【導(dǎo)讀】與巨大的風(fēng)險抗衡的理性行為。房地產(chǎn)保險是房地。出的“保駕護(hù)航”作用。第一節(jié)保險基本理論。第五節(jié)房地產(chǎn)保險的運(yùn)作。果時，我們就將其定義為風(fēng)險。保險的含義與特征。保險的職能與作用。保險是風(fēng)險管理的一種特定形式。與保險人訂立經(jīng)濟(jì)合同來實(shí)現(xiàn)。之一，在西方發(fā)達(dá)國家發(fā)展規(guī)模極大。素的提前準(zhǔn)備的善后措施。救濟(jì)是基于人道主義的單方施合行為，保險是受。法律約束的經(jīng)濟(jì)合同行為；救濟(jì)是依靠社會力量來保障社會穩(wěn)定，保險是依。救濟(jì)的對象事先不能確定，是由當(dāng)時的情形由救。賭博的目的是獲利，保險的目的是避險；的全體為對象，是以確定性支出應(yīng)付不確定性風(fēng)險。二者的本質(zhì)區(qū)別在于保險以保險利益原則為前提，保證是個體之間的合同關(guān)系，保險是多數(shù)。保證費(fèi)用的確定主要受當(dāng)事人心理因素影。性質(zhì)及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)主體加強(qiáng)風(fēng)險防范、管理；維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的準(zhǔn)則。

　　

【正文】 聯(lián)邦全國抵押協(xié)會分為 政府全國抵押協(xié)會 GNMA和聯(lián)邦全國抵押協(xié)會，把政府的重要作用由 GNMA來行使，促進(jìn)了二級市場的迅猛發(fā)展。 1970年后又通過了 《 緊急住宅融資法 》 ，成立了 更多的二級市場金融產(chǎn)品集成商 ， 推出了更多的金融產(chǎn)品 ，逐步形成全國性的抵押二級市場。目前，住房抵押債券已發(fā)展成為僅次于美國國債的第二大債券品種。 四、房地產(chǎn)抵押二級市場的功能 從美國的經(jīng)驗(yàn)和一些國家的具體實(shí)踐來看，房地產(chǎn)抵押二級市場是以社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展為存在前提。同時，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和市場化具有十分重要的意義。 房地產(chǎn)抵押二級市場的主要功能體現(xiàn)為以下幾個方面 —— 在房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場，貸款銀行是放款人、債權(quán)人、抵押權(quán)人，而在二級市場則成為債權(quán)的出賣者、資金的融通者。貸款銀行將大量分散的債權(quán)轉(zhuǎn)換成為大量的現(xiàn)金流，既降低了債權(quán)風(fēng)險，又將沉淀資產(chǎn)盤活，提高了流動性，保證了放款的足夠資金儲備，增強(qiáng)了抵御各種風(fēng)險的能力，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展必然會形成連鎖反應(yīng)。 房地產(chǎn)抵押債權(quán)經(jīng)過二級市場金融產(chǎn)品集成商的集成后，風(fēng)險性大大下降（因?yàn)橛姓臋?quán)威保證），流動性又大大提高，其與一定的實(shí)體性資產(chǎn) ——抵押物業(yè)緊密聯(lián)系的特點(diǎn)，進(jìn)一步降低了持有風(fēng)險，而比一般儲蓄存款高得多的利息收益成為其吸引各種機(jī)構(gòu)投資者的重要賣點(diǎn)。 因此，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展能夠很好地適應(yīng)投資者的投資需求，是金融市場化發(fā)展的重要方向。 房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展，為放款銀行創(chuàng)造了大量持續(xù)不斷的資金來源，從而為其增加放款規(guī)模提供了資金保證。自然就對房地產(chǎn)市場需求提供了一種重要的支撐 ——借款人更容易借到希望的款項，購買理想的住房，也就大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有非常強(qiáng)大的推進(jìn)。即使在經(jīng)濟(jì)不太景氣情況下，也能夠保證有足夠的購房者的購房需求，來支持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押二級市場的運(yùn)行 房地產(chǎn)抵押二級市場的形成發(fā)展必須具備非常合適的條件，而其中最基本的是政府的作用。離開政府，就沒有房地產(chǎn)抵押二級市場?？梢哉f，房地產(chǎn)抵押二級市場的運(yùn)行就是在政府的直接作用下進(jìn)行的。 房地產(chǎn)抵押二級市場的運(yùn)行，具體內(nèi)容包括以下幾個方面 —— 一、政府廣泛的參與 政府的廣泛參與一方面提高了市場參與者的信心，另一方面加強(qiáng)了對市場的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)抵押二級市場可以在一定的體制環(huán)境和良好的社會預(yù)期下運(yùn)行。 政府的廣泛參與具體包括 —— ? 制定法律法規(guī) ? 提供保險保證 ? 維持市場秩序 ? 維護(hù)參與者利益 現(xiàn)代金融市場產(chǎn)品越來越要求標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展當(dāng)然也需要按照標(biāo)準(zhǔn)化的原則來組織、開發(fā)和建設(shè)，而政府在這方面的重要作用就是制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則，提供標(biāo)準(zhǔn)化管理程序，引導(dǎo)集成商開發(fā)更多針對不同需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)抵押二級市場活力長久，交易成本降低，風(fēng)險更加分散。 美國政府成立了很多官方和半官方機(jī)構(gòu)，充當(dāng)市場的中介。 一方面，從事抵押債權(quán)的擔(dān)?；虮ｋU，從而增強(qiáng)抵押貸款的安全性、流動性，穩(wěn)定市場； 另一方面，借助政府強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)后盾，在市場中既充當(dāng)買者，又充當(dāng)賣者，調(diào)節(jié)二級市場的資金供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)對市場的有機(jī)調(diào)控。 “房利美”二級市場運(yùn)行圖 房利美 抵押貸款銀行 抵押貸款購房者 金融市場投資者 債權(quán) 股票 抵押貸款債權(quán) 抵押貸款債權(quán)證券 抵押貸款債權(quán) 二、住房抵押債權(quán)證券化的運(yùn)行方式 市場參與者 —— 債券發(fā)行者：放款銀行、中介機(jī)構(gòu) 債券購買者：投資者 市場交易品種 ——各種形式的 債券 或者 股票 P230，圖 9—3 ? 抵押債權(quán)直接出售給投資者 ? 通過中介將債權(quán)出售給投資者 ? 擔(dān)保打包銷售證券 ? 銀行將抵押債權(quán)出售給政府中介機(jī)構(gòu)再轉(zhuǎn)售給投資者 ? 抵押債權(quán)債券與債券的交換 ? 中介機(jī)構(gòu)公司型債券與股票的發(fā)行 三、住房抵押貸款債權(quán)證券 在證券市場上交易的品種一般都相當(dāng)多，如股票、債券、國債、基金等。目前，美國房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券主要產(chǎn)品是各種債券，包括 四種基本類型 —— 傳遞證券 又稱 帕斯魯證券 。發(fā)行機(jī)構(gòu)（即金融產(chǎn)品集成商）只起中介作用，將抵押貸款借款人償還的本息直接交給證券持有人。投資者事實(shí)上是持有整個貸款組群的一定比例的 所有權(quán) 和 分紅收益權(quán) 。目前，是二級市場最主要的品種。 抵押擔(dān)保債券是由發(fā)行者先建立一個抵押貸款組群，然后向投資者出售，到期日以前按期支付利息，到期時一次過償還本金。 抵押擔(dān)保傳遞債券是介于傳遞與抵押擔(dān)保債券之間的中間產(chǎn)品。 抵押擔(dān)保債券將抵押貸款按照期限的長短分為短期、中期和長期三種不同組群，將借款人償還的本息傳遞給債券持有人 ——投資者。 第三節(jié) 抵押貸款證券化的條件 抵押貸款的二級市場事實(shí)上就是抵押貸款的證券化，是房地產(chǎn)金融證券化的重要形式。抵押貸款證券化是金融業(yè)發(fā)展的重要表現(xiàn)，是金融產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要標(biāo)志之一。