房地產(chǎn)評估培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-02-09 00:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。（二）估算損耗估算土地的損耗土地?fù)p耗率＝已使用年限 /法定使用年限估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會經(jīng)濟(jì)因素）（ 1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：例：某建筑物建筑面積為 320m2，重置價(jià)為 2500元 /m2，耐用年限為 40年，已使用 7年，殘值率為 4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。V＝ 800000－ 192007＝ 665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年， 0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年， 2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年， 2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年， 6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年， 4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年， 3％簡易結(jié)構(gòu)： 10年， 0％耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限（ 2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層 二至三層 四至五層 六層七層以上 n 例題某鋼筋混凝土 5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分 80分，裝修部分 70分，設(shè)備部分 60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝， S＝ ， B＝ ，成新率＝（ 80+70+60） 247。100100％＝ ％n 在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。n 對于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。n 例題某套住宅重新建造價(jià)為 300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為 80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％的減價(jià)修正。V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％）＝ 300000 72％＝ 216000（元） 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟n 無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1）n 有限期： （ 2）a－年純收益r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。＝＝（二）資本化率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營運(yùn)費(fèi)用有效毛收入 營運(yùn)費(fèi)用△ 求取方法：收益與售價(jià)比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。累加法＝ +n 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定 單獨(dú)評房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評地 —— 土地使用權(quán)年限（ 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（ 2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。四、收益法的計(jì)算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價(jià)格n [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2023年 5月的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi)估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元（ 3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元（ 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。12,000 ＝ 8,703元評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米 8,703元。 n 例題 :某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2023元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為
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