抵押貸款的運作培訓(xùn)課件-全文預(yù)覽
【正文】 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月還貸額增加 了 － =（元） ， 總共則需多還款 *117=（元） ⑵ 固定還款額，改變還款期限 由于 每月還款額不變 ， 即 T′=T， 因此 m′+N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通過變換后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個月） 即 比原來多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對借款人有利。 第五節(jié) 利率變化對還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關(guān)系 ： 抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的 增加額 =當(dāng)年還本額 抵押人的權(quán)益比重 =抵押人占有權(quán)益額 /房屋購買價 =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與月還款額 在 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權(quán)人 有權(quán)請求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項目； ⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響放抵押權(quán)人利益時 。 再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見圖 3— 3。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機構(gòu)，也是抵押權(quán)人。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為 分?jǐn)傁禂?shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費。 貸款利率為 10%的月本利和因子見 P55。 計算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 其計算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。最經(jīng)常采用的時間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款項（包括本金和利息）。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險。 不同貸款利率水平的權(quán)益收益率 經(jīng)營收益 /萬元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬元 貸款成本 /萬元 自有資金投入 /萬元 權(quán)益收益 /萬元 資產(chǎn)收益率 /% 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負作用 。 ⑴杠桿效應(yīng) 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。在房地產(chǎn)經(jīng)營中， 凈營業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 負債 M： 特指購買該項房地產(chǎn)而 借入的資金 。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是特指某項房地產(chǎn)投資的 市場價格，即買入價 。 收益 CF： 指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費用的差值。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會計準(zhǔn)則 的財務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當(dāng)?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“ 財務(wù)杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？ 我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計算。 財務(wù)風(fēng)險比
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