房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)(ppt64)-全文預(yù)覽
【正文】 動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包括不動(dòng)產(chǎn)）。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，稱(chēng)為質(zhì)物或 質(zhì)押物 。是指 債務(wù)人或第三人將出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有 ，作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)或權(quán)利折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 二、保證貸款 （二）保證的特征 從屬性 （以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保證轉(zhuǎn)移和消滅的從屬性） 相對(duì)獨(dú)立性 （保證合同的無(wú)效、解除不影響主債效力） 單務(wù)性和無(wú)償性 （僅保證人對(duì)債權(quán)人負(fù)保證債務(wù)，而債權(quán)人對(duì)保證并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)） 補(bǔ)充性（保證合同成立時(shí)，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請(qǐng)求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行仍無(wú)效時(shí)，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。廣義的保證法律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系（ 債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ）、保證人與債權(quán)人之間的關(guān)系（ 保證合同關(guān)系 ）、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)系（ 委托關(guān)系 ）。求償質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 （一）反擔(dān)保 求償保證 是指主債務(wù)人之外的保證人與擔(dān)保人（反擔(dān)保權(quán)人）約定，當(dāng)擔(dān)保人取得對(duì)債務(wù)人的追償權(quán)而債務(wù)人不向其履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定向擔(dān)保人（反擔(dān)保權(quán)人）履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的反擔(dān)保方式。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。 Y0=M rM＋ (1－ M)YE Y0—— 全部投資收益率； M —— 貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率； rM —— 抵押貸款利率；YE —— 自有資金所要求的收益率，即權(quán)益資本收益率。一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 0 1 2 3 4 5 + 現(xiàn)金流量 第 1個(gè)計(jì)息周期 第 5個(gè)計(jì)息周期 P F A1 1 2 3 4 5 R1 R2 I 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖 0 1 2 3 n1 n r1 0 I r2 r3 rn1 rn 房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)投資的現(xiàn)金流量圖 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 收益率是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。橫坐標(biāo)軸上“ 0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行， n年后所得到本利和。 0 1 2 3 n1 n P F 簡(jiǎn)寫(xiě)為 (F/P,i,n) 簡(jiǎn)寫(xiě)為 (P/F,i,n) （ 3）等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則 稱(chēng)之為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”。 連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額就是年值。 如果年利率為 10%，則現(xiàn)在的 100元和 1年后的110元具有相等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而按照復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率 6%，每月計(jì)息一次”的年實(shí)際利率則為： 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 （三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：年利率為 12%，復(fù)利計(jì)息，分別以一年 1次計(jì)息；1年 4次按季度利率計(jì)息； 1年 12次按月利率計(jì)息，分別計(jì)算各種計(jì)息方式下的實(shí)際利率。 名義利率與實(shí)際利率之間關(guān)系： 名義利率 =實(shí)際利率＋通貨膨脹率 若名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)際利率為負(fù)。 復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期滾動(dòng)計(jì)算。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 利率是在一定時(shí)間內(nèi)（一般是 1年）所獲得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 按照聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)資料，歐美發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)國(guó)家的總自有住宅率普遍在60%一 70%。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 六、證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)作為普通投資工具的國(guó)家，其他投資工具的回報(bào)率變化會(huì)對(duì)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生替代性作用，即若證券收益率下降，房地產(chǎn)投資會(huì)增加，從而房地產(chǎn)金融會(huì)更活躍；若若證券收益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地產(chǎn)投資可能減少，從而會(huì)抑制房地產(chǎn)金融活動(dòng)。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化可能導(dǎo)致人們購(gòu)買(mǎi)力的變化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。如近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控采用在房地產(chǎn)交易過(guò)程中征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的政策。當(dāng)處于周期的衰退后期和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，貸款拖欠和呆賬現(xiàn)象較多，房地產(chǎn)金融不活躍。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。 ?房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動(dòng)。 ?自營(yíng)性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動(dòng)。 包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房住房開(kāi)發(fā)貸款等。 包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資券等。 ?擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴?cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。 在經(jīng)濟(jì)周期和 房地產(chǎn)周期 的復(fù)蘇階段后期和繁榮階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)好，價(jià)格上升快，房地產(chǎn)金融活動(dòng)活躍，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大。 第二
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