【正文】 賣(mài)和變賣(mài) 等，其中 拍賣(mài) 是最常用的公開(kāi)處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過(guò)程 。 ⑴拍賣(mài)應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣(mài) 是由委托方 委托拍賣(mài)人 進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣(mài)中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。實(shí)踐中， 抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣(mài)的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣(mài)該抵押物。 拍賣(mài)一定要按法定程序公開(kāi)進(jìn)行 ，違反法律規(guī)定的拍賣(mài)是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。 ⑵房屋拍賣(mài)后的清償順序 房屋拍賣(mài)所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費(fèi)用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣(mài)所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 ⑶重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配 同一抵押物依法可以 重復(fù)抵押 ，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)， 按照登記的順序來(lái)實(shí)現(xiàn) 。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。 ⑷房屋拍賣(mài)時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣(mài)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng) 書(shū)面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 期房 是尚未竣工的 預(yù)售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的 房屋抵押登記 。 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過(guò)占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。 ⑴質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣(mài)或變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù) ⑴質(zhì)押與抵押的 共同點(diǎn) A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。 ⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 ⑴質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。 我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價(jià)證券。 根據(jù)《擔(dān)保法》第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時(shí)間 ⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng) ⑺補(bǔ)正 《擔(dān)保法》第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無(wú)效的。 對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標(biāo)的 主要為各種債券和存款單，其 標(biāo)的范圍的效力包括 ： 憑證書(shū)、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利 。同時(shí)，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書(shū)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任 。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無(wú)直接關(guān)系。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 ⑴保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒(méi)有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨(dú)立性 ⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 財(cái)產(chǎn)范圍 ⑴公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑴保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。 ⑴被保證的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔(dān)保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT