【正文】 投保與承保 房地產(chǎn)保險(xiǎn)作為新興的、發(fā)展非常迅猛的保險(xiǎn)產(chǎn)品，因?yàn)槠湓谏婕柏?cái)產(chǎn)、責(zé)任、信用和人身等不同領(lǐng)域，投保人、被保險(xiǎn)人、受益人多種多樣而且關(guān)系復(fù)雜，保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值經(jīng)常變化，保險(xiǎn)合同經(jīng)常需要修正等等方面表現(xiàn)出來(lái)的特殊性，房地產(chǎn)的相關(guān)保險(xiǎn)的 投保 就具有與別的一般保險(xiǎn)產(chǎn)品不太相同的特點(diǎn)， 承保過(guò)程也有其突出的規(guī)范和規(guī)則。具體規(guī)定內(nèi)容包括 —— ⑴ 貸款者定期壽險(xiǎn) ? 投保人 借款人或公積金委托銀行 ? 被保險(xiǎn)人 借款人 ? 保險(xiǎn)責(zé)任 因病或意外致被保險(xiǎn)人全殘或死亡 ? 除外責(zé)任 被保險(xiǎn)人故意的不當(dāng)行為 ? 保險(xiǎn)期限 與借款期限相同 ? 保險(xiǎn)金額 即時(shí)保險(xiǎn)金額，即借款余額 ? 保險(xiǎn)費(fèi)及其繳交 根據(jù)借款期限與借款余額計(jì)算，一次性躉交。 屬于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的特殊壽險(xiǎn)。 ⑴保險(xiǎn)責(zé)任 在工作期間意外致殘、意外身故等。（ 具體運(yùn)作過(guò)程請(qǐng)復(fù)習(xí)以前學(xué)習(xí)內(nèi)容。在房地產(chǎn)銷售中，分期付款是通常的慣例，賣方經(jīng)常承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn) ——購(gòu)房者不按時(shí)繳清購(gòu)房款，從而有可能使開(kāi)發(fā)商陷入經(jīng)營(yíng)困境。具體保險(xiǎn)產(chǎn)品包括 —— ? 履行合同保證保險(xiǎn) ? 投標(biāo)保證保險(xiǎn) ? 預(yù)付款保證保險(xiǎn) ? 維修保證保險(xiǎn) ⑵ 貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn) 購(gòu)房貸款保證保險(xiǎn) 是以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 保證業(yè)務(wù)與信用保險(xiǎn)實(shí)際上都是以義務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的， 當(dāng)權(quán)利人投保時(shí)，就是信用保險(xiǎn)； 當(dāng)義務(wù)人“投?！睍r(shí)，就是保證業(yè)務(wù) 。 四、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn) 保險(xiǎn)公司提供的 保證 業(yè)務(wù) 是特殊的保證服務(wù)，它是由保險(xiǎn)人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，因此并不是完全意義上的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 這種因產(chǎn)品因素而創(chuàng)造出來(lái)的保險(xiǎn)就稱為 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn) 。 ⑶ 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保與理賠 ? 承保 ： 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)屬于 團(tuán)體險(xiǎn) ，保險(xiǎn)人只接受 團(tuán)體投保 。有三個(gè)顯著特點(diǎn) ? 屬于技術(shù)性較強(qiáng)的工作導(dǎo)致的責(zé)任事故 ? 在本職工作過(guò)程中的責(zé)任 ? 既與人的因素有關(guān)，也受物質(zhì)條件影響 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ： 即 職業(yè)賠償保險(xiǎn) 或 業(yè)務(wù)過(guò)失責(zé)任保險(xiǎn) 。 雇主責(zé)任保險(xiǎn) 是以 被保險(xiǎn)人即雇主 所雇傭的 雇員 在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，從事與其職業(yè)有關(guān)的工作時(shí)，由于遭受意外或患職業(yè)病所致傷殘或死亡，被保險(xiǎn)人（雇主）根據(jù)法律或雇傭合同應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的一種責(zé)任保險(xiǎn)。 ⑸ 保險(xiǎn)費(fèi)率 保險(xiǎn)費(fèi)率一般根據(jù)工程規(guī)模、保險(xiǎn)期限、工程的危險(xiǎn)程度決定。 ? 第三者責(zé)任 ： 指保險(xiǎn)期間由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人進(jìn)行賠償?shù)呢?zé)任。 建筑工程一切險(xiǎn) 簡(jiǎn)稱 建工險(xiǎn) ，是以承包合同價(jià)格或概算價(jià)格為保險(xiǎn)金額，承保以土木建筑為主體的工程在整個(gè)建設(shè)期間由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和列明責(zé)任的保險(xiǎn)。 ? 