畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)開(kāi)題報(bào)告房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(編輯修改稿)
2025-07-20 16:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)公共利益和房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，2022 年 12 月 25 日，原建設(shè)部發(fā)布了《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部令第 151 號(hào))。為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀(guān)、公正、合理，l999 年 2 月 12 日，原建設(shè)部會(huì)同原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)。此外，針對(duì)不同的估價(jià)目的，原建設(shè)部或者會(huì)同有關(guān)主管部門(mén)出臺(tái)了相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)。例如，為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，2022 年 12 月 1 日，原建設(shè)部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(建住房[2022]234 號(hào))。為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2022 年 1 月 13 日，原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(建住房[2022]8 號(hào))。1994 年 8 月 15 日，經(jīng)民政部批準(zhǔn)，成立了“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”這一全國(guó)性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織在宣傳行業(yè)積極作用、維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益、加強(qiáng)行業(yè)自律管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展等方面，發(fā)揮了重要作用。2022 年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為事業(yè)單位或者是隸屬于政府某一部門(mén)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2022 年 5 月，國(guó)務(wù)院提出了經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)在人員、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、名稱(chēng)等方面徹底脫鉤的要求。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改制成了主要由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場(chǎng)分割的局面，營(yíng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，形成了統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。、拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容與領(lǐng)域。房地產(chǎn)估價(jià)起初主要服務(wù)于房地產(chǎn)交易管理，以防止交易當(dāng)事人不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格而偷漏有關(guān)稅費(fèi)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為滿(mǎn)足社會(huì)需要，從估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的兩方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容進(jìn)行了深化，提供越來(lái)越精細(xì)化的估價(jià)服務(wù)，包括土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋拆遷、損害賠償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、企業(yè)清算、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。二、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)狀[9]我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì) 80 年代中期, 由于行業(yè)起步較晚及我國(guó)的特殊國(guó)情, 整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài) , 因而具有濃厚的行政色彩, 其應(yīng)用范圍也相對(duì)狹窄。近年來(lái), 伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 , 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的結(jié)合日益頻繁, 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的應(yīng)用 , 服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化, 使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展, 從客觀(guān)上要求越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人員加入這一行業(yè)。在借鑒國(guó)外及發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上, 我國(guó)從 1988 年開(kāi)始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度 ,1992 年建立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度, 1995 年實(shí)施了全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試制度。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展, 目前我國(guó)從事房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)有 6000 多家, 房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員超過(guò) 25 萬(wàn)人, 取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格者超過(guò) 2 萬(wàn)人。整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的發(fā)展起到了不可忽視的作用, 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已成為房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分, 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展承擔(dān)著至關(guān)重要的推動(dòng)作用。三、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中存在的主要問(wèn)題及對(duì)策[1]房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過(guò)十幾年的時(shí)間,但是卻取得了很大的發(fā)展,不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上,都有了實(shí)質(zhì)上的提高。但是,畢竟該行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷史還不長(zhǎng),不管在理論方面,還是在實(shí)踐工作的積累方面都存在種種的問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:1. 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理體制不利于行業(yè)健康發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)從全國(guó)范圍看,至今尚未形成統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)和管理組織。目前的管理體制是“政府主管、學(xué)會(huì)自律管理” 。政府扮演了相當(dāng)重要的角色,由于各種原因,房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立,行業(yè)自律是政府推動(dòng)下的行業(yè)的自律。受利益驅(qū)動(dòng),我國(guó)的有關(guān)部門(mén)都在不同程度地利用行政職能干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),搞行業(yè)壟斷,造成政事不分、政企不分。我國(guó)的管理模式是以機(jī)構(gòu)管理為主,通過(guò)約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為來(lái)約束評(píng)估人員的行為。這造成了目前我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)的紊亂,評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)奪客戶(hù),而無(wú)原則的滿(mǎn)足客戶(hù)的需求,嚴(yán)重影響了估價(jià)行業(yè)的形象,并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中明確了房地產(chǎn)估價(jià)制度的法定地位,但關(guān)于估價(jià)的專(zhuān)門(mén)法律還沒(méi)出臺(tái)。當(dāng)前我國(guó)雖然已經(jīng)有了部分的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系,對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定,但規(guī)定不全面、而且標(biāo)準(zhǔn)低?，F(xiàn)行的法律規(guī)范還缺乏全面完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為規(guī)范,對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為也缺乏具體可操作規(guī)定,且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小。沒(méi)有一部統(tǒng)一的關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律,就無(wú)法對(duì)該行業(yè)進(jìn)行法治,也就無(wú)法避免人治、雜治的混亂局面。估價(jià)行業(yè)亟待法律約束之下的可持續(xù)發(fā)展。由于各種各樣的原因,我國(guó)許多城市至今尚未成立地方性的房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)的民間傾向相對(duì)較弱,還保留著一些政府部門(mén)的痕跡,其服務(wù)職能有待完善,估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師之間的交流只能盲目自發(fā)地進(jìn)行,政府的機(jī)構(gòu)承擔(dān)了部分應(yīng)由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)約束沒(méi)有發(fā)揮作用,沒(méi)有形成自律管理。自律管理依據(jù)的是行規(guī),行規(guī)的重要表現(xiàn)形式就是行業(yè)的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范,而我國(guó)目前還沒(méi)有統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范。目前部分脫鉤改制的評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門(mén)的關(guān)系,同時(shí)兼營(yíng)事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)
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