房地產(chǎn)金融06-資料下載頁(yè)
2025-01-23 18:19本頁(yè)面
【正文】 伍軍人管理局（ Veteran Administration VA）向銀行發(fā)放的抵押貸款提供擔(dān)保。作為羅斯福新政的一部分，美國(guó)政府于 1938年設(shè)立了聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（ Federal National Mortgage Association， FNMA 又稱作 Fannie Mae）向發(fā)放抵押貸款的地方銀行提供低息貸款，使得地方銀行能以較低的利率發(fā)放抵押貸款，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，這就是后來(lái)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的雛形。美國(guó)政府的這些措施促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)三、四十年的繁榮。 ? 在 20世紀(jì) 60年代中期以前 ， 美國(guó)的利率水平較低 ， 利率的波動(dòng)幅度也相對(duì)較小 ， 因此金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源比較穩(wěn)定 。 但由于越南戰(zhàn)爭(zhēng)造成的大量財(cái)政赤字以及其它一些因素 ， 這一局面從 1969年開(kāi)始被打破 ， 長(zhǎng)期以來(lái)積累的諸多矛盾逐一顯現(xiàn) ， 使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)困境重重 ， 其通貨膨脹率一路攀升 。 為了抑制通貨膨脹 ， 美聯(lián)儲(chǔ)不得不實(shí)行高利率政策 ， 但商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)由于受 《 Q條例 》的限制 ， 存在存款利率上限 ， 導(dǎo)致其存款利率水平與市場(chǎng)利率水平的差距急劇拉大 ， 造成其競(jìng)爭(zhēng)力下降 ， 經(jīng)營(yíng)狀況惡化 ， 住房金融業(yè)孕育著重重危機(jī) 。 在這種情況下 ，從事存貸款的金融機(jī)構(gòu)為了求得生存和發(fā)展 ， 一方面大量出售其所擁有的以住宅抵押貸款為主的債權(quán) ， 以改善其經(jīng)營(yíng)狀況；另一方面 ， 又傾其全力開(kāi)拓思路 ， 進(jìn)行金融創(chuàng)新 ， 以期找到一種相對(duì)穩(wěn)定且成本低廉的資金來(lái)源 。 美國(guó)政府在 1968年將成立于 1938年的聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì) （ Fannie Mae） 改造成一個(gè)由政府支持但股權(quán)私有的公司 ， 這是一家被美國(guó)國(guó)會(huì)特許的由股票持有人擁有的公司 ， 其股票在紐約證券交易所上市 。 同時(shí) ， 為了引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ， 美國(guó)政府于 1970年建立了聯(lián)邦住宅貸款抵押公司 （ Federal Home Mortgage Corporation， FHMC 又稱 Freddie Mae） ， 并批準(zhǔn)該公司購(gòu)買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的和其他政府機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)保證的住宅抵押以及私人機(jī)構(gòu)的住宅抵押 。 美國(guó)國(guó)會(huì)還于 1968年批準(zhǔn)設(shè)立政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)（ Government National Mortgage Association， GNMA 又稱 Ginnie Mae） 。 Ginnie Mae是一個(gè)政府機(jī)構(gòu) ， 它的主要職責(zé)是向以 FHA擔(dān)保的抵押貸款為基礎(chǔ)的抵押貸款證券提供擔(dān)保 。 Fannie Mae和 Freddie Mae則主要是在資本市場(chǎng)上大量購(gòu)買由抵押貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款 。 隨著業(yè)務(wù)的拓展 ，美國(guó)這三家政府信用機(jī)構(gòu)開(kāi)始將其所持有的住房抵押貸款按期限和利率匯集成一組資產(chǎn)群 ， 再以其所產(chǎn)生的現(xiàn)金流動(dòng)作為擔(dān)保 ， 通過(guò)發(fā)行證券的方式將該資產(chǎn)群出售給機(jī)構(gòu)投資者 。 至此 ， 美國(guó)首創(chuàng)了住房抵押貸款證券化 。由于抵押貸款證券化所具有的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)以及美國(guó)政府采取一系列政策支持來(lái)規(guī)范抵押貸款證券化業(yè)務(wù) ， 投資者的投資安全得到了保證 ， 從而住房抵押證券化市場(chǎng)得以迅速擴(kuò)大 。 