房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估解析(編輯修改稿)
2025-02-04 03:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一般因素：社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、心理等–區(qū)域因素–個(gè)別因素? （二）影響建筑物價(jià)格的因素 P64 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)九、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則? 房地產(chǎn)評(píng)估除了遵循一般資產(chǎn)評(píng)估原則外，還特別要遵循合法原則。? 合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估必須以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提。– 房地產(chǎn)的合法取得通常是以房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)證明文件為依據(jù)。– 合法使用一般是以城市規(guī)劃為準(zhǔn)繩；– 合法交易和合法處分主要是以房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)以及有關(guān)文件、批件、合同、協(xié)議為根據(jù)。 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)十、房地產(chǎn)評(píng)估的程序? 明確評(píng)估基本事項(xiàng)? 擬定評(píng)估工作方案? 搜集估價(jià)所需資料? 實(shí)地查勘；? 進(jìn)行最佳利用分析? 選用評(píng)估方法評(píng)定估算? 確定評(píng)估結(jié)果? 撰寫評(píng)估報(bào)告 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)167。2 成本法一、基本思路 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +開發(fā)費(fèi) +利息 +稅前利潤(rùn) +土地增值收益新建房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得費(fèi) +開發(fā)費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) +管理費(fèi)用 +利息 +銷售稅費(fèi) 舊建筑物評(píng)估價(jià)格 =重置成本 年折舊 *已使用年限 二、適用范圍 —— 無(wú)收益、少交易的特殊房地產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)三、土地評(píng)估步驟 ? 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +開發(fā)費(fèi) +利息 +稅前利潤(rùn) +土地增值收益? 土地取得費(fèi) 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)? 開發(fā)費(fèi) 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)? 利息 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng) 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)四、新建房地產(chǎn)步驟 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)五、舊建筑物評(píng)估步驟 —— 同評(píng)估方法一章（本節(jié)文字內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)意義）六、應(yīng)用舉例 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng) 167。3 市場(chǎng)法? 一、基本思路 —— 參照物修正（替代原則）? 二、適用范圍 —— 不適用于無(wú)活躍的公開市場(chǎng)情況 – 如：教學(xué)、風(fēng)景區(qū)、圖書館、體育館、學(xué)校等 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)? 三、操作步驟 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)167。4 收益法? 一、基本思路 —— 同評(píng)估方法一章? 二、適用范圍 —— 有收益 —— 如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等? 三、純收益 252。=客觀總收益 客觀總費(fèi)用 → 正常、非實(shí)際252。最佳利用狀態(tài) —— 最佳利用方向 +最佳利用程度252。收益修正 —— 類似房地產(chǎn)收益 +市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) +收益風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)? 四、資本化率 如： CAPM模型—— 通常用于單宗類似房地產(chǎn)收益率的測(cè)算 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)五、計(jì)算公式 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義 莆田學(xué)院 管理學(xué)院 陳朝陽(yáng)?六、應(yīng)用舉例?評(píng)估思路：已知收益 → 宜用收益法? +計(jì)算公式： =房地產(chǎn)純收益 建筑物純收益 ?年總收益 =月租金 *12*建筑面積 *（ 1空置率） =50*12*900*（ 110%）?年總費(fèi)用 =年管理費(fèi) + 年維修費(fèi) (年重置價(jià) *比率） + 年稅金 + 年保險(xiǎn)費(fèi) =年總收益 *% + (2500*900)*% +
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