【正文】 。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運營成本就沒有單 純出租房屋那幺簡單，會包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費用、旅店管理經營的收益等，如能分類列支，將更符合飯店業(yè)客觀情況。報告寫作認真細致，市場背景分析深入。 當然，對于此類房地產進行評估，成本法是一個特別難以掌握的技術路線，一般情況下，成本價格都要低于收益價格，這也是我們要注意的，最好同時采用兩種以上的估價方法進行評估。 評估過程中，感覺對于此類物業(yè)進行評估，收益法的評估結果更具有說服力，但在收益測算時，不能簡單依據委托方提供的報價資料，要詳細了解周邊同檔次、同類型物業(yè)的平均情況而確定 ，對于費用的確定也是如此。 由于委估房地產的土地使用權為劃撥現狀，因此上述測算 過程的結果是一個完全假設條件下的房地產綜合價格，由于該房地產如果進入市場交易時必須先繳納土地出讓金，因此我們根據城區(qū)土地出讓金的一般取費水平確定了委估房地產所適用的土地出讓金水平，進行扣減后才為委估房地產的現時房地產市場價值。土地價格的測算中，首先利用充分的市場資料求取毛地價水平，最后加上委估房地產所在區(qū)域的平均拆遷費水平。 在成本途徑中，為了精確地對建筑物進行評估，我們全面調查取證，結合委托方對委估房地產的管理方法，將其分為很多細項，分別進行重置全價測算和成新率估計。 估價師心得 此報告 是為委托方核實房地產現值所制作的，委估房地產為一個綜合性建筑，土地使用權現狀為劃撥，目前用于租賃經營。 根 據估 價師經驗，估價對象為收益性房地產，建筑物和土地分開測算的方法多是從成本角度評估物業(yè)，不能全面反映經營物業(yè)在市場中的整體價格情況，采用收益還原法測算出的房地產現值更能反映估價對象的市場價格，所以此次評估我們以收益還原法的評估值為主，將收益途徑測算出的房地產價格的權重取為 80％，成本途徑測算出的房地產價格的權重取為 20％。 采用上述方法測算的 總價格包含了土地使用權形成的收益價格。這里我們選取 1999 年 6月中國人民銀行公布的一年期的銀行定期貸款利率 %；依據對影響估價對象的社會經濟因素的分析結果，確定風險調整值為 3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風險調整值，即 %。 資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率 加風險調整值法、投資收益率排序插入法等方法。 所以， 項目預期年總收益 ＝（酒店年總收益 +寫字樓年總收益 +公寓年總收益） ＝ 193433054元 商業(yè)用途房地產運營費用包括營業(yè)成本、管理費、維修費、保險費、稅金、空房損失費等，根據委估方提供的《一九九八年度經營情況 》及市場上同類型房地產的一般運營費用和評估人員的經驗測算，則： 年管理費按總收益的 10%測算，則： 年管理費＝ 193433054 10% ＝ 19343305元 年維修費按建筑物重置價的 2%測算，則： 年維修費＝ 983708700 2% ＝ 19674174元 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 依照有關法規(guī)，房產稅率為年總收益的 12%，則： 房產稅＝ 193433054 12% ＝ 23211967元 按建筑物重置價的 ‰測算，其保險費為： 保險費＝ 983708700 ‰ ＝ 1475563元 指營業(yè)稅及其附加費，綜合稅率為年總收益的 %。則： 其年總收益＝ 30 12 7390（ 115%）＝ 18723895元 估價對象公寓用途部分全部用于出租經營，根據估價人員對北京市特別是估價對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價對象附近同類型、同檔次房地產的經營情況和價格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價對象公寓用途部分在正常情況下，其預期的空置率為 20％，預期的公寓年平均租金水平為 35美元 /平方米 1美元＝ ，則： 其年收益＝ 100 504 365（ 120%）＝ 121855104元 根據北京市頂級寫字樓的市場調查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預期的寫字樓的平均租金水平為 30美元 /平方米 根據北京市五星級酒店的市場調查，預期 項目酒店平均房價為 100 美元 /間 估價對象商業(yè)用途部分全部用于出租經營，根據估價人員對北京市特別是估價對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價對象附近同類型、同檔次房地產的經營和價格水平的掌握情況，確定估價對象商業(yè)用途部分在正常情況下經營收益。