【正文】 計算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項投資仍然是合理的。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風(fēng)險因素時，還是基本可行的。 事實上是現(xiàn)值的一年未來值的 逆運算。其最基本的思想是 利率等效性 ——同樣的貸款不會因復(fù)利計算周期的不同而影響其未來值 。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實生活中，貸款的 計息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息 ）等，其未來值的計算也有不同的公式。 單利 是指 僅計算本金的生息或時間價值?？梢酝ㄟ^圖 2— 3來解釋。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價 。所以， 利率集事實上就是資金使用的成本來源 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值， 實際上利率就是到期收益率 。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場是對 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進行交易， 資金使用的 價格 如何，是人們最關(guān)心的問題之一。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。 五、日用品價格的變化 日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成 長期穩(wěn)定的變化 趨勢 時，特別是與 消費結(jié)構(gòu) 的變化整合起來時 ，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟體系中進行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 一、通貨膨脹的變化 在市場經(jīng)濟條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會整體物價水平持續(xù) 上漲 的過程 ，而 通貨緊縮 則是指社會整體物價水平持續(xù) 下降 的過程 。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開發(fā)商、房屋預(yù)購者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本 — 債務(wù) 開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來源 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。市場經(jīng)濟條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機構(gòu)來確立的 ?，F(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有 4 個層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財政金庫存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 ——若干時間后歸還借款的承諾 ——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。 第二章 房地產(chǎn)金融基本知識 ? 引言：貨幣、信用、金融 ? 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源 ? 影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素 ? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ? 資產(chǎn)收益率 ? 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ? 什么是貨幣 ? 什么是信用 ? 什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當(dāng)商品交換中的 一般等價物 的特殊商品。為了減輕負擔(dān)，學(xué)以致用，我們的講授安排如下： 有關(guān)安排 即教材的第二章，內(nèi)容較深，計劃講二個單位時間， 8課時。 為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指 不包含清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的金融行為 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 一、房地產(chǎn)金融的概念 二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 三、本課程的設(shè)想和安排 一、房地產(chǎn)金融的概念 我們知道， 金融 是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通 。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場經(jīng)營者的利潤創(chuàng)造。 ⑵ 房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差 我國的房地產(chǎn)貸款品種單一，主要是 擔(dān)保貸款 （包括 質(zhì)押 ） ，世界通行的標(biāo)志性產(chǎn)品 —— 按揭貸款 在我國才剛剛開始，市場發(fā)展態(tài)勢雖然很好，但規(guī)模還不大，法律體系的支撐還有待改善，按揭的差異性安排 還需要不斷的發(fā)展和完善 。 ⑹ 嚴(yán)格的風(fēng)險管理 成熟的房地產(chǎn)金融市場都有一套嚴(yán)格的 風(fēng)險管理和規(guī)避制度 ，市場交易的各種參與者和市場管理者都不會對明顯的風(fēng)險無動于衷，都會根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護措施， 非周期性的系統(tǒng)性風(fēng)險 較難形成。 ⑶ 豐富的市場產(chǎn)品 豐富的產(chǎn)品是市場結(jié)構(gòu)完善的體現(xiàn)，成熟的房地產(chǎn)金融市場必定是以按揭 （ mortgage） 為中心的多產(chǎn)品、多服務(wù)市場， 融資渠道、形式都非常多樣，市場細化也比較明顯 ，不同風(fēng)險愛好者都能夠得到相應(yīng)的滿足。但與真正的市場化的房地產(chǎn)金融比較，我國的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。同時，企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負 ，改革成效非常不滿意。 ? 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段 ? 成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標(biāo)志 ? 我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題 建國以來，我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個特征非常鮮明的階段： ⑴住房建設(shè)資金管理階段 1978年以前，我國實行的是非常正規(guī)的計劃經(jīng)濟，國家的基本政策是高積累低消費，先生產(chǎn)后生活，住房基本上屬于被遺忘的事情。 地主 區(qū)域 土地銀行 中央 土地銀行 投 資 者 抵押 貸款 抵押 貸款 證券 資金 小結(jié) 土地開發(fā)銀行 在 土地證券化、抵押貸款 方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也是 房地產(chǎn)市場化、金融市場化發(fā)展的重要基礎(chǔ) 。 地主 合作社 社團 入社 貸款 劃款 購房 ⑵ 中期階段（ 18501873） 1850年開始，土地開發(fā)銀行 取消了原來只有地主才能參加的限制 ，并 發(fā)展了抵押土地證券化 ，經(jīng)營更進一步市場化，但還是主要 為本地居民服務(wù) 。它有一個普遍的規(guī)范 定義 ： 住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的 非營利性 團體，屬 集體合作 性質(zhì)。其實質(zhì)是“ 互助 ”和“ 集資建房 ”，將參與者的分散資金集中起來形成能夠規(guī)?；?jīng)營的資金，由協(xié)會建好房屋后通過各種較為公平的辦法有償分配給協(xié)會成員。 的正常運行 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對金融業(yè)的 影響也是非常重大 的：市場過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產(chǎn)價格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險；市場過冷，則造成需求減少，成交減少，價格下跌，形成實質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤下降，同樣也會大量提高風(fēng)險水平。 、促進住房制度改革的有效途徑 房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費，促進住房制度改革的有效途徑，通過 利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵居民自購住房 等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費需求，另一方面又可以推進社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，有利于實現(xiàn)全面小康。 房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費都是 大額交易 ，技術(shù)上 需要金融服務(wù)的大力支持 ，沒有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得 房地產(chǎn)成為各地政府的重要財政稅收來源 ，房地產(chǎn)發(fā)展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財政收支，特別是 城市化水平越高財政對房地產(chǎn)的依賴就越強 。 二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性 隨著世界范圍的 城市化 的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類社會中地位和作用越來越重要，其影響也越來越廣泛、全面、深刻和巨大。同時，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性?！?房地產(chǎn)金融 》 講義（ 2020） 授課教師： 聯(lián)系電話： 電子郵箱： 選用教材： 謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫 編著 《 房地產(chǎn)金融 》 中國人民大學(xué)出版社 . 主要參考書： 顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社 ,. 曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財經(jīng)大學(xué)出版社 ,. 李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟出版社， 第一章 緒論 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的重要性 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的發(fā)展 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的重要性 ? 房地產(chǎn)業(yè)的特點 ? 房地產(chǎn)業(yè)的重要性 ? 房地產(chǎn)金融的作用 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 一、房地產(chǎn)業(yè)的特點 房地產(chǎn)業(yè) 是由房地產(chǎn)的 開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務(wù) 等 多種部門 構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。 房地產(chǎn) 的物理特點是 不可移動 和空間地點附著性 ， 個體差異極大 ，總是 單件產(chǎn)品 ， 只能滿足個別城市的市場需求 ，具有十分突出的區(qū)域性，深受 地方因素 影響和制約，使得房地產(chǎn)的 價格 在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認為 不具可比性 。同時，由于房地產(chǎn)主要集中在城市， 城市發(fā)展規(guī)劃必然對其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影響和制約 ，房地產(chǎn)各個方面的市場參與者都應(yīng)該深刻認識和理解城市規(guī)劃， 只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地 ，規(guī)避風(fēng)險，提高效益。資料表明， 在發(fā)達國家