房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-01-21 05:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 受償款。但不包括拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。 抵押貸款額度 =抵押價(jià)值 貸款成數(shù) 抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會(huì)一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價(jià)格預(yù)售了其中 100套，建筑面積共計(jì) 10000m2 ，預(yù)購(gòu)人按房?jī)r(jià)的 70%辦理了個(gè)人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為 260萬(wàn)元。開發(fā)商拖欠施工單位建設(shè)款 200萬(wàn)元?，F(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 2023萬(wàn)元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為 65%。求取該在建工程的再次抵押價(jià)值。 ?再次抵押價(jià)值 =2023 （ 5000010000）/50000260/65%200=1000(萬(wàn)元） 五 、從產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分 所有權(quán)價(jià)格：所有權(quán)是最完整最重要的權(quán)利，設(shè)有其他權(quán)利會(huì)降低其價(jià)格； 使用權(quán)價(jià)格：大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是使用權(quán)價(jià)格。 其他權(quán)利價(jià)格：如部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，設(shè)抵押權(quán)的房地產(chǎn)。 六 、 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格：是指成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 名義價(jià)格：是在成交日期時(shí)講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價(jià) 3000元 / m2，總價(jià)三十萬(wàn)元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬(wàn)元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬(wàn)元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬(wàn)元。 七 、 現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格 現(xiàn)貨價(jià)格：是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格 期貨價(jià)格：是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格 房地產(chǎn)現(xiàn)貨價(jià)格 房地產(chǎn)期貨價(jià)格：是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易對(duì)象的價(jià)格 資金的時(shí)間價(jià)值 資金的時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而形成的增值 資金的時(shí)間價(jià)值可以從兩方面來(lái)理解： ? 第一，將資金用作某項(xiàng)投資，由于資金的運(yùn)動(dòng)，可獲得一定的收益或利潤(rùn)。 ? 第二，如果放棄資金的使用權(quán)力，相當(dāng)于付出一定的代價(jià)。 ? 資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于本金的數(shù)量多少，占用時(shí)間的長(zhǎng)短及利息率（或收益率）的高低等因素。 現(xiàn)值是指未來(lái)收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值 。 ? 期房?jī)r(jià)格 =現(xiàn)房?jī)r(jià)格 — 期變現(xiàn)期間現(xiàn)房出租凈收益的折現(xiàn)值 — 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 例：某套商品住宅期房的面積為 90m2，需 10個(gè)月才能入住，類似商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為 4500元 / m2，每月末的租賃凈收益為 2500元 / 套。估計(jì)年折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的 2%。請(qǐng)計(jì)算該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格。 八 、 補(bǔ)地價(jià)：是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià) ? 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下四種 ： （ 1） 更改政府原土地使用權(quán)規(guī)定的用途 （ 2）增加容積率 （ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)， （ 4）出讓的土地使用權(quán)續(xù)期 第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則 一 、 合法原則 （ 一 ） 要求房地產(chǎn)估價(jià)在以估價(jià)對(duì)象的 合法權(quán)益 為前提進(jìn)行 （ 二 ） 內(nèi)容
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