根據北京市同類型房地產的交易情況和評估人員的經驗，土地使用權的出讓金一般為樓面毛地價的 40%，則應剔除補交的地價款 (即土地使用權出讓金 )為： 土地使用權出讓金＝ 2020 40% ＝ 八、綜合確定采用成本途徑測算的房地產總價格 將重置成本法測算的建筑物價格和采用市場比較法測算的土地使用權價格加總即估價對象的現時價格。 ＝ 5027元 /平方米 熟地總價＝ 5027 ＝ 毛地總價＝ 2020 ＝ 依據國家和北京市有關房地產的法律法規(guī)，評估對象應辦理土地使用權出讓手續(xù)，即應向政府補交地價款。根據我們對估價對象所屬區(qū)域地面拆遷費的調查，估價對象所屬區(qū)域地面拆遷費平均為 11800元 /平方米，這里我們根據實際情況取 11800元 /平方米。 對三個可比案例計算而得的比準價格進行簡單算術平均，即得被評宗地的樓面毛地價， 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 即 2020元 /平方米。 表 5－ 2 因素條件說明表 比較因素 委估土地 案例 1 案例 2 案例 3 樓面毛地價 1850 元 /平方米 1980 元 /平方米 2100 元 /平方米 位 置 號 區(qū)海運倉危改 區(qū)內 區(qū)建國門南大街乙 1 號 朝陽區(qū)雅寶路 8 號 交 易 時 間 2001 年 12 月 2000 年 3 月 2001 年 10 月 1999 年 11 月 交 易 方 式 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 使 用 年 限 50 年 50 年 50 年 50 年 用 途 綜合 綜合 綜合 綜合 區(qū)域因素 土地級別 2 類 2 類 2 類 3 類 公共交通 鄰近眾多公交線路，四向交通便利 鄰近眾多公交線路，雙向交通便利 鄰近較多公交線路，雙向交通便利 鄰近眾多公交線路，雙向交通便利 距二環(huán)路距離 緊鄰二環(huán)外 緊鄰二環(huán)內 二環(huán)內 公里 二環(huán)外 公里 公共設施條件 好 較好 好 很好 辦公集聚條件 好 較好 好 很好 個別因素 容積率 臨路條件 兩面臨市級主干道 兩面臨市級主干道 一面臨市級次干道 一面臨市級次干道 基礎設施 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 計算修正過程 比較因素條件指數表（表 53）如下。 共選擇了交易時間、交易方式、使用年限、公共交通狀況、距二環(huán)路距離、臨路條件、基礎設施條件等修正因子。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 案例 3：位于朝陽區(qū)雅寶路 8 號，土地用途為綜合用途，用地面積為 3740 平方米，地上建筑面積為 46020平方米，地上容積率為 ，處于 3類地價區(qū)， 1999年 11月審定樓面毛地價為 2100元 /平方米。 案例 2：位于 區(qū)建國門南大街乙 1號，土地用途為綜合，用地面積為 ，地上建筑面積為 ，地上容積率為 ，處于 2類地價區(qū)， 2001年 10月審定樓 面毛地價為 1980元 /平方米。 案例 1：位于 區(qū)海運倉危改區(qū)內，土地用途為綜合，用地面積為 16000 平方米，建筑面積為 88910平方米，地上容積率為 ，地價區(qū)類為 2類， 2000年 3月審定樓面毛地價為 1850元 /平方米。經向有關部門查詢，并參考評估方掌握的有關市場資料，在相同或相似的供需范圍內，選擇相同或相似的地塊作為比較對象。 建筑物重置價格＝ +＝ 通常采用使用年限法和觀察法綜合確定委估建筑物 的成新率，根據上面各分部工程成新率的分析，成新率綜合確定為 89%。大多數開發(fā)商在開發(fā)房地產時以追求較高的利潤為目的，根據估價對象的實際情況和所在區(qū)域同類型房地產的平均投資回報水平，確定該房地產的投資回報率為15%。