【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟(jì)的力量不可忽視。 年銀行開始對寫字樓投資放貸，使寫字樓交易中的投資性購買具有政策上的支持。在寫字樓租金持續(xù)走高的情形下，銀行對寫字樓投資放貸會使一部分考慮租寫字樓的中資公司轉(zhuǎn)而投向投資市場，帶動寫字樓投資市場的活躍，并為租賃市場的活躍奠定價格基礎(chǔ)。 2020 奧運(yùn)會的成功為寫字樓市場創(chuàng)造了大量商機(jī)。奧運(yùn)會的申辦成功，海內(nèi)外大量投資者將云集北京，尤其是旅游公司包括旅游網(wǎng)站，增加對辦公用房地需求。 ，對高檔寫字樓需求保持旺盛增長。中國證券市場二板市場的設(shè)立，催生了大 量新的科技公司，這些公司對寫字樓的需求不可忽視。 （ 2）北京市寫字樓未來幾年新增供應(yīng)量預(yù)測 當(dāng)前許多國內(nèi)外投資者看好北京寫字樓市場，準(zhǔn)備在近期大規(guī)模投資興建寫字樓，而許 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 多以前由于種種原因擱置的物業(yè)目前也有重新開工的跡象，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會在 2020年投入市場，屆時市場上寫字樓供應(yīng)不可避免地出現(xiàn)激增。 7019230102030405060702001年 2002年 2020年供應(yīng)量（萬平方米） 寫字樓新增供應(yīng)預(yù)測圖 總之，北京寫字樓市場開始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。 綜上所述，房地產(chǎn)的大環(huán)境正在慢慢好轉(zhuǎn)，當(dāng)然這有一個過程，未來房地產(chǎn)的收益 將趨于緩慢增長。 四、最高最佳使用分析 估價對象位于 環(huán) 橋的 角，西臨二環(huán)，北臨 路，所處地域?yàn)楸本┦凶罴训纳藤Q(mào)區(qū)之一。從估價對象往西 3公里內(nèi)為北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街東四和王府井大街；往南、外大街；往東緊鄰北京市總體規(guī)劃中的 CBD商務(wù)中心區(qū)，目前已經(jīng)有了相當(dāng)大的規(guī)模。估價對象附近是規(guī)模龐大的外國使館區(qū)和北京市東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)的中心點(diǎn)。在此區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資，選擇酒店、寫字樓和公寓方向最能實(shí)現(xiàn)估價對象所處地塊的最高最佳利用。 五、估價方法選用 方法的選擇 估價對象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對穩(wěn)定的出租經(jīng)營收益，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況，經(jīng)過反復(fù)研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對估價對象進(jìn)行評估，再綜合確定最終評估價格。其它同估價結(jié)果報(bào)告。 ①運(yùn)用特爾菲法確定估價對象特殊條件下評估測算所需的各種參數(shù)。 ②采用重置成本法測算估價對象中房屋建筑物的價格，采用市場比較法測算估價對象土地使用權(quán)價格，然后最后加總求得估價對象總價格。 ③根據(jù)市場調(diào)研和對北京市近年同類型房地產(chǎn)價格的變化趨勢分析，結(jié)合估價對象的具體情況，確定 估價對象的預(yù)期年總收益，再根據(jù)同類型物業(yè)經(jīng)營的一般情況，確定估價對象經(jīng)營的年總費(fèi)用，二者相減即估價對象的年純收益。最后，確定估價對象的綜合還原利率， 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 確定估價對象的待開發(fā)投資額，根據(jù)估價對象的剩余有效收益年限，利用科學(xué)的計(jì)算公式測算估價對象于估價時點(diǎn)的市場價格。 六、采用重置成本法進(jìn)行建筑物估價 （一）估價依據(jù) 1. 