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房地產及企業(yè)價值評估程序課件(編輯修改稿)

2025-03-13 11:10 本頁面
 

【文章內容簡介】 在搜集公司經營信息時,除了上面所需要的一般性資料以外,評估人員還需要關注客戶與原料供應商的信息以及企業(yè)的資本性支出和營運資金的需求等內容。 首先, 企業(yè)經營鏈的上下兩個方面 —客戶端和原料供應商,對企業(yè)經營的影響至關重要。從客戶端來說,評估人員收集資料時不僅需要了解重要客戶的名單,而且最好能獲得最近幾個年度或時期按銷售收入或利潤大小排序的主要客戶信息,并由此分析其對企業(yè)價值的影響以及客戶變化的趨勢;從原料供應商來說,如果未來的原料供應情況存在不確定的因素,無疑會大大增加企業(yè)的風險。因此,評估人員收集資料時需要參照客戶端信息收集的方法獲取類似的信息資料。 其次, 企業(yè)未來的資本需求是企業(yè)價值評估的重要內容,直接影響企業(yè)凈現金流和紅利支付能力的估算,具體包括兩方面,即資本性支出和營運資金需求。評估人員收集企業(yè)資本性支出方面的信息,可以從企業(yè)未來的投資計劃著手,如現有廠房和設備更新以及為擴大生產能力預計新增的廠房和設備等;營運資金需求方面的信息,主要是收集企業(yè)存貨、應收賬款、應付賬款等營運流動資產與營運流動負債方面的資料。 、股東紅利等信息 股權變動方面的法律文件主要是股東與股東之間或股東與企業(yè)之間的股權買賣協議或回購協議。當這些協議里限制了被交易股權的流動性,就不僅影響這部分交易股權的價值,同時也會影響其他相關權益的價值。股東紅利方面的信息,主要包括股東姓名、持股數、歷年分紅情況等資料。 當關聯交易是在完全被某一方控制的狀態(tài)下進行時,就可能失去了公平交易的性質,報表信息從數字上就不可能將其價值真實地反映出來。因此,評估人員在收集資料時要重點關注關聯交易的規(guī)模、價格等內容。 ( 二)企業(yè)外部環(huán)境信息 由于企業(yè)是一個開放的系統(tǒng),為了持續(xù)經營并實現價值最大化,企業(yè)要從其外部環(huán)境中尋求資源、求得發(fā)展,同時也受到外部經濟環(huán)境的制約。因此,企業(yè)所處的外部環(huán)境狀況,包括宏觀經濟環(huán)境、產業(yè)經濟環(huán)境以及產品服務的市場環(huán)境等,都將對企業(yè)價值產生影響。收集這方面的資料就是為了對企業(yè)的外部環(huán)境進行分析,以判斷其對企業(yè)價值的影響程度。這種分析對象包括企業(yè)經營范圍之外一切影響企業(yè)價值的因素,比如對企業(yè)產生直接或間接影響的政策環(huán)境、經濟發(fā)展速度、技術創(chuàng)新、產業(yè)結構以及行業(yè)狀況等。 一般來說,在企業(yè)價值評估中外部環(huán)境分析可以概括為宏觀經濟分析、行業(yè)環(huán)境分析和市場分析幾個部分,資料收集時評估人員相應也需要獲得相關的數據信息。 首先是宏觀經濟分析數據,包括當前宏觀經濟的形勢、政策法律法規(guī)、經濟增長速度、全球經濟發(fā)展趨勢等。這些信息在企業(yè)價值評估中可以為確定風險程度、增長速度等提供重要依據。 其次是行業(yè)環(huán)境分析數據,包括行業(yè)的特點、準入制度、市場分割狀況以及行業(yè)整體發(fā)展的情況,通??梢詮恼?、行業(yè)協會、咨詢機構或資本市場對行業(yè)發(fā)展的預測等有關資料中獲取。 最后是市場分析數據,主要是指被評估企業(yè)生產的產品或提供服務的市場情況,特別是被評估企業(yè)的市場競爭地位以及核心競爭力信息。 在上述數據資料收集的基礎上,評估人員需要進行資料整理工作,并充分分析其有用性和有效性。對于資料收集可能存在的缺失和虛假問題,評估人員還要尋找其他替代和補充資料。 三、評定估算價值 在對被評估企業(yè)的資料進行搜集、整理之后,評估人員就可以著手對企業(yè)價值進行評定估算。該過程通常需要在對企業(yè)的歷史和朱來經營狀況進行分析的基硇上選定適當的評估方法進行估算來實現。 (一)企業(yè)歷史業(yè)績分析 對企業(yè)的歷史經營業(yè)績進行分析,評估人員可以借助被評估企業(yè)的歷史財務數據,了解企業(yè)過去的財務狀況和凝營成果,為企業(yè)未來發(fā)展狀況預測提供依據;在企業(yè)價值評估過程中,為保證財務報表能夠真實反映企業(yè)的經營狀況,需要對被評估企業(yè)的財務報表進行必要的 調 整。 首先, 調整被評估企業(yè)財務報表的編制基礎。由于各個國家 (地區(qū))所采用啲會計準則不同,在具體的會計處理上也有所差異,評估人員需要閱讀分析被評估企業(yè)的歷史財務數據,了解被評估企業(yè)所采用的會計準則是否符合相關要求等。必要的情況下,評估人員需要對重大的會計準則差異進行調整。常見的偏離會計準則酌情況可能有:未予確認的銷售收入;應收賬款壞賬準備計提不 M;未予確認或計提的經營費用 。固定資產存在報廢、損壞或遺失但尚未予以反映等等 。 其次, 調整非經常性項目和溢余資產。如果評估過程中需要利用參考公司的相關財務信息,那么評估人員在對被評估企業(yè)的這些資產頊目進行調整的同時,也需要對參考公司的財務報表進行類似調整,使參考公司與被評估企業(yè)的財務報表具有可比性。 需要注意的是,評估人員進行上述調整應當有充分依據,并與被評估企業(yè)進行充分討論。 在獲得被評估企業(yè)經調整的財務報表之后,評估人員需要關注兩方面的重要事項: 。企業(yè)價值與其收益直接相關,而企業(yè)資產的規(guī)模、配置及使用情況直接影響企業(yè)的收益。因此,在企業(yè)價值評估中,評估人員需要明確被評估企業(yè)的資產配置和使用情況,包括有效資產和溢余資產,以正確判斷企業(yè)資產與收益的配比情況。另外,企業(yè)的負債規(guī)模也會影響企業(yè)的收益及其穩(wěn)定性,因此必要時也需要對其單獨進行分析。 。在企業(yè)價值評估實務中,被評估企業(yè)的類型多種多樣,有可能是涉及單一行業(yè)、只有單一經營業(yè)務的企業(yè),也可能是具有多種經營業(yè)務、涉及多個行業(yè)的企業(yè)。在對具有多種經營業(yè)務、涉及多個行業(yè)的企業(yè)進行企業(yè)價值評估時,評估人員需要針對企業(yè)的各種業(yè)務類型分別進行分析。這是因為,不同行業(yè)的經營業(yè)務之間可能存在多方面的差異,比如,不同行業(yè)所受經濟環(huán)境的影響可能各不相同;不同經營業(yè)務所處經濟周期的階段不盡相同;不同行業(yè)經營業(yè)務的增長趨
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