房屋兩全保險(xiǎn) ：以交納保險(xiǎn)儲(chǔ)金的形式投保，保險(xiǎn)期滿后，無(wú)論是否發(fā)生賠付，保險(xiǎn)人都將投保人所交的保險(xiǎn)儲(chǔ)金退還給投保人，因此是具有保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄雙重功能的品種。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)容包括 —— ⑴ 投保人 對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的擁有保險(xiǎn)利益的 法人單位主體，都可以成為企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保人，包括企業(yè)、事業(yè)單位、更加機(jī)關(guān)、團(tuán)體等。但目前我國(guó)還沒(méi)有形成完善的保險(xiǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，特別針對(duì)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品少之又少。 ⑴因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) ⑵房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售及服務(wù)過(guò)程中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的 信用風(fēng)險(xiǎn) 是指房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者，由于各種原因未能按時(shí)履行還貸義務(wù)而給貸款人（抵押權(quán)人）造成損失（或者是或有損失）的情形。 保險(xiǎn)合同的 終止 是指保險(xiǎn)合同關(guān)系的消滅，包括 —— ⑴ 自然終止 ⑵義務(wù)已履行而終止 ⑶協(xié)議注銷而終止 ⑷違約失效而終止 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品 房地產(chǎn)作為一種存在時(shí)間相當(dāng)長(zhǎng)的資產(chǎn)，必然面對(duì)各種不確定因素，即要面向各種風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，因此房地產(chǎn)保險(xiǎn)就成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中非常自然的避險(xiǎn)選擇。 ⑴投保人解除合同的權(quán)利 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或另有約定外，保險(xiǎn)合同生效后 ， 投保人可以解除保險(xiǎn)合同 。 ? 當(dāng)保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生價(jià)值變化時(shí)，可以變更保險(xiǎn)合同 客體 ，即 標(biāo)的的變更 。 ? 保險(xiǎn)人 的變更通常是由于機(jī)構(gòu)改革而形成。 保險(xiǎn)合同 生效 是指保險(xiǎn)合同產(chǎn)生法律效力。一般應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴當(dāng)事人條款 ⑵保險(xiǎn)標(biāo)的 ⑶保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除 ⑷保險(xiǎn)期間 ⑸保險(xiǎn)價(jià)值 ⑹保險(xiǎn)金額 ⑺保險(xiǎn)費(fèi)及其支付辦法 ⑻保險(xiǎn)賠償和給付辦法 ⑼違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理 ⑽訂立合同的時(shí)間 三、保險(xiǎn)合同的成立與生效 保險(xiǎn)合同的成立與生效是影響合同雙方利益的重要前提，在保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)中非常重要。 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 是基于 投保人 利益， 為投保人與保險(xiǎn)人簽訂保險(xiǎn)合同提供中介服務(wù)并依法收取傭金的人。受益人的確定有 4種方式： ? 被保險(xiǎn)人指定； ? 經(jīng)被保險(xiǎn)人同意或認(rèn)可，由投保人指定； ? 被保險(xiǎn)人為無(wú)民事行為能力人時(shí)，由其監(jiān)護(hù)人指定； ? 受益人可以不止一個(gè)，并可以安排一定的順位和受益比例。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，他必須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益。 ⑴保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人 保險(xiǎn)合同的 當(dāng)事人是指與合同直接相關(guān)、訂立合同的雙方，即 投保人 和 保險(xiǎn)人 。 因此，保險(xiǎn)合同在被保險(xiǎn)人發(fā)生變化時(shí)，合同是否繼續(xù)有效需要保險(xiǎn)人認(rèn)可，或者事先作好安排（如貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)）。 當(dāng)然，保險(xiǎn)合同是 有條件的雙務(wù)合同 ：投保人必須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，才能與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同；保險(xiǎn)人只有在發(fā)生了約定的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，才對(duì)投保人利益給予賠償或給付。 