其形成、運(yùn)行、發(fā)展需要非常獨(dú)特的條件，包括產(chǎn)權(quán)、市場、法律、技術(shù)等方面的綜合和配合。 一、抵押貸款證券化對社會經(jīng)濟(jì)的影響 住房抵押貸款證券化的運(yùn)行包括兩個相互連通的過程：一是貸款銀行將抵押貸款債權(quán)出售給集成商，二是集成商將買來的債權(quán)集中打包再分割成小額金融債權(quán)產(chǎn)品出售給證券投資者。 由于相關(guān)的債權(quán)等規(guī)模大、時間長、對象復(fù)雜，運(yùn)行起來一定會產(chǎn)生很多相互制約和相互影響的關(guān)系，從而表現(xiàn)出其作用的獨(dú)特性，即抵押貸款的證券化對房地產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟(jì)的各個方面都會有非常重要的作用。 抵押貸款證券化對金融市場的影響包括： ? 增加銀行資金的流動性，降低銀行風(fēng)險 ? 增加銀行的有效貸款規(guī)模，創(chuàng)造更多市場需求 ? 增加資金盈余者的投資渠道，減少銀行的吸存壓力 ? 形成財富的“馬太效應(yīng)”，拉動消費(fèi)和推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展 抵押貸款的證券化極大地增加了銀行實(shí)際控制資金數(shù)量，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的開發(fā)資金和消費(fèi)資金，在供給和需求兩個方面支撐市場發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更具活力，對國民經(jīng)濟(jì)形成更有力的支持。 抵押貸款證券化對國民經(jīng)濟(jì)的影響是相當(dāng)廣泛和持久的，既有正面的、好的影響，也可能產(chǎn)生負(fù)面的、不好的影響。具體來講 —— 正面作用： ? 增強(qiáng)資金使用效率 ? 在供給和消費(fèi)兩個方面形成對房地產(chǎn)的強(qiáng)力作用 ? 降低貸款銀行的經(jīng)營風(fēng)險 負(fù)面作用： ? 加劇金融市場的無效競爭 ? 擴(kuò)大貧富差距 ? 積聚“符號經(jīng)濟(jì)”的泡沫風(fēng)險 二、抵押貸款證券化需要的社會經(jīng)濟(jì)條件 抵押貸款證券化需要健全的產(chǎn)權(quán)、法律等方面的條件，需要大量的市場參與者，需要成熟的理性的決策者的積極參與，而其中最基本的是與房地產(chǎn)有關(guān)的金融業(yè)務(wù)的正常、健康和達(dá)到一定規(guī)模的發(fā)展，具體來講包括 —— 成熟的房地產(chǎn)市場是使房地產(chǎn)金融交易達(dá)到合法、有序、正常運(yùn)行的前提。房地產(chǎn)的交易達(dá)不到一定的規(guī)范要求，交易標(biāo)的就難以做到合法、合規(guī)，交易過程及由此而達(dá)成的關(guān)系就具有很突出的不確定性，相關(guān)主體就有較大的可能承擔(dān)巨大風(fēng)險，特別是抵押的房屋產(chǎn)權(quán)及與其相連的抵押權(quán)就沒有真正意義上的保證，相應(yīng)的債權(quán)自然就是高風(fēng)險的債權(quán)，其交易的風(fēng)險當(dāng)然也就非常高，以其為中介而形成的金融產(chǎn)品就不會有市場需求。 成熟的金融證券市場，能夠保證股票、證券等金融產(chǎn)品的價格公平、合理，保證價格的形成是在市場參與者的自由選擇下實(shí)現(xiàn)，避免了市場操控。相反，如果證券市場不規(guī)范、成熟，必然會產(chǎn)生功能不全、管理不規(guī)范、投機(jī)性特強(qiáng)、價格形成不合理和波動大等體制化風(fēng)險，就非常難以保證抵押貸款證券的持續(xù)、正常交易，市場參與者的積極性當(dāng)然就不會很高。 成熟的抵押貸款市場要求市場參與者多而且積極參與，包括放款銀行多、運(yùn)作規(guī)范、抵押貸款基本是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化合同，特別是貸款類型應(yīng)主要為抵押貸款。因?yàn)檫@樣才能使貸款債權(quán)能夠方便地轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)化債券。 質(zhì)押或保證貸款是不能方便地轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)的，當(dāng)然就不能進(jìn)行二級市場運(yùn)作。