【正文】 業(yè)的房屋建筑物通常屬于固定資產，其保險金額有以下四種確定方法： （ 1）按賬面原值確定 （ 2）按賬面原值加成數(shù)確定 （ 3）按重置價值確定 （ 4）按其他方式確定v 全部損失：取保險金額和保險價值中低者v 部分損失：167。 4）飛行物體及空中運行物體墜落。 企業(yè)、事業(yè)單位及國家機關、團體等可以作為投保人。 8月，房屋失火，于是李紅持更改的保單向保險公司提出索賠，但保險公司以房屋使用價值的變化為由，借保險標的的危害增加為由，拒絕索賠。本案中， A公司與印刷廠的租賃合同到期后，經數(shù)次交涉，印刷廠的法定代表人最終同意 A公司在 2023年 2月 10日前交還廠房。v 保險公司以火災時保險利益不合法為由拒賠，請問合理嗎？v 首先，根據 《 保險法 》 第 12條第 1款的規(guī)定， “投保人對保險標的應當具有保險利益 ”以及第 12條第 3款的規(guī)定， “保險利益是指投保人對保險標的具有的法律上承認的利益 ”。　　當年 A公司因訂單不斷，欲向印刷廠續(xù)租廠房一年，遭到拒絕，因此 A公司只好邊維持生產邊準備搬遷。v 計算公式為： 某保險人承擔的賠償責任 =該保險人單獨承保時的賠款金額 /所有保險人單獨承保時的賠款金額的總和 實際損失。 分攤原則是指在重復保險的情況下，當保險事故發(fā)生后，各保險人采取適當?shù)姆謹偡椒ǚ謸r償責任，既使被保險人得到充分保障，又不會使被保險人因保險賠償而獲利。 代位追償原則是指保險事故發(fā)生后，保險人向被保險人支付了保險賠償金后，依法取得有關保險標的的所有權或向第三者的索賠權。 （ 1）損害補償原則的含義 損害補償原則是指在發(fā)生保險事故致保險標的損失時，按照保險合同約定的條件，依保險標的的實際損失，在保險金額以內進行賠償?shù)脑瓌t。至于肺炎，只是意外事故發(fā)展進程中的必然，可以說，沒有 “從樹上掉下來 ”，也就不會發(fā)生肺炎及死亡的結果。（ 2）兩個或兩個以上原因同時發(fā)生，則這些事故都為近因。保險中的近因是指造成保險標的損失的直接、有效、起決定作用的原因。 ”” 第第 56條規(guī)定：條規(guī)定： ““ 以死亡為給付保險金條件的以死亡為給付保險金條件的合同，未經被保險人書面同意并認可保險金額合同，未經被保險人書面同意并認可保險金額的，合同無效。 我國我國 《《 保險法保險法 》》 第第 53條規(guī)定，在人身保險中，條規(guī)定，在人身保險中，投保人對下列人員具有保險利益：（投保人對下列人員具有保險利益：（ 1）本人；）本人；（（ 2）配偶、子女、父母；（）配偶、子女、父母；（ 3）前項以外與投）前項以外與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系的家庭其他成保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系的家庭其他成員、近親屬；（員、近親屬；（ 4）除前款規(guī)定外，其他被保險）除前款規(guī)定外，其他被保險人同意投保人為其訂立合同的，視為投保人對人同意投保人為其訂立合同的，視為投保人對被保險人具有保險利益。 （ 1）責任保險，投保人對被保險人的民事?lián)p害在法律上所負的經濟賠償責任具有保險利益。 （ 2）抵押權人、質權人對抵押、出質的財產的債權具有保險利益。 二、保險利益原則 （一）保險利益原則的含義 保險利益是指投保人對保險標的所具有的法律上承認的利益。因為保險代理人本可以拒保，或附加條件承保。 3）違反保證的后果： 不承擔賠償或給付保險金的責任，比告知更重要，主要約束被保險人 （ 3）棄權和禁止反言： 棄權，是指合同的一方當事人放棄他在合同中可以主張的某種權利； 禁止反言，是指當事人既已放棄可以主張的權利而后不得再向他方主張該權利。 《 保險法 》 第 17條 3款 四是退或不退保險費： 《 保險法 》 第 17條 3款 （ 2）保證： 1）人們對于某種事情的作為或不作為的允諾。3）違反誠信原則的法律后果。 合同訂立時，主動說明合同的條款的內容，特別是免責條款的內容必須明確說明。 立法形式： 無限告知與詢問告知； 《 保險法》 17條 1款 （ 1）房地產保險投保人在不同階段應告知的內容分別如下：v 在訂立保險合同時，以填寫保單的方式履行告知義務。 2. 特點： 在我國，最大誠信原則是用來約束保險雙方當事人的。v 保險代理人v 保險經紀人v 保險公估人 房地產保險合同的客體v 保險利益而非保險標的 房地產保險合同的內容v 當事人的權利、義務為核心v 由基本條款和特約條款組成v 投保單v 保險單v 保險憑證：小保單v 暫保單v 批單：也稱背書，是保險單修改或變更的書面證明。167。 保險利益167。 房地產保險合同的主體v 房地產保險人：又稱承包人，在我國要求必須是法人167。v 例如 .房地產建筑師、工程師、監(jiān)理師由于工作失職可能面臨各種職業(yè)責任風險。 總之，保險基金是保險經營的基礎，是保險公司償付能力的體現(xiàn)。它是保險人通過合理計算分攤金，向投保人收取保險費建立起來的后備基金，是用于補償被保險人因約定的保險事故發(fā)生所致經濟損失的貨幣資金。 第一節(jié) 保險基本理論 保險的派生職能 是由保險的經濟補償職能派生出來的。表現(xiàn)為： （ 1）保險的經濟補償以分散風險為前提。 第一節(jié) 保險基本理論 保險的基本職能 是指保險在一切經濟形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為組織經濟補償和保險金給付的職能。 （二）保險是一種合同行為。 兩者的區(qū)別： 保證是個體之間的合同關系；保險則是多數(shù)單位和個人之間的互助合作關系。 目的： 賭博在于射利；保險在于排憂解難，獲得經濟保障，利人利己。 救濟的實施者是完全依靠財政資金或社會資金的政府部門和慈善機構，保險的經營者是具有互助共濟性質的經濟單位 — 保險公司。 給付均等原則的含義： 儲蓄是個別均等原則；保險是綜合均等原則。 第一節(jié) 保險基本理論（一）保險與儲蓄 保險與儲蓄都是為了將來經濟上的某種需要而現(xiàn)在積存資金的一種方式，是處理經濟不穩(wěn)定因素的善后措施。v 必須返還 90%以上的經營收益給投資者；v 高級管理人員必須將大部分個人凈資產投資于自己管理的 REITs中；v REITs的經營收入在公司經營層面上無需納稅，從而成為美國最重要的避稅投資工具之一。 1960年美國 《 國內稅收法案 》 1986年 《 國內稅收法案 》 修正案：v 流動性v 市場價值的穩(wěn)定性v 高現(xiàn)金回報： REITs 的凈收益的 90%以上必須以分紅的方式返還給投資者。美國從法律上認定 REITs需要經過 “結構檢驗”和 “經驗檢驗 ”。信托產品 9v 青島房地產開發(fā)貸款資金信托計劃。不得提前推出，可以轉讓。項目為青浦區(qū)市政基礎設施建設一期，金額 5000萬元，期限 1年，收益率為年 3%。上海國際信托投資公司為投資者設立轉讓平臺。，購買或參與房地產項目，出租或出售房地產，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。v 房地產投資基金：是用于房地產用途的投資基金。 房地產證券投資類信托和房地產產業(yè)投資類v 證券投資類資金運用方向為房地產上市公司股票、房地產企業(yè)債券、抵押貸款支持證劵v 產業(yè)投資類包括：非上市公司或項目公司股權投資、房地產貸款（開發(fā)貸或住房消費貸款）、房地產權益投資信托（基于房地產收益）v 基于財產信托的房地產信托167。 商事信托：v 證券投資信托、產業(yè)投資信托v 產業(yè)投資信托：股權投資信托、貸款信托、權益投資信托v 財產信托：167。第八章 房地產信托業(yè)務 補充：一、信托與房地產信托根據 《 信托法 》 ，信托是指 “ 委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。而實際上，這是農業(yè)銀行一筆授信轉型而成的信托貸款。