【文章內容簡介】 不同結構類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫 鋼筋混凝 土結構 混合結構 磚木結構 其他結構 結構 部分 G 裝修部分 S 設備部分B 結構部分G 裝修部分 S 設備部分B 結構部分G 裝修部分 S 設備部分B 結構部分G 裝修部分 S 設備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 ? 例題 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經評估人員現(xiàn)場打分 ， 結構部分 80 分 ， 裝修部分 70分 ， 設備部分 60分 。 再經查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 100 100％ ＝ ％ ? 在實踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均 ， 得出成新率 。 ? 對于一些平面布置不合時宜 、 設備落后 、 式樣過時的建筑物 ， 還應考慮其功能性貶值因素 。 可以在成新率確定的基礎作適當減價修正 。 ? 例題 某套住宅重新建造價為 300000元 ， 經對其結構 、 裝修和設備三 大部分的各具體項目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且 暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 經分析和估測 ， 決定在成新 率的基礎作 10％ 的減價修正 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第四節(jié) 房地產評估的收益法 一 、 基本思路及步驟 ? 無限期：房地產價格＝純收益 /資本化率 （ 1） ? 有限期： （ 2） a－年純收益 r－折現(xiàn)率 二 、 適用范圍 有收益的房地產 ， 不適宜公益性房地產 。 11(1 ) naPrr輊犏=犏 +臌 三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益 除去各種費用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實際收益 。 因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取 。 ＝ ＝ （ 二 ） 資本化率 實質：房地產投資的報酬率 （ 收益率 ） 。 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營運費用 有效毛收入 營運費用 △ 求取方法： 收益與售價比法 （ 市場法 ） 尋找相類似的交易案例 ， 通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率 ， 至少三個交易案例 。 累加法 ＝ + ? 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 資本化率 無風險報酬率 風險調整值 （三）收益期的確定 單獨評房 —— 建筑物的經濟壽命 單獨評地 —— 土地使用權年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經濟壽命確定收益期 ， 然后計算土地超出建筑物經濟壽命部分的價值 。 （ 2） 假設未來收益無限期 。 但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷 。 236。 239。239。237。239。 239。238。建 筑 物 經 濟 壽 命 土 地 使 用 權 年 限 ， 據(jù) 土 地 使 用 權 年 限 確 定 收 益 期 。房 地 合 一建 筑 物 經 濟 壽 命 土 地 使 用 權 年 限 ， 可 采 用 以 下 兩 種 方 法 之 一 ： 四、收益法的計算公式 （ 一 ） 房地合一評房地產價格 ? [例 ]某房地產公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權 ， 并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓 ， 當時造價為每平方米 3,800元 ， 經濟耐用年限為 60年 。 目前 ， 該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調查 ， 當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費用一般為年租金的 %， 維修費為建筑物重置價的 %， 房產稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險費為建筑物重置價的 %， 資本化率確定為 6%。 試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2023年 5月的價格 。 房地產價格＝房地產純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產總收益－房地產總費用 房地產總費用＝管理費 +維修費 +保險費 +稅金 +空房損失費 估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 估算年營運費用 （ 1） 管理費： 年管理費＝ 9,855,000 % ＝ 344,925元 （ 2） 維修費： 年維修費＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 （ 3） 保險費： 年保險費＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年營運費用： 年營運費用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計算房地產價格 房地產的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產價格＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產單價＝ 104,434,671247。 12,000 ＝ 8,703元 評估結果 經評估 ， 該寫字樓房地產在 2023年 5月的價格為104,434,671元 ， 單價為每平方米 8,703元 。 ? 例題 : 某房地產公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權 ， 并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓 ， 當時造價為每平方米 2023元 ， 經濟耐用年限為 55年 ， 殘值率為 2％ 。 目前 ， 該類建筑重置價格為每平方米 2500元 。 該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為 900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實收租金為 3萬元 。 另據(jù)調查 ， 當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費為年租金的 ％ ， 維修費為重置價的％ ， 土地使用稅及房產稅為每建筑平方米 20元 ， 保險費為重置價的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 試根據(jù)以上資料