng)估值為主，將收益途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 80％，成本途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 20％。進(jìn)行加權(quán)平均測(cè)算，得出估價(jià)最終結(jié)果為： 評(píng)估結(jié)果＝ 80%+20% ＝ 房地產(chǎn)現(xiàn)值： 大寫 金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整 附 件 ； 《關(guān)于在京修建 A項(xiàng)目的復(fù)函》（計(jì)資 號(hào)）； 4.《土地使用合同》 ( )； 5. 《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》 [京市 澳臺(tái)國(guó)用（ ）字第 號(hào) ] 6.《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證市 澳臺(tái)字第 號(hào)）； 7.《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（副本）（注冊(cè)號(hào)：企合國(guó)副字第 號(hào)）； 8.《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》（外經(jīng)貿(mào)資審字 號(hào)）； 9.《北京 項(xiàng)目酒店簡(jiǎn)介》； 10.《 項(xiàng)目工程竣工總結(jié)》； ； 。 估價(jià)師心得 此報(bào)告 是為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個(gè)綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營(yíng)。在估價(jià)時(shí)我們充分考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性，即收益 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 性房地產(chǎn)和土地劃撥使用權(quán)現(xiàn)狀， 選擇了成本途徑和收益途徑兩種估價(jià)路徑 。 在成本途徑中，為了精確地對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估，我們?nèi)嬲{(diào)查取證，結(jié)合委托方對(duì)委估房地產(chǎn)的管理方法，將其分為很多細(xì)項(xiàng)，分別進(jìn)行重置全價(jià)測(cè)算和成新率估計(jì)。在確定綜合成新率時(shí)考慮 到委估房地產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)情況很好，采用了使用年限法加觀察法綜合評(píng)定成新率的方法。土地價(jià)格的測(cè)算中，首先利用充分的市場(chǎng)資料求取毛地價(jià)水平，最后加上委估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均拆遷費(fèi)水平。 在收益途徑中，結(jié)合委托方提供的各種用途物業(yè)的正常報(bào)價(jià)，通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的出租經(jīng)營(yíng)收益水平，測(cè)算平均年收益后根據(jù)我們大量的同類型物業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)扣除合理的費(fèi)用，采用客觀、科學(xué)的房地產(chǎn)資本化率將委估房地產(chǎn)未來(lái)收益年限中的年凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值。 由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測(cè)算 過(guò)程的結(jié)果是一個(gè)完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價(jià)格，由于該房地產(chǎn)如果進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費(fèi)水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進(jìn)行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 由于委估房地產(chǎn)是收益型物業(yè)，因此在估價(jià)結(jié)果的確定時(shí)我們給予了收益法結(jié)果更大的權(quán)重，采用加權(quán)平均法確定最終的估價(jià)結(jié)果。 評(píng)估過(guò)程中，感覺對(duì)于此類物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，收益法的評(píng)估結(jié)果更具有說(shuō)服力，但在收益測(cè)算時(shí)，不能簡(jiǎn)單依據(jù)委托方提供的報(bào)價(jià)資料，要詳細(xì)了解周邊同檔次、同類型物業(yè)的平均情況而確定 ，對(duì)于費(fèi)用的確定也是如此。 在確定酒店的收益時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)委估房地產(chǎn)的房間類型特別多，有 20 種以上類型，報(bào)價(jià)也相差很遠(yuǎn)，而且同一種房間，例如普通標(biāo)準(zhǔn)間，還有標(biāo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、季節(jié)價(jià)、公司價(jià)、合作單位價(jià)格等多種類型，如何解決這個(gè)問(wèn)題呢？如果進(jìn)行大撒網(wǎng)式的調(diào)查，工作量巨大結(jié)果并不一定準(zhǔn)確，結(jié)合我們的工作經(jīng)驗(yàn)、地方統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)方法和一些酒店管理專家的建議，我們進(jìn)行了簡(jiǎn)化處理，按照一定的比例將所有房間折算為一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)間（這種房間類型在市場(chǎng)上最為普遍，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也更為可靠），然后進(jìn)行收益測(cè)算，結(jié)果經(jīng)過(guò)各方面的驗(yàn)證，還是 比較理想的。 當(dāng)然，對(duì)于此類房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，成本法是一個(gè)特別難以掌握的技術(shù)路線，一般情況下，成本價(jià)格都要低于收益價(jià)格，這也是我們要注意的，最好同時(shí)采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)析 本報(bào)告采用成本法和收益法估價(jià)五星級(jí)酒店 (含寫字樓、公寓 )物業(yè)，思路清楚，技術(shù)路線明確，估價(jià)結(jié)果合理。報(bào)告寫作認(rèn)真細(xì)致，市場(chǎng)背景分析深入。 酒店、寫字樓、公寓這樣的綜合物業(yè)估價(jià)結(jié)果的價(jià)值定義應(yīng)有較細(xì)致的界定，如僅包括房地產(chǎn)，還是也包括其它動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)設(shè)備，如家俱、廚房設(shè)備等。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運(yùn)營(yíng)成本就沒(méi)有單 純出租房屋那幺簡(jiǎn)單，會(huì)包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費(fèi)用、旅店管理經(jīng)營(yíng)的收益等，如能分類列支，將更符合飯店業(yè)客觀情況。 成本法中熟地價(jià)也應(yīng)計(jì)利息、利潤(rùn)；總的銷售稅費(fèi)也不要漏計(jì)。