【正文】 借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)中。 規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有 個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款 等。 二、個(gè)人住房貸款的種類(lèi) 政策性住房貸款 包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。如深圳目前就有信托性質(zhì)“ 住房抵押貸款債券 ”。 ⑶ 個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) 個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。 二、期前還款的處理 由于不同的還貸安排的攤還方式不同，其還款清單也不同，剩余本金等差異很大，在具體處理期前還款的時(shí)候，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，小心計(jì)算，不能損害任何一方的利益。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念 期前還款 就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前 提前還貸的行為 ，屬于 違約 的一種，但一般其承受的罰則被認(rèn)為并不對(duì)雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。 當(dāng)借款人 還款 n1個(gè)月后 ， 利率由 r變?yōu)?r′ 則此時(shí) 剩余本金 為 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此時(shí)銀行可以采取 兩種處理方法 ，對(duì)余下期限（ n′＝ n－ n1） 的還款作出適當(dāng)安排： ⑴ 固定還款期限，改變還款額 此時(shí)， 月還本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 與利率變動(dòng)沒(méi)有關(guān)系，而 月還利息 為 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客戶(hù)借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸安排 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月還貸額增加 了 － =（元） ， 總共則需多還款 *117=（元） ⑵ 固定還款額，改變還款期限 由于 每月還款額不變 ， 即 T′=T， 因此 m′+N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通過(guò)變換后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客戶(hù)借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個(gè)月） 即 比原來(lái)多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對(duì)借款人有利。 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關(guān)系 ： 抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的 增加額 =當(dāng)年還本額 抵押人的權(quán)益比重 =抵押人占有權(quán)益額 /房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià) =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與月還款額 在 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權(quán)人 有權(quán)請(qǐng)求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目； ⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響放抵押權(quán)人利益時(shí) 。 再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡(jiǎn)單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會(huì)因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見(jiàn)圖 3— 3。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拉進(jìn)來(lái)的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。雙方通過(guò)不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱(chēng)為 分?jǐn)傁禂?shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。 貸款利率為 10%的月本利和因子見(jiàn) P55。 計(jì)算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計(jì)算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 其計(jì)算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。最經(jīng)常采用的時(shí)間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量?jī)斶€其所欠款項(xiàng)（包括本金和利息）。貸款對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時(shí)也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 不同貸款利率水平的權(quán)益收益率 經(jīng)營(yíng)收益 /萬(wàn)元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬(wàn)元 貸款成本 /萬(wàn)元 自有資金投入 /萬(wàn)元 權(quán)益收益 /萬(wàn)元 資產(chǎn)收益率 /% 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過(guò)上述實(shí)例的計(jì)算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負(fù)作用 。 ⑴杠桿效應(yīng) 有一幢公寓價(jià)值 2020萬(wàn)元，投資者的自有資金足以購(gòu)買(mǎi)，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬(wàn)元。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中， 凈營(yíng)業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 負(fù)債 M： 特指購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)房地產(chǎn)而 借入的資金 。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V：