【正文】 最后加上拆遷費(fèi)即為委估房地產(chǎn)的綜合價(jià)格；收益途徑是通過充分的調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的費(fèi)用，再將委估房地產(chǎn)未來收益年限中的年純收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值，然后 扣除需補(bǔ)交的土地出讓金即為評(píng)估結(jié)果。 致委托方函 北京 項(xiàng)目有限公司： 受貴公司委托，我中心對(duì)貴公司所屬位于北京市 區(qū) 的北京 項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了客觀、公正的評(píng)估。 評(píng)估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》及《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。北京 項(xiàng)目用地的土地實(shí)際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途，此次評(píng)估我們?cè)O(shè)定土地用途為綜合。 四、本次估價(jià)的評(píng)估值為從完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格中扣除應(yīng)向土地管理部門上繳的地價(jià)款。 七、在估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程中，假設(shè)其未來純收益每年不變，房地產(chǎn)綜合還原利率每年不變。 十、根據(jù)北京市一級(jí)土地市場(chǎng)的資料，政府出讓土地收取的地價(jià)款（樓面毛地價(jià)與地上建筑面積之積）中包含土地出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。 十三、未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。 北京 項(xiàng)目的房屋所有權(quán)人為 項(xiàng)目有限公司，共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2 和地下室），現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為 17 層，建筑檐高 米，總建筑面積為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為，建成于 1991年， 1996年到 1999年進(jìn)行了局部的裝修改造， 2000年到 2001年進(jìn)行了大范圍的裝修更新改造，總?cè)莘e率為 ，地上容積率為 。 根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》 [京房權(quán)證市 澳臺(tái)字第 號(hào) ]， 項(xiàng)目有限公司取得了位于 區(qū) 號(hào)的房屋所有權(quán)。附 近有地鐵、 42路、 44路、 113路、 117路、 415路、 701路、 800路、 823路公共汽車和 115路、 118路公共電車等眾多公交線路從此經(jīng)過，四周道路暢通，十分方便。北京 項(xiàng)目毗鄰東四商業(yè)街、王府井大街等主要街區(qū)，是北京市區(qū)東部的國(guó)際性辦公、文化、商貿(mào)區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)頂級(jí)商務(wù)建筑林立，為京都政治、外交、金融、商務(wù)、娛樂的繁盛之地。 裝修情況： ⑴外裝修 四面外墻鑲貼進(jìn)口西班牙粉紅麻大理石和進(jìn)口外墻磚，局部為鋁合金暗框玻璃幕墻配進(jìn)口比利時(shí)中空玻璃和高級(jí)外墻涂料。 ⑸電梯及電梯間 共設(shè)有 19部日本進(jìn)口原裝客用電梯。 ⑻門窗 窗為鍍膜鋁合金中空玻璃窗，并配通長(zhǎng)豪華窗簾，門為高級(jí)裝飾硬木門和高級(jí)防火門，大門采用不銹鋼自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。 ⑿消防設(shè)施 設(shè)有日本日探報(bào)警主機(jī) NF－ 1，中央控制煙感防火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)和正壓送風(fēng)防排煙系統(tǒng)。 ⒂衛(wèi)星電視 設(shè)公共天線，衛(wèi)星天線和電視雙向傳輸系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ③排水：共有兩路排水，雨水、污水分流，分別接自市政雨水干管和市政污水干管，現(xiàn)有排水設(shè)施能滿足生產(chǎn)生活需要。 ⑦通路：宗地三面臨街，西臨二環(huán)路 街，北臨 路，均為城市主干道，東 街為城市支線。 七、估價(jià)依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》； （ 2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； （ 3）《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》。 九、估價(jià)方法 估價(jià)對(duì)象用于租賃經(jīng)營(yíng)，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和受托方掌握的市場(chǎng)底價(jià)資料，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，決定此次估價(jià)采用收益法、市場(chǎng)比較法和重置成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)過綜合平衡，剔除誤差因素，對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn) 行減價(jià)修正后，最終決定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。 第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)現(xiàn)值。 3. 收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 十、估價(jià)結(jié)果 本著公正、公平、公開的總原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法、市場(chǎng)比較法和重置成本法，我們確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)格為： 房地產(chǎn)現(xiàn)值： 大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整 十一、估價(jià)人 員（略） 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年。