從 投保人 的角度看，其利益的保障是以向保險(xiǎn)人繳付一定的 保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià) ；從保險(xiǎn)人 的角度看，其收取投保人的保險(xiǎn)費(fèi)是以向投保人提供風(fēng)險(xiǎn) 賠償或給付為代價(jià) 。 按照合同成立的程序，我們可以把合同分為實(shí)踐合同和諾成合同兩類。 ? 保險(xiǎn)合同的含義和特征 ? 保險(xiǎn)合同的要素 ? 保險(xiǎn)合同的成立與生效 ? 保險(xiǎn)合同調(diào)整 一、保險(xiǎn)合同的含義和特征 合同 是當(dāng)事人之間為了實(shí)現(xiàn)一定目的共同確定法律關(guān)系的協(xié)議，保險(xiǎn)合同就是投保人與保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于經(jīng)濟(jì)合同的一種。 ⑴權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則 權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則 是指保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人支付了保險(xiǎn)賠償金后，依法取得有關(guān)保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)或向第三方的索賠權(quán)。 損害補(bǔ)償原則一方面通過(guò)法律、法規(guī)和條例約束和監(jiān)督保險(xiǎn)人履約，另一方面通過(guò)多種方式限制賠償金額，具有重要的實(shí)現(xiàn)意義。 ? 兩個(gè)或兩個(gè)以上原因同時(shí)發(fā)生，則同為近因，后果由他們共同承擔(dān)。 近因原則 ，是指保險(xiǎn)賠償與保險(xiǎn)金給付的先決條件是， 造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損害后果的近因是保險(xiǎn)責(zé)任事故 。 保險(xiǎn)利益的存在時(shí)間 在不同的保險(xiǎn)合同有不同的具體要求： ? 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 中，強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)利益在 索賠時(shí) 必須存在，即當(dāng)被保險(xiǎn)人索賠時(shí)，他必須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益； ? 在 人身保險(xiǎn) 中，強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)利益在 投保時(shí) 必須存在，即投保人在投保時(shí)必須對(duì)被保險(xiǎn)人具有保險(xiǎn)利益。 ⑴財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益形式 ? 財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)歸其所有的財(cái)產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益 ? 抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人對(duì)抵押、出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)的債權(quán)具有保險(xiǎn)利益 ? 財(cái)產(chǎn)保管人對(duì)其保管的財(cái)產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益 ? 當(dāng)事人對(duì)其財(cái)產(chǎn)合法的、預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益具有保險(xiǎn)利益 ? 責(zé)任保險(xiǎn)，投保人對(duì)被保險(xiǎn)人的民事?lián)p害在法律上所負(fù)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任具有保險(xiǎn)利益 ? 信用保險(xiǎn)，權(quán)利人或義務(wù)人對(duì)這種信用行為具有保險(xiǎn)利益。即保險(xiǎn)標(biāo)的的存在是合法的，投保人或被保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的的關(guān)系是合法的。 保險(xiǎn)利益原則 是指 投保人或被保險(xiǎn)人 對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)或合同履行過(guò)程中 必須具有保險(xiǎn)利益 。 ⑶ 棄權(quán)和禁止反言 棄權(quán) ，是指合同的一方當(dāng)事人放棄其在合同中可以主張的某種權(quán)利。 告知 內(nèi)容通常反映在投保單中，是保險(xiǎn)合同的重要 附件 。包括：保險(xiǎn)人向投保人說(shuō)明合同條款內(nèi)容，投保人如實(shí)說(shuō)明保險(xiǎn)標(biāo)的和被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況。 在我國(guó)，雙方當(dāng)事人都必須遵守最大誠(chéng)信原則。遵守保險(xiǎn)的基本原則，有利于發(fā)揮保險(xiǎn)的職能、作用，保障社會(huì)生活的安定。 ⑴ 保險(xiǎn)基金通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同方式收取保險(xiǎn)費(fèi)而實(shí)現(xiàn) 有別于財(cái)政基金的政權(quán)性和自留后備基金的個(gè)體性。