第八章 房地產信托業(yè)務v 經典案例：萬科便宜的 5億元信托貸款v 2023年 5月，深圳萬科從中國外經貿信托得到一筆將近 5億元的貸款。這似乎是房地產商找到的一條融資 “ 捷徑 ” 。而銀行與信托的契合似乎正是市場對于央行調高貸款利率的應對之策。 民事信托和商事信托167。 單一房地產資金信托和集合房地產資金信托167。二、 投資基金與房地產投資基金v 投資基金：是一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運作資金，投資于證券等金融產品或其他產業(yè)部門，以獲得投資收益和資本增值。 證券投資類和產業(yè)投資類 房地產信托的資金來源 吸收信托存款1）單位信托存款2）公益信托存款3）專用基金信托存款4）個人信托存款1）存款人提出申請2）信托投資公司審查3）開立賬戶 信托存款開戶書4）提供資金、交付信托收益5）退還信托存款 信托投資公司的實收資本金 同業(yè)拆借 發(fā)行股票或債券 房地產信托貸款業(yè)務 信托貸款的含義 一般信托貸款業(yè)務 聯(lián)營投資信托貸款 房地產抵押貸款 備選立項、調查評估、簽約放貸、管理追蹤借款申請表貸款合同 特約信托貸款業(yè)務1）甲種特約信托貸款2）乙種特約信托貸款3）專項特約信托貸款 :1）委托方、受托方、借款人簽訂三方合同2）委托方與受托方簽訂合同借款合同 房地產信托投資業(yè)務 房地產信托投資的含義 房地產信托投資的基本原則符合國家政策要求投資項目切實可行合理分享利潤投資額度控制金信托計劃，投資者與信托投資公司簽訂信托合同并交付投資資金。該產品以新上海國際大廈部分樓盤作抵押，抵押物市場價格超過 ，地處陸家嘴，有升值潛力。信托產品 5v 2023年 10月 16日深發(fā)展在上海推出市政項目委托貸款。個人投資者最低投資 1萬元，以萬元的整數(shù)倍增加。由北京國際信托于 2023年 9月 8日推出，信托期限為五年募集資金總規(guī)模不超過 15億元，按年度向投資者分配信托收益，預計受益人可以獲得 %的年平均收益率。v REITs概述 REITs概念：是一種按照信托原理設計、以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集多數(shù)投資者的資金交由專門機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。：v 美國馬薩諸塞州商業(yè)信托， 19世紀、發(fā)展與創(chuàng)新。v 總收入中至少應有 75%來源于房屋租金收入、房屋抵押貸款的利息收入、出售物業(yè)的利潤、及投資股票的紅利、利息和出售證券的資本收益v 總收入中最多只能有 30%來源于持有不超過 4年的物業(yè)的銷售收入。 第一節(jié) 保險基本理論 一、保險的含義及其特征 保險是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病，或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金的責任。 經營技術： 保險經營需要特殊的精算技術。 救濟是單方的無償行為，而保險則是以投保人支付保險費為前提的雙方對價有償行為。 兩者具有本質區(qū)別： 經營對象： 賭博為投機風險；保險為純粹風險。 第一節(jié) 保險基本理論（四）保險與保證 保險與保證都是當事人應付未來偶然事件的防范措施。 第一節(jié) 保險基本理論 二、保險的性質 （一）保險是一種經濟形式，從屬于一定的生產關系。 第一節(jié) 保險基本理論 三、保險的職能和作用 （一）保險的職能 即保險所具有的職責和功能，它是保險性質及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。 第一節(jié) 保險基本理論 保險基本職能是保險本質特征的反應。 （ 4）保險的經濟補償職能具有如下豐富的內涵： 第一、補償由于自然災害和意外事故所致保險財產的經濟損失； 第二、對被保險人在保險期內發(fā)生人身傷亡