住宅及商業(yè)房地產(chǎn)金融-全文預(yù)覽
【正文】 使用該種貸款；同理，如果導(dǎo)致貸款人的回報減少，貸款人也不會發(fā)放該種貸款。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （三）永久性房地產(chǎn)融資 股權(quán)參與式貸款 基本概念： 貸款人低息貸款，以分享資產(chǎn)收益或增值為作為回報。 租賃性融資。 永久性融資 以產(chǎn)權(quán)持有為目的的長期融資。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （二）開發(fā)階段與房地產(chǎn)融資 建設(shè)融資 （ Constructing Finance） ADC融資案例（續(xù) 2） ： 假設(shè)該項目土地為開發(fā)商自有資金 300000美元購得，存在意外損失 60000美元。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 權(quán)益融資 美國商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益存量 （ 1999年數(shù)據(jù)，單位：億美元） ： 美國商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益總存量： ， % 養(yǎng)老基金 ： 外國投資者： 私人投資機構(gòu)： 人壽保險公司： 私人投資者： 房地產(chǎn)信托： 公共合伙企業(yè)： 2023年底中國房地產(chǎn)投資信托余額 。 持有期 5年 邊際稅率 28% 資本利潤稅率 15% 計提折舊稅率 25% 市場平均稅后貼現(xiàn)率 15% 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 稅后經(jīng)營現(xiàn)金流量 =毛租金－ 空置成本＋其他收入（ =有效總收入） －經(jīng)營費用（ =凈經(jīng)營收入） －抵押貸款還款（ =稅前現(xiàn)金流量） －經(jīng)營稅金 經(jīng)營稅金 = 有效總收入 －經(jīng)營費用（ =凈經(jīng)營收入） －利息－折舊 =（應(yīng)稅經(jīng)營收入） 邊際稅率 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 稅后轉(zhuǎn)售現(xiàn)金流量 =轉(zhuǎn)售價格－銷售費用（ =凈售價） — 未付款貸款余額（ =稅前轉(zhuǎn)售收入） — 轉(zhuǎn)售總稅金 轉(zhuǎn)售總稅金 =計提折舊稅金 +資本利潤稅金 計提折舊稅金 =計提折舊（累計折舊） 計提折舊稅率 資本利潤稅金 =轉(zhuǎn)售資本利潤 資本利潤稅率 轉(zhuǎn)售資本利潤 =轉(zhuǎn)售價格 — 銷售費用（ =銷售所得） — 調(diào)整基準(zhǔn)（ =銷售總利潤） — 計提折舊 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 現(xiàn)金流 =稅后經(jīng)營現(xiàn)金流 +項目轉(zhuǎn)售稅后現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 內(nèi)部報酬率 IRR=當(dāng) NPV值為零時的貼現(xiàn)率 nttt= 1 +rCFN P V ? ?（ 1 ）商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 年限 0 1 2 3 4 5 稅后現(xiàn)金流量（美元） 2800000 321330 346810 373160 401662 431374+3333978 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 無杠桿 : NPV： 88711， IRR： % 有杠桿：資本結(jié)構(gòu)： %=（借入資本 /總資本） NPV： 370390， IRR： % 商業(yè)房地產(chǎn)金融 二、房地產(chǎn)投資 （一）市場分析和可行性研究 （二）現(xiàn)金流分析和投資績效測算 （三）風(fēng)險控制和管理 （四）房地產(chǎn)投資項目分析和管理 （五）房地產(chǎn)投資的稅收問題 （六）其他問題研究 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 債務(wù)融資 權(quán)益融資 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 債務(wù)融資 美國住宅抵押貸款主要融資渠道 （ 2023年數(shù)據(jù)） ： 商業(yè)銀行 % 儲蓄銀行和儲蓄貸款協(xié)會 GSE（ GovernmentSponsored Enterprises ） 46% 美國商業(yè)房地產(chǎn)貸款主要融資渠道 （ 2023年數(shù)據(jù)） ： 商業(yè)銀行 % 儲蓄機構(gòu) % 人壽保險公司 % ABS（資產(chǎn)支持證券） %（ 1997： 8%） —— CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 中國房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù) 2023年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 ，同比增長 21%，增速比 2023年年末高 %。 經(jīng)測算，預(yù)計出租第一年的毛租金為 522100美元，并以每年 8%的速率增長，物業(yè)價值則以每年 6%的速率增長。并說明金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響。 （ 2）該投資者能以 8%年利率借到 60萬資金。 假設(shè)：抵押不存在提前還款，抵押貸款前十年存在違約，年違約率 %，基金年均盈利為 8%。 請問 ： 若現(xiàn)在購買該債券，該債券的出售價格是多少？ 住宅金融 二、二級抵押貸款市場 ——抵押貸款證券化 （三） MBS抵押貸款支持證券 MBS估價 （ 2）傳遞證券 MPTSs估價 案例： MPTS貸款池為 CPM抵押貸款，單筆貸款 10萬美元，期限 30年，貸款利率 10%，共計 100筆。 計算：還款額、利息額、調(diào)整前余額、調(diào)整后余額 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類（還款方式） （二）其他抵押貸款工具 SAM 分享增值抵押貸款 美國 20世紀(jì) 70、 80年代高利率水平時期，貸款期 10年， 較低利率，到期 /出售時，評估房產(chǎn)分享增值 有利于消除利率調(diào)整總落后于通脹發(fā)生 CM逆向抵押貸款 “住著豪宅缺錢花” 已有房屋，以房屋作為抵押， 銀行根據(jù)評估后的房屋價值和借款人申請的貸款期限與借款人簽署協(xié)議，然后分期向借款人支付貸款供其支配。 （ 1）計算年還款額和月還款額 （ 2）計算貸款本金余額 第 6個月末？第 5年年末
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