【正文】 。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運(yùn)營成本就沒有單 純出租房屋那幺簡單，會包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費(fèi)用、旅店管理經(jīng)營的收益等，如能分類列支，將更符合飯店業(yè)客觀情況。報(bào)告寫作認(rèn)真細(xì)致，市場背景分析深入。 當(dāng)然，對于此類房地產(chǎn)進(jìn)行評估，成本法是一個(gè)特別難以掌握的技術(shù)路線，一般情況下，成本價(jià)格都要低于收益價(jià)格，這也是我們要注意的，最好同時(shí)采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評估。 評估過程中，感覺對于此類物業(yè)進(jìn)行評估，收益法的評估結(jié)果更具有說服力，但在收益測算時(shí)，不能簡單依據(jù)委托方提供的報(bào)價(jià)資料，要詳細(xì)了解周邊同檔次、同類型物業(yè)的平均情況而確定 ，對于費(fèi)用的確定也是如此。 由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測算 過程的結(jié)果是一個(gè)完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價(jià)格，由于該房地產(chǎn)如果進(jìn)入市場交易時(shí)必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費(fèi)水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進(jìn)行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場價(jià)值。土地價(jià)格的測算中，首先利用充分的市場資料求取毛地價(jià)水平，最后加上委估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均拆遷費(fèi)水平。 在成本途徑中，為了精確地對建筑物進(jìn)行評估，我們?nèi)嬲{(diào)查取證，結(jié)合委托方對委估房地產(chǎn)的管理方法，將其分為很多細(xì)項(xiàng)，分別進(jìn)行重置全價(jià)測算和成新率估計(jì)。 估價(jià)師心得 此報(bào)告 是為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個(gè)綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營。 根 據(jù)估 價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，建筑物和土地分開測算的方法多是從成本角度評估物業(yè)，不能全面反映經(jīng)營物業(yè)在市場中的整體價(jià)格情況，采用收益還原法測算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值更能反映估價(jià)對象的市場價(jià)格，所以此次評估我們以收益還原法的評估值為主，將收益途徑測算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 80％，成本途徑測算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 20％。 采用上述方法測算的 總價(jià)格包含了土地使用權(quán)形成的收益價(jià)格。這里我們選取 1999 年 6月中國人民銀行公布的一年期的銀行定期貸款利率 %；依據(jù)對影響估價(jià)對象的社會經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，即 %。 資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率 加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等方法。 所以， 項(xiàng)目預(yù)期年總收益 ＝（酒店年總收益 +寫字樓年總收益 +公寓年總收益） ＝ 193433054元 商業(yè)用途房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用包括營業(yè)成本、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營情況 》及市場上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營費(fèi)用和評估人員的經(jīng)驗(yàn)測算，則： 年管理費(fèi)按總收益的 10%測算，則： 年管理費(fèi)＝ 193433054 10% ＝ 19343305元 年維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)的 2%測算，則： 年維修費(fèi)＝ 983708700 2% ＝ 19674174元 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的 12%，則： 房產(chǎn)稅＝ 193433054 12% ＝ 23211967元 按建筑物重置價(jià)的 ‰測算，其保險(xiǎn)費(fèi)為： 保險(xiǎn)費(fèi)＝ 983708700 ‰ ＝ 1475563元 指營業(yè)稅及其附加費(fèi)，綜合稅率為年總收益的 %。則： 其年總收益＝ 30 12 7390（ 115%）＝ 18723895元 估價(jià)對象公寓用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價(jià)人員對北京市特別是估價(jià)對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價(jià)對象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營情況和價(jià)格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價(jià)對象公寓用途部分在正常情況下，其預(yù)期的空置率為 20％，預(yù)期的公寓年平均租金水平為 35美元 /平方米 1美元＝ ，則： 其年收益＝ 100 504 365（ 120%）＝ 121855104元 根據(jù)北京市頂級寫字樓的市場調(diào)查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預(yù)期的寫字樓的平均租金水平為 30美元 /平方米 根據(jù)北京市五星級酒店的市場調(diào)查，預(yù)期 項(xiàng)目酒店平均房價(jià)為 100 美元 /間 估價(jià)對象商業(yè)用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價(jià)人員對北京市特別是估價(jià)對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價(jià)對象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營和價(jià)格水平的掌握情況，確定估價(jià)對象商業(yè)用途部分在正常情況下經(jīng)營收益。