【文章內容簡介】 冊房地產估價師行為，維護公共利益和房地產估價市場秩序，2022 年 12 月 25 日，原建設部發(fā)布了《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第 151 號)。為了規(guī)范房地產估價行為，統(tǒng)一房地產估價程序和方法，使房地產估價結果客觀、公正、合理，l999 年 2 月 12 日，原建設部會同原國家質量技術監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T502911999)。此外，針對不同的估價目的，原建設部或者會同有關主管部門出臺了相應的指導意見。例如，為了規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，2022 年 12 月 1 日，原建設部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房[2022]234 號)。為了規(guī)范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信貸風險，2022 年 1 月 13 日，原建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了《房地產抵押估價指導意見》(建住房[2022]8 號)。1994 年 8 月 15 日，經民政部批準，成立了“中國房地產估價師學會”這一全國性的房地產估價行業(yè)組織。房地產估價行業(yè)組織在宣傳行業(yè)積極作用、維護行業(yè)合法權益、加強行業(yè)自律管理、促進行業(yè)健康發(fā)展等方面，發(fā)揮了重要作用。2022 年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數(shù)房地產估價機構為事業(yè)單位或者是隸屬于政府某一部門的經濟實體。2022 年 5 月，國務院提出了經濟鑒證類社會中介機構與政府部門在人員、財務、業(yè)務、名稱等方面徹底脫鉤的要求。房地產估價機構改制成了主要由注冊房地產估價師個人出資設立的有限責任公司或合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，營造了公平競爭的市場環(huán)境，形成了統(tǒng)一開放、競爭有序的房地產估價市場。、拓寬了房地產估價的內容與領域。房地產估價起初主要服務于房地產交易管理，以防止交易當事人不實申報成交價格而偷漏有關稅費。隨著社會經濟發(fā)展，為滿足社會需要，從估價對象和估價目的兩方面對房地產估價的內容進行了深化，提供越來越精細化的估價服務，包括土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等各類房地產價值評估，以及因轉讓、抵押、房屋拆遷、損害賠償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、資產重組、企業(yè)清算、資產處置等需要進行的房地產價值評估。二、我國房地產估價的現(xiàn)狀[9]我國房地產估價行業(yè)起步于上世紀 80 年代中期, 由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情, 整個房地產估價行業(yè)一直處于政府主導的狀態(tài) , 因而具有濃厚的行政色彩, 其應用范圍也相對狹窄。近年來, 伴隨著我國經濟的快速發(fā)展 , 房地產開發(fā)、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁, 房地產估價業(yè)務得到了廣泛的應用 , 服務對象和服務形式也日趨多樣化, 使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發(fā)經營、企業(yè)個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中不可缺少的基礎性工作。房地產估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展, 從客觀上要求越來越多的專業(yè)人員加入這一行業(yè)。在借鑒國外及發(fā)達地區(qū)經驗的基礎上, 我國從 1988 年開始實行房地產估價從業(yè)人員持證上崗制度 ,1992 年建立了房地產估價師職業(yè)資格制度, 1995 年實施了全國統(tǒng)一的房地產估價師職業(yè)資格考試制度。經過多年的發(fā)展, 目前我國從事房地產的中介機構有 6000 多家, 房地產估價從業(yè)人員超過 25 萬人, 取得房地產估價師職業(yè)資格者超過 2 萬人。整個房地產估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展對中國的房地產市場和資本市場以及產權轉讓市場的發(fā)展起到了不可忽視的作用, 房地產估價行業(yè)已成為房地產中介行業(yè)的重要組成部分, 對房地產業(yè)的發(fā)展承擔著至關重要的推動作用。三、我國房地產估價中存在的主要問題及對策[1]房地產估價業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,但是卻取得了很大的發(fā)展,不管從數(shù)量上、質量上、行業(yè)自律上、相應法律法規(guī)的配套上,都有了實質上的提高。但是,畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長,不管在理論方面,還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題,這些問題阻礙了我國房地產估價行業(yè)的進一步發(fā)展。當前我國房地產估價行業(yè)主要存在以下幾個問題:1. 我國房地產估價行業(yè)管理體制不利于行業(yè)健康發(fā)展我國房地產估價從全國范圍看,至今尚未形成統(tǒng)一的管理機構和管理組織。目前的管理體制是“政府主管、學會自律管理” 。政府扮演了相當重要的角色,由于各種原因,房地產估價師學會沒有取得實質上的獨立,行業(yè)自律是政府推動下的行業(yè)的自律。受利益驅動,我國的有關部門都在不同程度地利用行政職能干預房地產估價業(yè)務,搞行業(yè)壟斷,造成政事不分、政企不分。我國的管理模式是以機構管理為主,通過約束評估機構的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂,評估人員和評估機構為了爭奪客戶,而無原則的滿足客戶的需求,嚴重影響了估價行業(yè)的形象,并且導致了行業(yè)間的惡性競爭?！冻鞘蟹康禺a管理法》中明確了房地產估價制度的法定地位,但關于估價的專門法律還沒出臺。當前我國雖然已經有了部分的房地產估價法律法規(guī)體系,對估價機構、估價人員的管理進行了規(guī)定,但規(guī)定不全面、而且標準低?，F(xiàn)行的法律規(guī)范還缺乏全面完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為規(guī)范,對違紀、違規(guī)等行為也缺乏具體可操作規(guī)定,且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小。沒有一部統(tǒng)一的關于房地產估價的相關法律,就無法對該行業(yè)進行法治,也就無法避免人治、雜治的混亂局面。估價行業(yè)亟待法律約束之下的可持續(xù)發(fā)展。由于各種各樣的原因,我國許多城市至今尚未成立地方性的房地產估價師學會組織。我國的房地產估價學會的民間傾向相對較弱,還保留著一些政府部門的痕跡,其服務職能有待完善,估價機構及估價師之間的交流只能盲目自發(fā)地進行,政府的機構承擔了部分應由估價師學會承擔的責任。房地產估價學會對房地產的行業(yè)約束沒有發(fā)揮作用,沒有形成自律管理。自律管理依據(jù)的是行規(guī),行規(guī)的重要表現(xiàn)形式就是行業(yè)的執(zhí)業(yè)標準、職業(yè)道德規(guī)范,而我國目前還沒有統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標準和職業(yè)道德規(guī)范。目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標