因?yàn)檫@種債權(quán)關(guān)系不是直接建立在購買的住宅價值之上的，保證人的財產(chǎn)、信譽(yù)和質(zhì)押物的價值都會發(fā)生變化，與之相聯(lián)系的關(guān)系當(dāng)然也會發(fā)生相應(yīng)的變化，從而使得其中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就非常難以規(guī)范和嚴(yán)格。 成熟的抵押貸款還有一個重要條件，就是貸款需要統(tǒng)一的保證，而不是個別化、個性化的保證。由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，發(fā)生糾紛需要進(jìn)行法律程序的成本就可以很低，相應(yīng)的貸款就可以標(biāo)準(zhǔn)化，債權(quán)關(guān)系也變得特別明晰，交易和轉(zhuǎn)換都變得方便、簡單、容易，相應(yīng)的風(fēng)險就可以大大降低，債權(quán)交易自然就順暢和簡化了。 三、推行抵押貸款證券化應(yīng)做的工作 對比上述條件，從我國的實(shí)際出發(fā)，要推行抵押貸款二級市場運(yùn)作，必須做好兩個方面的基礎(chǔ)工作 —— 美國的實(shí)踐證明，法律體系是抵押貸款二級市場運(yùn)作的前提，在進(jìn)行抵押貸款的市場化之前，美國就建立了相當(dāng)完善的法律體系，而且是不斷地修正、補(bǔ)充和完善。而我國目前在房地產(chǎn)和金融方面的法律體系還非常不健全，所制定的規(guī)章、規(guī)程、規(guī)范等的地位也比較低，不能保證房地產(chǎn)市場運(yùn)作、房地產(chǎn)金融的市場運(yùn)作在公開、公平、公正的原則下高效、有序規(guī)范運(yùn)行。因此，盡快建立健全和完善法律法規(guī)體系是當(dāng)務(wù)之急。 在法律法規(guī)基本建立健全的前提下，抵押貸款的市場化運(yùn)作的重要條件就是抵押貸款本身的標(biāo)準(zhǔn)化。為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個人金融業(yè)務(wù)服務(wù)全面普及、個人信譽(yù)風(fēng)險的規(guī)范評估、統(tǒng)一的保證機(jī)構(gòu)的建立健全、抵押貸款時保證服務(wù)的完整和全面、房屋價值評估機(jī)構(gòu)等等。只有這些工作都得到落實(shí)，抵押貸款的市場化才真正可以提到議事日程上來。 四、其他籌資方式的比較 ? 住房公積金 ? 儲蓄直接轉(zhuǎn)化為貸款 ? 依托開發(fā)商的自有資金 ? 開發(fā)商直接融資 第四節(jié) 抵押二級市場在中國的可行性 我國已將房地產(chǎn)特別是住宅業(yè)，作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)，籌集資金是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。在我國能否推行抵押貸款市場化運(yùn)作，是非常值得探討的，也就是討論在什么樣的具體條件下，我國可以進(jìn)行抵押貸款的市場化運(yùn)作？ 一、香港住宅抵押二級市場的發(fā)展 發(fā)展迅速，創(chuàng)造了“香港”模式，比較好地實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，在回歸前后達(dá)到最高峰。 按揭貸款和期房（樓花）交易是推動香港房地產(chǎn)發(fā)展的重要金融措施，住房抵押貸款成為金融業(yè)務(wù)的重要組成。 在香港特別行政區(qū)政府主導(dǎo)下，成立了相應(yīng)的官方機(jī)構(gòu)，來推行“第二按揭”業(yè)務(wù)。 還處在起步和試驗(yàn)階段，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，主要是受金融風(fēng)暴和經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入長期通縮影響。 二、抵押二級市場在中國的可行性 有人認(rèn)為，目前我國推行住房抵押貸款的二級市場化運(yùn)作的條件還很不成熟，抵押貸款市場化運(yùn)作在我國還不具備可行性。主要是因?yàn)?—— ? 房地產(chǎn)市場不成熟 ? 法律體系不完備 ? 抵押貸款未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化 ? 缺乏積極的市場投資者群體 ? 金融市場很不成熟