【正文】 建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟適用房的一類)。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。2廉租房：在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。2集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。2私房：也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。上述兩類房均為使用權(quán)房。公房：也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收人家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標準。1經(jīng)濟適用房：是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。（1）內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。1商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。1監(jiān)理公司：對于任何一個建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建設(shè)進行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。此外，國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴格的質(zhì)量管理制度和自身實力，“優(yōu)良”率是很高的。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負責施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進行施工建設(shè)的。資質(zhì)五級企業(yè)自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。建筑工程質(zhì)量合格率達100％。（4）具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。（4）具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。（4）具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。其中一級企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)最高。1開發(fā)商的資質(zhì)等級，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項目等等。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。（5）綜合用地或者其他用地五十年。（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：（1）居住用地七十年。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。1七通一平：是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。開發(fā)商要進行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。土地所有權(quán)：是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。一、 房地產(chǎn)專用名詞解釋 房產(chǎn) ：是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。地產(chǎn)：是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。房地產(chǎn)：也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。其獲取土地的方式主要有以下幾種：（1）土地使用權(quán)的出讓。（2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。（3）土地使用權(quán)的劃撥。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。1三通一平：是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。1土地使用年限：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。（2）工業(yè)用地五十年。（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。1開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。:對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。資質(zhì)一級企業(yè)（1）自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。（3）設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師、工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（5）近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。資質(zhì)二級企業(yè)（1）自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。（3）工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（5）近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。資質(zhì)三級企業(yè)（1）自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。（3）工程技術(shù)、財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。（5）累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。資質(zhì)四級企業(yè)（1）自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。（3）工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。承建商：即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。1承建商的資質(zhì)， 承建商的規(guī)模實力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。其中一級企業(yè)為最高，其實力強、設(shè)備好、信譽好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。所以，購房者對承建公司進行考察最簡單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽、已建知名工程項目的多少以及在建項目的質(zhì)量如何。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點劃分為若干工程類別。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房……商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。（2）外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列人正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。它是帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。所謂“使用權(quán)房”