freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

房地產(chǎn)評估培訓課件(編輯修改稿)

2025-02-09 00:40 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 中,通常經(jīng)過分析、測算和修正,得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價,再乘以待估建筑物的總面積。(二)估算損耗估算土地的損耗土地損耗率=已使用年限 /法定使用年限估算建筑物的損耗有形損耗(理化因素)無形損耗(社會經(jīng)濟因素)( 1)耐用年限法(使用年限法)如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等,則建筑物每年的折舊為:例:某建筑物建筑面積為 320m2,重置價為 2500元 /m2,耐用年限為 40年,已使用 7年,殘值率為 4%。試用耐用年限法估算(定額法)其現(xiàn)值。V= 800000- 192007= 665600(元)非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu): 60年, 0%磚混結(jié)構(gòu)一等: 50年, 2%磚混結(jié)構(gòu)二等: 50年, 2%磚木結(jié)構(gòu)一等: 40年, 6%磚木結(jié)構(gòu)二等: 40年, 4%磚木結(jié)構(gòu)三等: 40年, 3%簡易結(jié)構(gòu): 10年, 0%耐用年限=建筑物已使用年限 +尚可使用年限( 2)打分法(觀察法)成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設備部分合計得分 B不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B單層 二至三層 四至五層 六層七層以上 n 例題某鋼筋混凝土 5層框架樓房,經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分,結(jié)構(gòu)部分 80分,裝修部分 70分,設備部分 60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C=, S= , B= ,成新率=( 80+70+60) 247。100100%= %n 在實踐中,也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均,得出成新率。n 對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物,還應考慮其功能性貶值因素??梢栽诔尚侣蚀_定的基礎作適當減價修正。n 例題某套住宅重新建造價為 300000元,經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察,確定其成新率為 80%,但該住宅廳小且暗,廚房和衛(wèi)生間均小,光線亦不足。經(jīng)分析和估測,決定在成新率的基礎作 10%的減價修正。V= 300000 80% ( 1- 10%)= 300000 72%= 216000(元) 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟n 無限期:房地產(chǎn)價格=純收益 /資本化率 ( 1)n 有限期: ( 2)a-年純收益r-折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn),不適宜公益性房地產(chǎn)。三、各參數(shù)的估算(一)凈收益除去各種費用后的收益,必須是客觀收益,而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。==(二)資本化率實質(zhì):房地產(chǎn)投資的報酬率(收益率)。 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營運費用有效毛收入 營運費用△ 求取方法:收益與售價比法(市場法)尋找相類似的交易案例,通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率,至少三個交易案例。累加法= +n 資本化率的種類:綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。資本化率 無風險報酬率 風險調(diào)整值(三)收益期的確定 單獨評房 —— 建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地 —— 土地使用權(quán)年限( 1)先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期,然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。( 2)假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。四、收益法的計算公式(一)房地合一評房地產(chǎn)價格n [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán),并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當時造價為每平方米 3,800元,經(jīng)濟耐用年限為 60年。目前,該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元。該大樓總建筑面積為 12,000平方米,全部用于出租。據(jù)調(diào)查,當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?,空置率在 10%左右,每年需支付的管理費用一般為年租金的 %,維修費為建筑物重置價的 %,房產(chǎn)稅為租金收入的 12%,其他稅為租金收入的 6%,保險費為建筑物重置價的 %,資本化率確定為 6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2023年 5月的價格。房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費 +維修費 +保險費 +稅金 +空房損失費估算年有效毛收入 年有效毛收入= 36512,000 ( 1- 10%) = 9,855,000元估算年營運費用( 1)管理費: 年管理費= 9,855,000% = 344,925元( 2)維修費: 年維修費= 4,80012,000% = 864,000元( 3)保險費: 年保險費= 4,80012,000% = 115,200元( 4)稅金: 年稅金= 9,855,000 ( 12%+ 6%) = 1,773,900元( 5)年營運費用: 年營運費用= 344,925+ 864,000+ 115,200+ 1,773,900 = 3,098,025元估算凈收益年凈收益=年有效毛收入-年營運費用 = 9,855,000- 3,098,025 = 6,756,975元計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年,則:房地產(chǎn)價格= 6,756,975247。6%[1 - 1/( 1+ 6%) 45] = 104,434,671元房地產(chǎn)單價= 104,434,671247。12,000 = 8,703元評估結(jié)果 經(jīng)評估,該寫字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價格為104,434,671元,單價為每平方米 8,703元。 n 例題 :某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán),并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當時造價為每平方米 2023元,經(jīng)濟耐用年限為 55年,殘值率為 2%。目前,該類建筑重置價格為
點擊復制文檔內(nèi)容
教學課件相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號-1