項(xiàng)目有限公司提供的竣工結(jié)算表，竣工總結(jié)， 簡介 項(xiàng)目工程改造項(xiàng)目及時間表， 項(xiàng)目分區(qū)面積統(tǒng)計(jì)，外墻玻璃面積統(tǒng)計(jì)，各專業(yè)竣工總結(jié)介紹，各專業(yè)系統(tǒng)圖，結(jié)構(gòu)平面圖，工程部提供的部分設(shè)備單價 表。 年北京市建設(shè)工程概算定額 (土建、給排水、通風(fēng)空調(diào)、電氣、綠化、室外、市政 )、材料預(yù)算價格、間接費(fèi)及其它費(fèi)用定額。 (1996)3 號：關(guān)于北京市外資 (合資、合作 )建設(shè)工程概算編制辦法的通知、北京工程造價信息、及國家頒布的關(guān)于工程造價的文件和法規(guī)等。 （二）價格定義 ； ； ： 40元 /工日 (市場價為 35— 42 元 /工日 )； ： 55元 /工日 (市場價為 45— 55 元 /工日 )； 、材料費(fèi)用執(zhí)行現(xiàn)行市場價格，市場中尋不到價格的設(shè)備，根據(jù)合同價按現(xiàn)行外匯牌價折算； ：材料、設(shè)備的預(yù)算價 (市場供應(yīng)價 +運(yùn)費(fèi) +關(guān)稅 +采購保管費(fèi) )、安裝調(diào)試費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、上交國家的稅費(fèi)等； ：采用使用年限法和觀察法綜合確定。其中使用年限法的計(jì)算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。 (經(jīng)濟(jì)耐用年限 ) 100% （三）特殊說明的事項(xiàng) ，沒有關(guān)于詳細(xì)工程量的竣工結(jié)算書，圖紙不齊全，工程量只能依照圖紙說明及系統(tǒng)圖進(jìn)行估算，由于管道的類型 多，管徑不同，取平均管徑進(jìn)行計(jì)算； ，待估建筑物的實(shí)際狀態(tài)較好，各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)狀況比較好，則判斷該建筑物的尚可使用年限較長。 （四）房產(chǎn)位置及狀況 項(xiàng)目工程由北京 事務(wù)所與香港 工程設(shè)計(jì)公司共同設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)符合國務(wù)院港澳辦公室和首都建筑委員會所審定的設(shè)計(jì)方案。該工程位于 路 立交橋的東南側(cè)，總占地為 ，總建筑面積為 平方米；建筑物檐口高度為 米，地下 3層，地上 18層（ 18層為屋頂設(shè)備層）。本工程分為飯店、寫字樓、公寓及餐廳、酒吧、多功 能廳、健身房、車庫等配套設(shè)施。 本工程從 1987年 11月 5日動工到 1991年 3月 30日局部營業(yè)，歷時 3年多，經(jīng)質(zhì)量監(jiān) 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 督總站檢驗(yàn)合格，是一座具備五星級裝備與設(shè)施，軟硬件兼優(yōu)的現(xiàn)代化建筑。 項(xiàng)目各設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于 1998 年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設(shè)備維護(hù)獎”。 （五）估價方法 本工程估價方法采用重置成本法。 因委托方未能提供詳細(xì)工程量結(jié)算書，部分分項(xiàng)工程無法確定其原值，且自 1991年竣工后，該工程一直進(jìn)行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專業(yè)內(nèi)容較多，此次估價只能依照現(xiàn)有圖紙及現(xiàn)場勘查的情況進(jìn)行評估 。為確保評值的客觀性和準(zhǔn)確性，對工程的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等專業(yè)分別評估，由于設(shè)備維護(hù)，改造的情況不同，裝修的檔次和時間不同，確定不同的成新率。 （六）估價過程 項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)整體抗震設(shè)計(jì)按 8度設(shè)防，地上 1— 3層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓及公寓部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)高層主體部分為 5米高的箱形基礎(chǔ)，底層裙樓部分為獨(dú)立基礎(chǔ)。 根據(jù)現(xiàn)在在施相似工程的情況，結(jié)構(gòu)部分的工程造價為 1500 元 /平方米，但未考慮商品混凝土差價、鋼筋調(diào)增量、技術(shù)措施費(fèi)用，施工過程中的 變更洽商費(fèi)用等因素，綜合考慮的單價為 2000元 /平方米；地下室部分的施工難度較大，包括了挖填土方，對基礎(chǔ)地基的處理，和防水施工，綜合考慮的單價為 2500元 /平方米。降水工程： 200萬元，鋼筋技術(shù)指標(biāo)為： 910噸 /100平方米，混凝土技術(shù)指標(biāo)為： 70— 75立方米 /100平方米，水泥技術(shù)指標(biāo)為：3540噸 /100平方米，以上指標(biāo)是根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、層高、檐高等因素綜合考慮進(jìn)行的結(jié)算指標(biāo)。 成新率確定為： 88% 為滿足不同的功能需求， 項(xiàng)目內(nèi)部的裝修檔次眾多。按每平方米的造價不同，分層、分功能區(qū)進(jìn) 行評估。每平方米造價為綜合價格，包含門窗 (不含外窗 )、天棚、內(nèi)墻、地面、衛(wèi)生間水管和潔具、燈具、插座、開關(guān)和連接的電線及管、通風(fēng)風(fēng)口及連接的短管家具電氣設(shè)施、廚房灶具的工程總造價。裝修工程在不斷進(jìn)行改造，且在 2000年和 2001年進(jìn)行了大面積的裝修改造，維護(hù)情況較好，成新率為 90%。 ⑴ B B2 層為地下室，主要分布有員工餐廳、辦公樓餐廳、員工活動室、設(shè)備間、車庫等附屬設(shè)施，裝修較為簡單，天棚、墻壁為白色涂料粉刷，地面是通體磚鋪設(shè)，電氣包括配電箱以外的墻內(nèi)管線，燈具為普通熒光雙管等、普通壁燈、普通插座和開關(guān) ，衛(wèi)生間潔具為普通潔具，員工餐廳設(shè)施有：不銹鋼灶具、餐具、餐桌為普通黑色長條桌、黑色折迭椅，考慮市場價，綜合造價為 3000元 /平方米；辦公樓餐廳的設(shè)施比員工餐廳稍好，餐桌、椅子的市場價稍高，綜合考慮造價為 3500元 /平方米；員工活動室有普通桌椅、較密集的熒光燈， 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 綜合總價為 2500元 /平方米。 ⑵ 1層為公共活動區(qū)域，咖啡廳、中餐廳、大堂酒吧的裝修水平較高，天棚為白色高級涂料粉刷，墻壁為具有絲綢效果的壁紙，地面為高級純毛地毯鋪設(shè)，燈具為多火高級吊花燈及各式高級壁燈，高級開關(guān)插座，全部采用進(jìn)口材料，綜合餐桌、餐椅 、餐具的市場價，咖啡廳綜合造價為： 7000元 /平方米；中餐廳綜合造價為： 6000 元 /平方米；大堂酒吧綜合造價： 6500元 /平方米。 ⑶ 2層：有上海餐廳、宴會廳、高職餐廳、主餐廳等，高職餐廳和主餐廳的裝修檔次稍差，燈具選型價格低一些，餐桌椅的用料為木質(zhì)，綜合市場價考慮造價： 4000元 /平方米；上海餐廳綜合造價： 6000元 /平方米；大堂酒吧綜合造價： 5000元 /平方米。 ⑷ 3層：健身房的天棚及墻面為高級涂料粉刷，地面為塑膠地板，健身設(shè)施為進(jìn)口各式機(jī)械，綜合造價： 5000元 /平方米。 ⑸ 4層：殘疾人用客房，五星級 標(biāo)準(zhǔn)，按一間房計(jì)算 (50平方米 )天棚面層抹灰刷白色涂料 (60 50＝ 3000元 )，墻壁為壁紙 (360元 /平方米 200平方米＝ 72000元 )，地面鋪設(shè) 90%純毛地毯 (400元 /平方米 45平方米＝ 18000元 )，柚木家具、柚木門 (60000元 )，可自動升降的床 (25000 元 )， 21 寸電視、電話、錄象機(jī) (20000 元 )，吊花燈、床頭燈、壁燈 (65000元，含開關(guān)及墻內(nèi)管線 )，床頭控制器 (10000 元，含管線 )，衛(wèi)生間有臺式臉盆、浴缸、座便器、烘手器及配件 (7000+10000+6000+3000+10000＝ 36000元，含連接的水管 )，地面鋪設(shè)大理石 (8005＝ 4000元 )，墻面貼瓷磚 (20035＝ 7000元 )，其它為 20000元；殘疾人設(shè)施：60000元，合計(jì) 400000元。