根據(jù)北京市同類型房地產(chǎn)的交易情況和評估人員的經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價(jià)的 40%，則應(yīng)剔除補(bǔ)交的地價(jià)款 (即土地使用權(quán)出讓金 )為： 土地使用權(quán)出讓金＝ 2020 40% ＝ 八、綜合確定采用成本途徑測算的房地產(chǎn)總價(jià)格 將重置成本法測算的建筑物價(jià)格和采用市場比較法測算的土地使用權(quán)價(jià)格加總即估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。 ＝ 5027元 /平方米 熟地總價(jià)＝ 5027 ＝ 毛地總價(jià)＝ 2020 ＝ 依據(jù)國家和北京市有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，評估對象應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，即應(yīng)向政府補(bǔ)交地價(jià)款。根據(jù)我們對估價(jià)對象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)的調(diào)查，估價(jià)對象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)平均為 11800元 /平方米，這里我們根據(jù)實(shí)際情況取 11800元 /平方米。 對三個(gè)可比案例計(jì)算而得的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡單算術(shù)平均，即得被評宗地的樓面毛地價(jià)， 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 即 2020元 /平方米。 表 5－ 2 因素條件說明表 比較因素 委估土地 案例 1 案例 2 案例 3 樓面毛地價(jià) 1850 元 /平方米 1980 元 /平方米 2100 元 /平方米 位 置 號 區(qū)海運(yùn)倉危改 區(qū)內(nèi) 區(qū)建國門南大街乙 1 號 朝陽區(qū)雅寶路 8 號 交 易 時(shí) 間 2001 年 12 月 2000 年 3 月 2001 年 10 月 1999 年 11 月 交 易 方 式 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 使 用 年 限 50 年 50 年 50 年 50 年 用 途 綜合 綜合 綜合 綜合 區(qū)域因素 土地級別 2 類 2 類 2 類 3 類 公共交通 鄰近眾多公交線路，四向交通便利 鄰近眾多公交線路，雙向交通便利 鄰近較多公交線路，雙向交通便利 鄰近眾多公交線路，雙向交通便利 距二環(huán)路距離 緊鄰二環(huán)外 緊鄰二環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 公里 二環(huán)外 公里 公共設(shè)施條件 好 較好 好 很好 辦公集聚條件 好 較好 好 很好 個(gè)別因素 容積率 臨路條件 兩面臨市級主干道 兩面臨市級主干道 一面臨市級次干道 一面臨市級次干道 基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場地平整 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場地平整 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場地平整 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場地平整 計(jì)算修正過程 比較因素條件指數(shù)表（表 53）如下。 共選擇了交易時(shí)間、交易方式、使用年限、公共交通狀況、距二環(huán)路距離、臨路條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等修正因子。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 案例 3：位于朝陽區(qū)雅寶路 8 號，土地用途為綜合用途，用地面積為 3740 平方米，地上建筑面積為 46020平方米，地上容積率為 ，處于 3類地價(jià)區(qū)， 1999年 11月審定樓面毛地價(jià)為 2100元 /平方米。 案例 2：位于 區(qū)建國門南大街乙 1號，土地用途為綜合，用地面積為 ，地上建筑面積為 ，地上容積率為 ，處于 2類地價(jià)區(qū)， 2001年 10月審定樓 面毛地價(jià)為 1980元 /平方米。 案例 1：位于 區(qū)海運(yùn)倉危改區(qū)內(nèi)，土地用途為綜合，用地面積為 16000 平方米，建筑面積為 88910平方米，地上容積率為 ，地價(jià)區(qū)類為 2類， 2000年 3月審定樓面毛地價(jià)為 1850元 /平方米。經(jīng)向有關(guān)部門查詢，并參考評估方掌握的有關(guān)市場資料，在相同或相似的供需范圍內(nèi)，選擇相同或相似的地塊作為比較對象。 建筑物重置價(jià)格＝ +＝ 通常采用使用年限法和觀察法綜合確定委估建筑物 的成新率，根據(jù)上面各分部工程成新率的分析，成新率綜合確定為 89%。大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)以追求較高的利潤為目的，根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況和所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)的平均投資回報(bào)水平，確定該房地產(chǎn)的投資回報(bào)率為15%。