房地產價格評估解析(編輯修改稿)
2025-02-04 03:39 本頁面
【文章內容簡介】 一般因素：社會、經濟、行政、心理等–區(qū)域因素–個別因素? （二）影響建筑物價格的因素 P64 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽九、房地產價格評估原則? 房地產評估除了遵循一般資產評估原則外，還特別要遵循合法原則。? 合法原則是指房地產評估必須以房地產的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提。– 房地產的合法取得通常是以房地產的合法產權證明文件為依據。– 合法使用一般是以城市規(guī)劃為準繩；– 合法交易和合法處分主要是以房地產有關法規(guī)以及有關文件、批件、合同、協(xié)議為根據。 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽十、房地產評估的程序? 明確評估基本事項? 擬定評估工作方案? 搜集估價所需資料? 實地查勘；? 進行最佳利用分析? 選用評估方法評定估算? 確定評估結果? 撰寫評估報告 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽167。2 成本法一、基本思路 土地價格 =土地取得費 +開發(fā)費 +利息 +稅前利潤 +土地增值收益新建房地產價格 =土地取得費 +開發(fā)費 +開發(fā)利潤 +管理費用 +利息 +銷售稅費 舊建筑物評估價格 =重置成本 年折舊 *已使用年限 二、適用范圍 —— 無收益、少交易的特殊房地產 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽三、土地評估步驟 ? 土地價格 =土地取得費 +開發(fā)費 +利息 +稅前利潤 +土地增值收益? 土地取得費 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽? 開發(fā)費 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽? 利息 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽四、新建房地產步驟 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽五、舊建筑物評估步驟 —— 同評估方法一章（本節(jié)文字內涵、實質意義）六、應用舉例 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽 167。3 市場法? 一、基本思路 —— 參照物修正（替代原則）? 二、適用范圍 —— 不適用于無活躍的公開市場情況 – 如：教學、風景區(qū)、圖書館、體育館、學校等 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽? 三、操作步驟 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽167。4 收益法? 一、基本思路 —— 同評估方法一章? 二、適用范圍 —— 有收益 —— 如商場、寫字樓、旅館、公寓等? 三、純收益 252。=客觀總收益 客觀總費用 → 正常、非實際252。最佳利用狀態(tài) —— 最佳利用方向 +最佳利用程度252。收益修正 —— 類似房地產收益 +市場趨勢預測 +收益風險性和可實現(xiàn)性 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽? 四、資本化率 如： CAPM模型—— 通常用于單宗類似房地產收益率的測算 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽五、計算公式 資產評估學講義 莆田學院 管理學院 陳朝陽?六、應用舉例?評估思路：已知收益 → 宜用收益法? +計算公式： =房地產純收益 建筑物純收益 ?年總收益 =月租金 *12*建筑面積 *（ 1空置率） =50*12*900*（ 110%）?年總費用 =年管理費 + 年維修費 (年重置價 *比率） + 年稅金 + 年保險費 =年總收益 *% + (2500*900)*% +
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