【正文】 投資者選擇。 五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成 長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化 趨勢(shì) 時(shí)，特別是與 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 的變化整合起來時(shí) ，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來。 一般而言， 匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升 。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家， 房地產(chǎn)投資是最重要的 減稅手段和避稅工具 ， 稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響 。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 描述 房地產(chǎn)周期 的指示性指標(biāo) 除 房地產(chǎn)平均價(jià)格 （一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋總量的比重 。 一、通貨膨脹的變化 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 上漲 的過程 ，而 通貨緊縮 則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 下降 的過程 。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以圖 2— 2來作簡(jiǎn)單描述。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個(gè)方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險(xiǎn)公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國(guó)投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本 — 債務(wù) 開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來源 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來越廣闊， 金融服務(wù)的種類 （所謂 金融產(chǎn)品 ）越來越多， 金融 （所謂 符號(hào)經(jīng)濟(jì) 或 象征經(jīng)濟(jì) ）對(duì) 實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)） 的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來確立的 。事實(shí)上， 信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過 貨幣 來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn) ?，F(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國(guó)，貨幣有 4 個(gè)層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲(chǔ)蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財(cái)政金庫(kù)存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 —— 若干時(shí)間后歸還借款的承諾 —— 給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。 現(xiàn)代貨幣 最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物 ——紙幣 。房地產(chǎn)金融知識(shí) 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) ?引言：貨幣、信用、金融 ?房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源 ?影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ?利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ?資產(chǎn)收益率 ?信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ?什么是貨幣 ?什么是信用 ?什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當(dāng)商品交換中的 一般等價(jià)物 的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有 5 項(xiàng) 基本職能 ： 價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣 ；而 價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣 。因此，國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。 因此， 信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng) 。 “信用”圖式 貸款人 借款人 資金（現(xiàn)金或支票） 權(quán)益 三、什么是金融？ 金融 是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中， 中央銀行 、商業(yè)銀行 和 非銀行金融機(jī)構(gòu) 組成了完整的 金融機(jī)構(gòu)體系 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源 ? 房地產(chǎn)金融中的資本流 ? 資金來源 ? 中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作 一、房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜，形成了有 多種主體 參與的交易體系和過程，特別是形成了 復(fù)雜的資本流 —— 現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程 。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源： ? 保險(xiǎn)公司 ? 商業(yè)銀行 ? 儲(chǔ)蓄貸款銀行 ? 互助儲(chǔ)蓄銀行 ? 抵押銀行 ? 房地產(chǎn)投資信托公司 三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作 目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式 資金來源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 金融市場(chǎng) 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國(guó)營(yíng)公司 各類公司 證券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 資金的融通 是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證， 房地產(chǎn)金融活動(dòng) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用 ，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言， 房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的 ，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。我國(guó)還有“ 房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場(chǎng)體系中， 稅法和稅率的變化 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的 原因 在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，