房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融基本知識(ppt64)-展示頁
2025-01-29 18:03本頁面
【正文】 率是在一定時(shí)間內(nèi)（一般是 1年）所獲得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。處于中間層次的有法國 (60%)、芬蘭 (63%)、加拿大 (64%)。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 按照聯(lián)合國歐洲經(jīng)濟(jì)委員會最新的統(tǒng)計(jì)資料，歐美發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)國家的總自有住宅率普遍在60%一 70%。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 六、證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 在購買房地產(chǎn)作為普通投資工具的國家，其他投資工具的回報(bào)率變化會對投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生替代性作用，即若證券收益率下降，房地產(chǎn)投資會增加，從而房地產(chǎn)金融會更活躍；若若證券收益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地產(chǎn)投資可能減少，從而會抑制房地產(chǎn)金融活動。如糧油、食品等漲價(jià)，普通家庭能用于支付住房貸款月供的資金就減少。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化可能導(dǎo)致人們購買力的變化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 四、貨幣匯率的變化 一般而言，匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為： 在一個(gè)短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值則會導(dǎo)致國際投機(jī)資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤的同時(shí)，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤。如近兩年國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控采用在房地產(chǎn)交易過程中征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅的政策。 另外利率變化也可起到改變投資者和消費(fèi)者預(yù)期的效果。當(dāng)處于周期的衰退后期和蕭條階段，房地產(chǎn)市場萎靡，貸款拖欠和呆賬現(xiàn)象較多，房地產(chǎn)金融不活躍。 西方學(xué)者認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 ?信用貸款是指憑借借款人的信譽(yù)、無須提供任何擔(dān)保的融資活動。 ?房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 ?房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。 ?自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動。第二章 房地產(chǎn)金融基本知識 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 ?第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟(jì)因素 ?第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 ?第四節(jié) 擔(dān)保融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 一、房地產(chǎn)金融的分類 按經(jīng)營性質(zhì)可分為 政策性房地產(chǎn)金融和自營性房地產(chǎn)金融 按照融通方式可分為 直接金融和間接金融 按照貸款形式可分為 信用貸款和擔(dān)保貸款 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 ?政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房住房開發(fā)貸款等。 包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取? 包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資券等。 包括：銀行的長短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動資金貸款以及向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。 ?擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴?cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即人和物的擔(dān)保。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)） 負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來往業(yè)務(wù)） 表外業(yè)務(wù)（即銀行通過代替客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等） 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 資金密集性 資金周轉(zhuǎn)期長 （建設(shè)期 1年以上，住房貸款償還期一般10年以上，租賃回收期也是 10年以上） 資金運(yùn)動固定性 （房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都在同一固定位置，由不動產(chǎn)的特性所決定） 資金增值性 （房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中屬于社會再生產(chǎn)的增值，以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的增值性） 風(fēng)險(xiǎn)性 （由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長期融資，過程中有政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)） 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 ?經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 ?銀行利率的變化 ?稅收政策的影響 ?貨幣匯率的變化 ?日用品價(jià)格的變化 ?證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 ?金融政策 ?社會福利制度 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 一、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場很容易出現(xiàn)周期性波動。 在經(jīng)濟(jì)周期和 房地產(chǎn)周期 的復(fù)蘇階段后期和繁榮階段，房地產(chǎn)市場銷售形勢好，價(jià)格上升快，房地產(chǎn)金融活動活躍，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 二、銀行利率的變化 利率變化對房地產(chǎn)市場的影響一般是反方向作用，即提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購房者的借貸成本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場過熱，房地產(chǎn)金融活動得到抑制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場，擴(kuò)大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動更為活躍。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 三、稅收政策的影響 一般
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