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 成本費(fèi)用＝ ++＝ 貸款利息取成本費(fèi)用為基數(shù)，利息率取銀行一至三年期貸款利率 %，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期三年的一半，即一年，以單利計(jì)算。根據(jù)實(shí)際情況，確定按建造成本的 5%計(jì)算。根據(jù)實(shí)際情況，確定不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)用的 5%計(jì)算。 紅線內(nèi)市政費(fèi)用＝ 5%＝ ③電貼費(fèi) 根據(jù)北京市關(guān)于調(diào)整北京地區(qū)供電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 [京價(jià)（商）字 [2000]282]，電纜線路供電工程電貼費(fèi) 10千伏用戶交納電貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為 330 元 /KVA，根據(jù)北京市有關(guān) 規(guī)定，取為 50瓦 /平方米，容載比按 。 預(yù)算價(jià)為： 900 (1+5%) (1+%)＝ 每臺安裝費(fèi) (含輔料 )為： (其中人工 費(fèi) )（通風(fēng)定額 8— 13），人工費(fèi)調(diào)整為： () 40＝ 元，（調(diào)增為： ＝） 取其它直接費(fèi)： %(人工 %)＝ ( ) 現(xiàn)場管理費(fèi)： (+) (%+%)＝ 取利潤及稅金、勞?；鸷罂傇靸r(jià)： ； ：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經(jīng)三臺板式換熱器供應(yīng)，位于 主機(jī)房配有 4臺 REGNT水泵組成；該設(shè)備總價(jià)為 9萬美金，按現(xiàn)行市場價(jià)為 ，加安裝調(diào)試費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)率后總價(jià)： ； 有 91 臺空調(diào)機(jī)， 1054 臺風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)處理機(jī)，包括設(shè)備費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)率，共 ； 排風(fēng)設(shè)備共 33臺， 總造價(jià)： ； 風(fēng)管閥件共 1900件，總價(jià)： 1900 2100＝ 399萬元； 水管閥件共 1600件，總價(jià)： 1600 1500＝ 240萬元 ：冷卻水空調(diào)供回水管全部 采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設(shè)備或閘閥等配件時(shí)，直徑 65MM以上均使用 15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺灣進(jìn)口 菊花牌 ， 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 無縫管： 28000米 ＝ ； 鍍鋅管： 14000米 ＝ ； ：風(fēng)管材料使用日本 星月牌 鍍鋅鐵片加工制成，厚度由 — ，風(fēng)管寬度 450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。 (根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)圖 ) 成新率 85%。夏季空調(diào)方式為：主要公用區(qū)域如大堂、餐廳等，由單獨(dú)設(shè)置在各層的 AHU風(fēng)機(jī)作為空氣處理設(shè)備，以 PAU風(fēng)機(jī)作為新風(fēng)補(bǔ)充風(fēng)機(jī)；各分散房間如客房、辦公室等，由分布在房間內(nèi)部的風(fēng)機(jī)盤管作為空氣處理裝置，并以 PAU風(fēng)機(jī)補(bǔ)充部分新風(fēng)；在各廚房單獨(dú)設(shè)置廚房排風(fēng)機(jī)，由 PAU 風(fēng)機(jī)進(jìn)行補(bǔ)充新風(fēng)；浴室、廁所由設(shè)置在設(shè)備層的TEF排風(fēng)機(jī)統(tǒng)一排風(fēng)；停車場、鍋爐房等地設(shè)置 EAF風(fēng)機(jī)進(jìn)行排風(fēng)；開業(yè)后與原設(shè)計(jì)有區(qū)別的房間，設(shè)置窗式空調(diào)器?？偣├淞繛?2000噸，采暖約為 8300000大卡 /小時(shí)，制冷站設(shè)備包括 4臺主機(jī)、 4臺水塔、 19臺水泵、片式換熱器三組、其它輔助機(jī)機(jī)械有送排風(fēng)機(jī)約 190臺、含加壓排煙系統(tǒng)及風(fēng)機(jī)盤管超過 1000臺、水管及風(fēng)管鋼材共 850噸，全部為進(jìn)口產(chǎn) 品。 成新率 80%。根據(jù)市場現(xiàn)行價(jià)格，委托方提供的價(jià)格較低，在此，采用市場價(jià)。 (以下略 ) A 項(xiàng)目外墻為玻璃幕和大理石裝修，總面積約為 平方米，其中玻璃幕墻面積為 ，大理石面積為 10000平方米。 ⑹ 513 層：普通商務(wù)客房，五星級標(biāo)準(zhǔn)，天棚裝修 (3000 元 )，墻面裝修 (72000 元 )，地面鋪地毯 (40050＝ 20000元 )，柚木家具 (110000元 )，各式燈具 (65000元 )，衛(wèi)生間潔具及配件 (36000 元 )，衛(wèi)生間裝修 (4000+7000＝ 11000 元 )，電器核價(jià) (45000 元，含電視、電話、錄像機(jī)、傳真機(jī)、床頭控制柜等 )，其它： 13000元，合計(jì) 375000元，按平方米造價(jià)計(jì)算： 375000247。按平方米造價(jià)計(jì)算： 40000247。 ⑷ 3層：健身房的天棚及墻面為高級涂料粉刷，地面為塑膠地板，健身設(shè)施為進(jìn)口各式機(jī)械，綜合造價(jià)： 5000元 /平方米。 ⑵ 1層為公共活動區(qū)域，咖啡廳、中餐廳、大堂酒吧的裝修水平較高，天棚為白色高級涂料粉刷