證券化從根本上改變了美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu) 。 抵押貸款支持證券 （ MBS） 占住房抵押貸款余額在 1990年達(dá)到 39． 9%， 到 2023年則上升到 55． 7%。 證券化已開(kāi)始主宰美國(guó)的抵押貸款市場(chǎng) ， 住房抵押貸款證券也已成為美國(guó)資本市場(chǎng)上僅次于國(guó)債的第二大債券 。 ? 二、加拿大的住房抵押貸款證券化 ? 加拿大在開(kāi)始住房抵押貸款證券化之前，房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)存在 30多年了。只是由于沒(méi)有證券化，因此抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的交易并不活躍。為了提高抵押貸款的流動(dòng)性、延長(zhǎng)抵押貸款期限，加拿大于 1984年修改了國(guó)家住房法，允許加拿大抵押貸款住房公司（ CMHC）為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。 1987年，加拿大第一個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款證券開(kāi)始發(fā)行。在加拿大，政府對(duì)抵押貸款證券化的干預(yù)比較少， CMHC作為一個(gè)政府機(jī)構(gòu)只是對(duì)住房抵押貸款作出擔(dān)保和審查發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)、證券發(fā)行機(jī)構(gòu)的資格并監(jiān)督其運(yùn)行，除此之外，抵押貸款證券化均有商業(yè)銀行自己運(yùn)作。在實(shí)施住房抵押貸款證券化之前，加拿大的抵押貸款主要有信用較高的大型金融機(jī)構(gòu)提供。抵押貸款證券化之后，由于政府出面擔(dān)保，中小機(jī)構(gòu)的信用程度提高，吸收儲(chǔ)蓄的成本下降，從而成為抵押貸款證券化的主要發(fā)起人。 都對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展具有重大影響。 ? 三、香港的住房抵押貸款證券化 ? 在香港，個(gè)人住宅抵押（按揭）貸款市場(chǎng)也是相當(dāng)發(fā)達(dá)的，所有金融機(jī)構(gòu)都可以向買房者提供抵押貸款，銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。從 1980年到 1999年底，銀行個(gè)人住房抵押貸款余額從 117億港元增長(zhǎng)到 4782億港元，占銀行貸款總額的比例從不到 10%增長(zhǎng)到 29． 2%。銀行資產(chǎn)過(guò)度集中在抵押貸款，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)很大。另外，香港抵押貸款工具以浮動(dòng)利率抵押貸款為主，貸款利率變動(dòng)幅度非常大，借款承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)，抑制了貸款需求。為解決銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)抵押貸款資金缺口，促進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展。 1997年香港政府的外匯基金出資 20億港元成立了香港按揭證券有限公司（ HKMC）運(yùn)作按揭證券化。香港的住房抵押貸款證券化是美國(guó)的模式來(lái)設(shè)計(jì)的，但有所不同的是香港僅有一家政府支持的按揭證券公司來(lái)發(fā)行 MBS。 HKMC分三階段實(shí)施抵押貸款證券化：首先是 HKMC在資本市場(chǎng)上發(fā)行自己的公司債券，讓市場(chǎng)了解 HKMC， 1998年發(fā)行 127億港元公司債券。第二階段是提供抵押貸款擔(dān)保，向首期付款比例低于 30%的抵押貸款擔(dān)保，以此來(lái)降低首期付款比例，刺激抵押貸款需求， 1999年， HKMC提供抵押貸款擔(dān)保 92億港元。第三個(gè)階段是收購(gòu)銀行的抵押貸款，發(fā)行抵押證券，真正開(kāi)始抵押貸款證券化。相信香港會(huì)象其他一些已開(kāi)始采用美國(guó)住宅證券化模式的國(guó)家和地區(qū)一樣，其按揭證券市場(chǎng)會(huì)以超常的速度發(fā)展，并對(duì)香港的住房金融體系產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 房地產(chǎn)金融考試： [開(kāi)卷 ] ? 主題內(nèi)容：房地產(chǎn)金融環(huán)境與融資策略 附作業(yè)： ? 計(jì)算現(xiàn)行 5年期住房公積金貸款每萬(wàn)元借款的第一次月還款額（包括等額本息還款方式和等額本金還款方式）（采用最新基準(zhǔn)利率） 房地產(chǎn)金融考試： 主題內(nèi)容：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融創(chuàng)新 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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