【正文】 ， 確定評(píng)估值 。 ? 例題 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評(píng)估其 2023年 12月的市場(chǎng)價(jià)格 。 評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物 ， 交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2023年 10月 2023年 12月 2023年 12月 2023年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 進(jìn)行交易情況修正 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ，均作為正常交易看待 ， 故無(wú)需修正 。 進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2023年 10月以來(lái) ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。 交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100， 則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ 進(jìn)行個(gè)別因素修正 （ 1） 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ， 對(duì)商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過(guò)分析確定 ，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下 （ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ，故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 30351 1 /( 1 8 % ) 591 1 /( 1 8% )AC+==+交 易 實(shí) 例 及 的 使 用 年 限 修 正 系 數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 單價(jià) ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 總價(jià) ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一 、 基本思路和計(jì)算公式 二 、 適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開(kāi)發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 ? 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （ 1） 正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期賣(mài)樓價(jià) （ 3） 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間 ， 必要時(shí)需折現(xiàn) 。 地價(jià)＝賣(mài)樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) ? [例 ]待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開(kāi)發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率 ≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 試估算該宗地目前的價(jià)格 。 選用評(píng)估方法 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評(píng)估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估 。 選擇和確定最佳開(kāi)發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) ， 評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為 20,000平方米 ， 建筑層數(shù)為 8層 ， 各層建筑面積均為 2,500平方米 ， 地上一至二層為商業(yè)用房 ， 建筑面積 5,000平方米 ， 三至八層為住宅 ， 建筑面積 15,000平方米 。 估算建設(shè)周期 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年 。 預(yù)計(jì)售樓價(jià) 經(jīng)分析預(yù)測(cè) ， 該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50%在半年后售出 ， 其余 20%在 1年后售出 。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元 。 估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元 ， 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%， 成本利潤(rùn)率 為 20%， 貸款的年利息率為 6%， 租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。 在未來(lái) 2年的建設(shè)周期中 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年 需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 ， 第二年需投入 40%的建筑費(fèi) 及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 求取地價(jià) 確定折現(xiàn)率為 8%， 則： 樓價(jià)＝ 8,500 5,000/（ 1＋ 8%） 2＋ 6,500 15,000/（ 1＋ 8%） 2 [30%/（ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,000 60%/（ 1＋ 8%） ＋ 4,000 40%/（ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的 ， 但為了折現(xiàn)計(jì)算的方 便 ， 假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中 ， 故上述計(jì)算中折 現(xiàn)年數(shù)分別為 。 專業(yè)費(fèi)用＝ 3, 6%＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤(rùn)＝ （ 總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ 總地價(jià)＝ （ 11,－ 3,－ － － ） / (1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價(jià)＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的 時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。 演講完畢，謝謝觀看！