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 成本費用＝ ++＝ 貸款利息取成本費用為基數，利息率取銀行一至三年期貸款利率 %，資金考慮在開發(fā)期內均勻投入，計息期為開發(fā)期三年的一半，即一年，以單利計算。根據實際情況，確定按建造成本的 5%計算。根據實際情況，確定不可預見費按建安費用的 5%計算。 紅線內市政費用＝ 5%＝ ③電貼費 根據北京市關于調整北京地區(qū)供電貼費標準的通知 [京價（商）字 [2000]282]，電纜線路供電工程電貼費 10千伏用戶交納電貼費的標準為 330 元 /KVA，根據北京市有關 規(guī)定，取為 50瓦 /平方米，容載比按 。 預算價為： 900 (1+5%) (1+%)＝ 每臺安裝費 (含輔料 )為： (其中人工 費 )（通風定額 8— 13），人工費調整為： () 40＝ 元，（調增為： ＝） 取其它直接費： %(人工 %)＝ ( ) 現場管理費： (+) (%+%)＝ 取利潤及稅金、勞?；鸷罂傇靸r： ； ：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經三臺板式換熱器供應，位于 主機房配有 4臺 REGNT水泵組成；該設備總價為 9萬美金，按現行市場價為 ，加安裝調試費和各項費率后總價： ； 有 91 臺空調機， 1054 臺風機盤管及新風處理機，包括設備費、安裝調試費、各項費率，共 ； 排風設備共 33臺， 總造價： ； 風管閥件共 1900件，總價： 1900 2100＝ 399萬元； 水管閥件共 1600件，總價： 1600 1500＝ 240萬元 ：冷卻水空調供回水管全部 采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設備或閘閥等配件時，直徑 65MM以上均使用 15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺灣進口 菊花牌 ， 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 無縫管： 28000米 ＝ ； 鍍鋅管： 14000米 ＝ ； ：風管材料使用日本 星月牌 鍍鋅鐵片加工制成，厚度由 — ，風管寬度 450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。 (根據空調系統(tǒng)圖 ) 成新率 85%。夏季空調方式為：主要公用區(qū)域如大堂、餐廳等，由單獨設置在各層的 AHU風機作為空氣處理設備，以 PAU風機作為新風補充風機；各分散房間如客房、辦公室等，由分布在房間內部的風機盤管作為空氣處理裝置，并以 PAU風機補充部分新風；在各廚房單獨設置廚房排風機，由 PAU 風機進行補充新風；浴室、廁所由設置在設備層的TEF排風機統(tǒng)一排風；停車場、鍋爐房等地設置 EAF風機進行排風；開業(yè)后與原設計有區(qū)別的房間，設置窗式空調器。總供冷量為 2000噸，采暖約為 8300000大卡 /小時，制冷站設備包括 4臺主機、 4臺水塔、 19臺水泵、片式換熱器三組、其它輔助機機械有送排風機約 190臺、含加壓排煙系統(tǒng)及風機盤管超過 1000臺、水管及風管鋼材共 850噸，全部為進口產 品。 成新率 80%。根據市場現行價格，委托方提供的價格較低，在此，采用市場價。 (以下略 ) A 項目外墻為玻璃幕和大理石裝修，總面積約為 平方米，其中玻璃幕墻面積為 ，大理石面積為 10000平方米。 ⑹ 513 層：普通商務客房，五星級標準，天棚裝修 (3000 元 )，墻面裝修 (72000 元 )，地面鋪地毯 (40050＝ 20000元 )，柚木家具 (110000元 )，各式燈具 (65000元 )，衛(wèi)生間潔具及配件 (36000 元 )，衛(wèi)生間裝修 (4000+7000＝ 11000 元 )，電器核價 (45000 元，含電視、電話、錄像機、傳真機、床頭控制柜等 )，其它： 13000元，合計 375000元，按平方米造價計算： 375000247。按平方米造價計算： 40000247。 ⑷ 3層：健身房的天棚及墻面為高級涂料粉刷，地面為塑膠地板，健身設施為進口各式機械，綜合造價： 5000元 /平方米。 ⑵ 1層為公共活動區(qū)域，咖啡廳、中餐廳、大堂酒吧的裝修水平較高，天棚為白色高級涂料粉刷