【正文】 園 ,基地線以內(nèi) . 1 基地面積 : 建筑物整體在地面的正投影面積 . 一、基本術(shù)語 1 建筑面積 : 整個建筑每一層加起來的面積總和 . 1 實(shí)用率 (得房率） : 是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。它反映一宗地的基本情況。 房地產(chǎn)價格的趨升性。 房地產(chǎn)個別性 :容易受交易者個別因素的影響 房地產(chǎn)價格的高額性。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要 房地產(chǎn)的特征：自然特征和經(jīng)濟(jì)特征 自 然 特 征 經(jīng) 濟(jì) 特 征 生產(chǎn)周期長 使用的耐久性 資金密集性 資源的有限性 相互影響性 物業(yè)的差異性 易受政策限制性 位置的固定性 房地產(chǎn)的增值性 房地產(chǎn)的類型 ： ? 按用途分 ： 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) ? 按收益劃分 ： 營利性房地產(chǎn) 非營利性房地產(chǎn) ? 按市場交易劃分 ： 出售的房地產(chǎn) 出租的房地產(chǎn) 抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) 自 用的房地產(chǎn) 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格 一、房地產(chǎn)價格 是土地價格和建筑物及其附著物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價 值的貨幣表現(xiàn)形式。即指房屋的售后服務(wù)。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。 （ 2）中期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。 （ 3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時的市場價格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。 b、土地開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個過程。 房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式： 根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。 包含 ：（ 1）土地 （ 2）建筑物 （ 3）房地產(chǎn)物權(quán) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。 第二節(jié) 城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 一、城市土地經(jīng)濟(jì) 含義 ：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市 土地管理的主要對象。公告期限不少于 30日。 ? 土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。 ? 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 另外，加油站、加氣站用地為二十年。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織 四、什么是土地使用權(quán)出讓？ ? 土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。 ? 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等； ? 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等； ? 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。房 地 產(chǎn) 的 基 本 知 識 一、土地的 概 念 土地是地球表面 陸 地部分，包括海洋 灘 涂和 內(nèi)陸 水域。 二、土地的特性 自然特性 經(jīng)濟(jì) 特性 第一節(jié) 土地的概念及其特性 三、土地用途包括哪些種類？ ? 土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 三產(chǎn)業(yè)的劃分 ? 第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。 ? 第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。 各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ ? 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。 六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ ? 土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式 ? 拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 ? 協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。 七、什么是行政劃撥用地？ ? 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 城市土地的特性 : 1）城市土地的位置具有相當(dāng)?shù)闹匾? 2）城市土地對交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況具有很大的依賴性 3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小 4）城市土地在使用方向上具有固定性 5）城市土地具有價值的擴(kuò)散性和區(qū)域整體性的特征 二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)的概念： 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理活動的全過程。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋 。 1）、 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式： a、綜合開發(fā)。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。 c、房屋開發(fā)。 2）、 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式： ? （ 1）獨(dú)自開發(fā)。 （ 2）委托開發(fā)。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項(xiàng)開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司 3）、 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式： （ 1）前期開發(fā)。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。 （ 3）后期開發(fā)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。 二、房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格的兩重性：既有房屋建筑價格又有土地價格。 房地產(chǎn)價格的權(quán)益性 :所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素 一、一般因素 社會因素 經(jīng)濟(jì)因素 行政因素 人口因素 國際因素 政治安定情況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 土地制度 人口密度 國際經(jīng)濟(jì)狀況 社會治安情況 儲蓄和投資水平 住房制度 人口素質(zhì) 國際政治因素 房地產(chǎn)投機(jī) 財(cái)政收支與 金融狀況 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城 市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 家庭人口 城市化進(jìn)程 居民收入和 消費(fèi)水平