包括 ? 保障再生產(chǎn)的進(jìn)行； ? 有利于財(cái)政、信貸手指平衡； ? 可創(chuàng)造勞務(wù)性外匯收入，有利于國(guó)家國(guó)際收支平衡； ? 有利于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步。 ⑵保險(xiǎn)的派生職能 保險(xiǎn)的派生職能是由基本職能派生出來(lái)的，包括 財(cái)政性的分配職能、金融性的融資職能、社會(huì)性的防災(zāi)防損和減災(zāi)職能。 三、保險(xiǎn)的職能和作用 保險(xiǎn)的職能 是指保險(xiǎn)所具有的職責(zé)和功能，是保險(xiǎn)的性質(zhì)及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。具體而言包括以下 四個(gè)層面 ： 保險(xiǎn)從屬于一定的生產(chǎn)關(guān)系，在社會(huì)再生產(chǎn)中處于分配環(huán)節(jié)體現(xiàn)著被保險(xiǎn)人之間、保險(xiǎn)人與被保險(xiǎn)人之間特殊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 ——商品貨幣關(guān)系。 ? 二者的 本質(zhì)區(qū)別 在于 保險(xiǎn)以保險(xiǎn)利益原則為前提，即投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的必須具有保險(xiǎn)利益 。 儲(chǔ)蓄簡(jiǎn)單、容易，多數(shù)人都能應(yīng)付自如；保險(xiǎn)復(fù)雜、精確，經(jīng)營(yíng)者需要堅(jiān)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和特殊的精算技術(shù)支持。 保險(xiǎn)涉及資金運(yùn)作，是現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)的支柱之一 ，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展規(guī)模極大。 ? 保險(xiǎn)的含義與特征 ? 保險(xiǎn)的性質(zhì) ? 保險(xiǎn)的職能與作用 ? 保險(xiǎn)基金（保險(xiǎn)的金融特征） 一、保險(xiǎn)的含義及其特征 保險(xiǎn) 是 風(fēng)險(xiǎn)管理 的一種特定形式 。第八章 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 保險(xiǎn)業(yè) 是廣義金融業(yè)的重要組成，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的 穩(wěn)定器 ，是集千千萬(wàn)萬(wàn)的個(gè)體力量與巨大的風(fēng)險(xiǎn)抗衡的理性行為。 保險(xiǎn) 就是人們對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。 保險(xiǎn)服務(wù) 是 第三產(chǎn)業(yè)的重要組成 ，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中具有不可替代的作用。 儲(chǔ)蓄是單獨(dú)的、個(gè)別的行為，是自己對(duì)自己可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)的防范；保險(xiǎn)是集合多數(shù)人的少數(shù)資金應(yīng)對(duì)個(gè)別人可能遇到的較大風(fēng)險(xiǎn)，是集體行為。但二者的 區(qū)別也是十分明顯的： ? 賭博 以 投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 為經(jīng)營(yíng)對(duì)象， 保險(xiǎn) 則以 純粹風(fēng)險(xiǎn) 為經(jīng)營(yíng)對(duì)象； ? 賭博 的目的是 獲利 ， 保險(xiǎn) 的目的是 避險(xiǎn) ； ? 賭博 的結(jié)果是 贏者以輸者的損失為代價(jià) ，若以參與者全體為對(duì)象，則是必輸無(wú)疑，是風(fēng)險(xiǎn)的增加和擴(kuò)大； 保險(xiǎn) 的結(jié)果是 風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和減少 ，若以參與者的全體為對(duì)象，是以確定性支出應(yīng)付不確定性風(fēng)險(xiǎn)。 保險(xiǎn)的 設(shè)立 必須具備一定的條件，即必須存在 可保風(fēng)險(xiǎn) ，包括： ? 風(fēng)險(xiǎn)必須是可以用貨幣來(lái)估計(jì)的損失 ? 必須要有大量的、與其相似或同類風(fēng)險(xiǎn)單位存在 ? 風(fēng)險(xiǎn)必須是偶然的 二、保險(xiǎn)的性質(zhì) 從經(jīng)濟(jì)關(guān)系的 本質(zhì) 來(lái)看，保險(xiǎn)是多數(shù)主體為了保障自己經(jīng)濟(jì)生活的安定，利用價(jià)值形式，在參與平均分擔(dān)少數(shù)成員因偶然的特定風(fēng)險(xiǎn)事故所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的過(guò)程中形成的 互助共濟(jì) 的 分配關(guān)系 。 保險(xiǎn)服務(wù)是保險(xiǎn)人對(duì)投保人所做的一種承諾，是一種信用產(chǎn)品，保險(xiǎn)人必須具有償付能力。其內(nèi)涵特別豐富，具體有四種體現(xiàn)。 ⑵保險(xiǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用 保險(xiǎn)的宏觀