京城旅店實(shí)行的價(jià)格基本上是 1985年定的， 1991年稍有調(diào)整，但變動(dòng)不大。外國(guó)旅客減少20%左右，加上約有 100萬(wàn)平方米新建賓館飯店的開業(yè)，飯店業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （二）北京市公寓的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 （ 1）北京市公寓的基本形式可分為住宅式公寓、別墅式公寓、寫字樓（商住樓）式公寓、酒店式（賓館飯店式）公寓等四種形式。從北京亞運(yùn)村發(fā)展起來的北辰金融商貿(mào)城近幾年業(yè)績(jī)不凡，其大量的寫字樓公寓的開發(fā)使用是其成功的重要條件之一。 東區(qū)：以長(zhǎng)安街為軸線，橫跨東二、三環(huán)路，這里是京城傳統(tǒng)的國(guó)際商業(yè)開發(fā)區(qū)，有使館區(qū)和長(zhǎng)安街的貫通優(yōu)勢(shì)加上星級(jí)賓館飯店和商業(yè)、餐飲娛樂設(shè)施比較齊全，因此，京城高檔次公寓大多集中于此，如國(guó)貿(mào)、燕莎、長(zhǎng)富宮、亮馬、港澳、亞太、永安、北京、建國(guó)、長(zhǎng)城、昆侖等，它們以賓館飯店式公寓居多，占據(jù)公寓總數(shù)的 1/3，其設(shè)施、管理、租價(jià)均 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 代表了京城最高水平。目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行家們估計(jì)，這里將變成京城地產(chǎn)發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場(chǎng)”。 第二類是一些國(guó)際組織駐京辦事處機(jī)構(gòu)和部分使館工作人員及家屬，約 5萬(wàn)人。 2000 年北京外銷公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開始租金上揚(yáng)，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)， 2000 年北京外銷公寓的租金報(bào)價(jià)上升了 ％，達(dá)到 21美元 /月 綜上所述，由于未來外銷公寓新增供應(yīng)的匱乏和需求的旺盛，外銷公寓的租金還會(huì)繼續(xù)上升。 （ 2）市場(chǎng)需求 雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫部分消失，在 2000年年初曾經(jīng)成為京城寫字樓市場(chǎng)一大支撐點(diǎn)的部分高新技術(shù)企業(yè)離開豪華寫字樓，但由于一些國(guó)際、國(guó)內(nèi)大公司繼續(xù)擴(kuò)大在京辦公面積，寫字樓租金指數(shù)持續(xù)了 2000年的上升趨勢(shì)。在寫字樓租金持續(xù)走高的情形下，銀行對(duì)寫字樓投資放貸會(huì)使一部分考慮租寫字樓的中資公司轉(zhuǎn)而投向投資市場(chǎng)，帶動(dòng)寫字樓投資市場(chǎng)的活躍，并為租賃市場(chǎng)的活躍奠定價(jià)格基礎(chǔ)。中國(guó)證券市場(chǎng)二板市場(chǎng)的設(shè)立，催生了大 量新的科技公司，這些公司對(duì)寫字樓的需求不可忽視。 四、最高最佳使用分析 估價(jià)對(duì)象位于 環(huán) 橋的 角，西臨二環(huán)，北臨 路，所處地域?yàn)楸本┦凶罴训纳藤Q(mào)區(qū)之一。 五、估價(jià)方法選用 方法的選擇 估價(jià)對(duì)象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對(duì)穩(wěn)定的出租經(jīng)營(yíng)收益，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況，經(jīng)過反復(fù)研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，再綜合確定最終評(píng)估價(jià)格。 ③根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)北京市近年同類型房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)分析，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，確定 估價(jià)對(duì)象的預(yù)期年總收益，再根據(jù)同類型物業(yè)經(jīng)營(yíng)的一般情況，確定估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)的年總費(fèi)用，二者相減即估價(jià)對(duì)象的年純收益。 (1996)3 號(hào)：關(guān)于北京市外資 (合資、合作 )建設(shè)工程概算編制辦法的通知、北京工程造價(jià)信息、及國(guó)家頒布的關(guān)于工程造價(jià)的文件和法規(guī)等。 （四）房產(chǎn)位置及狀況 項(xiàng)目工程由北京 事務(wù)所與香港 工程設(shè)計(jì)公司共同設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)符合國(guó)務(wù)院港澳辦公室和首都建筑委員會(huì)所審定的設(shè)計(jì)方案。 項(xiàng)目各設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于 1998 年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設(shè)備維護(hù)獎(jiǎng)”。 （六）估價(jià)過程 項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)整體抗震設(shè)計(jì)按 8度設(shè)防，地上 1— 3層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓及公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)高層主體部分為 5米高的箱形基礎(chǔ)，底層裙樓部分為獨(dú)立基礎(chǔ)。按每平方米的造價(jià)不同，分層、分功能區(qū)進(jìn) 行評(píng)估。 ⑵ 1層為公共活動(dòng)區(qū)域，咖啡廳、中餐廳、大堂酒吧的裝修水平較高，天棚為白色高級(jí)涂料粉刷，墻壁為具有絲綢效果的壁紙，地面為高級(jí)純毛地毯鋪設(shè)，燈具為多火高級(jí)吊花燈及各式高級(jí)壁燈，高級(jí)開關(guān)插座，全部采用進(jìn)口材料，綜合餐桌、餐椅 、餐具的市場(chǎng)價(jià)，咖啡廳綜合造價(jià)為： 7000元 /平方米；中餐廳綜合造價(jià)為： 6000 元 /平方米；大堂酒吧綜合造價(jià)： 6500元 /平方米。按平方米造價(jià)計(jì)算： 40000247。 (以下略 ) A 項(xiàng)目外墻為玻璃幕和大理石裝修，總面積約為 平方米，其中玻璃幕墻面積為 ，大理石面積為 10000平方米。 成新率 80%。夏季空調(diào)方式為：主要公用區(qū)域如大堂、餐廳等，由單獨(dú)設(shè)置在各層的 AHU風(fēng)機(jī)作為空氣處理設(shè)備，以 PAU風(fēng)機(jī)作為新風(fēng)補(bǔ)充風(fēng)機(jī)；各分散房間如客房、辦公室等，由分布在房間內(nèi)部的風(fēng)機(jī)盤管作為空氣處理裝置，并以 PAU風(fēng)機(jī)補(bǔ)充部分新風(fēng)；在各廚房單獨(dú)設(shè)置廚房排風(fēng)機(jī)，由 PAU 風(fēng)機(jī)進(jìn)行補(bǔ)充新風(fēng)；浴室、廁所由設(shè)置在設(shè)備層的TEF排風(fēng)機(jī)統(tǒng)一排風(fēng)；停車場(chǎng)、鍋爐房等地設(shè)置 EAF風(fēng)機(jī)進(jìn)行排風(fēng)；開業(yè)后與原設(shè)計(jì)有區(qū)別的房間，設(shè)置窗式空調(diào)器。 預(yù)算價(jià)為： 900 (1+5%) (1+%)＝ 每臺(tái)安裝費(fèi) (含輔料 )為： (其中人工 費(fèi) )（通風(fēng)定額 8— 13），人工費(fèi)調(diào)整為： () 40＝ 元，（調(diào)增為： ＝） 取其它直接費(fèi)： %(人工 %)＝ ( ) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)： (+) (%+%)＝ 取利潤(rùn)及稅金、勞保基金后總造價(jià)： ； ：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經(jīng)三臺(tái)板式換熱器供應(yīng)，位于 主機(jī)房配有 4臺(tái) REGNT水泵組成；該設(shè)備總價(jià)為 9萬(wàn)美金，按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)為 ，加安裝調(diào)試費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)率后總價(jià)： ； 有 91 臺(tái)空調(diào)機(jī)， 1054 臺(tái)風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)處理機(jī)，包括設(shè)備費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)率，共 ； 排風(fēng)設(shè)備共 33臺(tái)， 總造價(jià)： ； 風(fēng)管閥件共 1900件，總價(jià)： 1900 2100＝ 399萬(wàn)元； 水管閥件共 1600件，總價(jià)： 1600 1500＝ 240萬(wàn)元 ：冷卻水空調(diào)供回水管全部 采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設(shè)備或閘閥等配件時(shí)，直徑 65MM以上均使用 15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺(tái)灣進(jìn)口 菊花牌 ， 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 無(wú)縫管： 28000米 ＝ ； 鍍鋅管： 14000米 ＝ ； ：風(fēng)管材料使用日本 星月牌 鍍鋅鐵片加工制成，厚度由 — ，風(fēng)管寬度 450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。根據(jù)實(shí)際情況，確定不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)用的 5%計(jì)算。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 成本費(fèi)用＝ ++＝ 貸款利息取成本費(fèi)用為基數(shù)，利息率取銀行一至三年期貸款利率 %，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期三年的一半，即一年，以單利計(jì)算。 建筑物重置價(jià)格＝ +＝ 通常采用使用年限法和觀察法綜合確定委估建筑物 的成新率，根據(jù)上面各分部工程成新率的分析，成新率綜合確定為 89%。 案例 1：位于 區(qū)海運(yùn)倉(cāng)危改區(qū)內(nèi)，土地用途為綜合，用地面積為 16000 平方米，建筑面積為 88910平方米，地上容積率為 ，地價(jià)區(qū)類為 2類， 2000年 3月審定樓面毛地價(jià)為 1850元 /平方米。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 案例 3：位于朝陽(yáng)區(qū)雅寶路 8 號(hào)，土地用途為綜合用途，用地面積為 3740 平方米，地上建筑面積為 46020平方米，地上容積率為 ，處于 3類地價(jià)區(qū)， 1999年 11月審定樓面毛地價(jià)為 2100元 /平方米。 表 5－ 2 因素條件說明表 比較因素 委估土地 案例 1 案例 2 案例 3 樓面毛地價(jià) 1850 元 /平方米 1980 元 /平方米 2100 元 /平方米 位 置 號(hào) 區(qū)海運(yùn)倉(cāng)危改 區(qū)內(nèi) 區(qū)建國(guó)門南大街乙 1 號(hào) 朝陽(yáng)區(qū)雅寶路 8 號(hào) 交 易 時(shí) 間 2001 年 12 月 2000 年 3 月 2001 年 10 月 1999 年 11 月 交 易 方 式 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 使 用 年 限 50 年 50 年 50 年 50 年 用 途 綜合 綜合 綜合 綜合 區(qū)域因素 土地級(jí)別 2 類 2 類 2 類 3 類 公共交通 鄰近眾多公交線路，四向交通便利 鄰近眾多公交線路，雙向交通便利 鄰近較多公交線路，雙向交通便利 鄰近眾多公交線路，雙向交通便利 距二環(huán)路距離 緊鄰二環(huán)外 緊鄰二環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 公里 二環(huán)外 公里 公共設(shè)施條件 好 較好 好 很好 辦公集聚條件 好 較好 好 很好