按平方米造價計(jì)算： 40000247。 50＝ 8000元。 ⑹ 513 層：普通商務(wù)客房，五星級標(biāo)準(zhǔn)，天棚裝修 (3000 元 )，墻面裝修 (72000 元 )，地面鋪地毯 (40050＝ 20000元 )，柚木家具 (110000元 )，各式燈具 (65000元 )，衛(wèi)生間潔具及配件 (36000 元 )，衛(wèi)生間裝修 (4000+7000＝ 11000 元 )，電器核價 (45000 元，含電視、電話、錄像機(jī)、傳真機(jī)、床頭控制柜等 )，其它： 13000元，合計(jì) 375000元，按平方米造價計(jì)算： 375000247。 50＝ 7500元。 (以下略 ) A 項(xiàng)目外墻為玻璃幕和大理石裝修，總面積約為 平方米，其中玻璃幕墻面積為 ，大理石面積為 10000平方米。 根據(jù)委托方提供的玻璃幕供應(yīng)單價為 $/平方米，折合人民幣 532 元 /平方米。根據(jù)市場現(xiàn)行價格，委托方提供的價格較低，在此，采用市場價。經(jīng)過咨詢幾座 5A，五星級大廈的外墻裝修情況，國外進(jìn)口玻璃 幕和附屬件供應(yīng)單價價格，加上運(yùn)費(fèi)、關(guān)稅、采購保管費(fèi)、安裝費(fèi)，取費(fèi)后的總價為 2500元 /平方米，進(jìn)口大理石貼面為 2000元 /平方米。 成新率 80%。 ⑴概況 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 空調(diào)系統(tǒng)工程開工時間為： 1988年 8月 10日，竣工時間為： 1991年 3月 28日， 2001年進(jìn)行了部分改造。總供冷量為 2000噸，采暖約為 8300000大卡 /小時，制冷站設(shè)備包括 4臺主機(jī)、 4臺水塔、 19臺水泵、片式換熱器三組、其它輔助機(jī)機(jī)械有送排風(fēng)機(jī)約 190臺、含加壓排煙系統(tǒng)及風(fēng)機(jī)盤管超過 1000臺、水管及風(fēng)管鋼材共 850噸，全部為進(jìn)口產(chǎn) 品。 ⑵空調(diào)供熱、供冷方式。夏季空調(diào)方式為：主要公用區(qū)域如大堂、餐廳等，由單獨(dú)設(shè)置在各層的 AHU風(fēng)機(jī)作為空氣處理設(shè)備，以 PAU風(fēng)機(jī)作為新風(fēng)補(bǔ)充風(fēng)機(jī)；各分散房間如客房、辦公室等，由分布在房間內(nèi)部的風(fēng)機(jī)盤管作為空氣處理裝置，并以 PAU風(fēng)機(jī)補(bǔ)充部分新風(fēng)；在各廚房單獨(dú)設(shè)置廚房排風(fēng)機(jī)，由 PAU 風(fēng)機(jī)進(jìn)行補(bǔ)充新風(fēng)；浴室、廁所由設(shè)置在設(shè)備層的TEF排風(fēng)機(jī)統(tǒng)一排風(fēng)；停車場、鍋爐房等地設(shè)置 EAF風(fēng)機(jī)進(jìn)行排風(fēng)；開業(yè)后與原設(shè)計(jì)有區(qū)別的房間，設(shè)置窗式空調(diào)器。冬季空調(diào)方式為：采用三臺板式熱交換器，以市政一次熱水為熱源，換出的 60度二次 熱水為空調(diào)采暖用水，因?yàn)榫频甑娘L(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管均采用雙管制，設(shè)備運(yùn)行情況與夏季相同。 (根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)圖 ) 成新率 85%。 (3)由于空調(diào)系統(tǒng)涉及內(nèi)容較多，分以下部分分別估價： ：制冷站 4臺主機(jī)由美國開利公司供應(yīng)，同時配上 4臺加拿大馬利公司冷卻塔及 15臺德國 REGENT水泵組成，制冷站提供水溫 7度至各空調(diào)機(jī)，設(shè)備原值為 金，按現(xiàn)行市場價為 900萬元人民幣 (到北京后總價 )。 預(yù)算價為： 900 (1+5%) (1+%)＝ 每臺安裝費(fèi) (含輔料 )為： (其中人工 費(fèi) )（通風(fēng)定額 8— 13），人工費(fèi)調(diào)整為： () 40＝ 元，（調(diào)增為： ＝） 取其它直接費(fèi)： %(人工 %)＝ ( ) 現(xiàn)場管理費(fèi)： (+) (%+%)＝ 取利潤及稅金、勞?；鸷罂傇靸r： ； ：：供暖來