【文章內(nèi)容簡介】 本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即： 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經(jīng)過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 四、抵押貸款的幾個指標 對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。 對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風險補償?shù)龋┑睦仕?，當然希望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認的利率。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財務杠桿作用的大小。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 第三節(jié) 抵押貸款的運作過程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機構，也是抵押權人。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 ⑷房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)保險公司是為購房者提供人壽和財產(chǎn)保險的機構，其服務也是對貸款人的一種重要保障。 ⑴ 借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關系是資金、權益和實物的交換關系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關系隨著房屋實際使用權、房屋實物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關系隨著借款人清償完所有債務而結(jié)束。 ⑵借款人、放款人、保險公司的關系 借款人、放款人、保險公司的關系是在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務后，他們之間的關系結(jié)束。在這里，保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉(zhuǎn)移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險公司的關系延續(xù)的時間也比較長。 上述的復雜關系可參見圖 3— 3。 抵押貸款各參與人之間的關系 借款人 債務人 抵押人 放款人 債權人 抵押權人 保險公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務部分的賠費 房屋的居住權和使用權 房屋的抵押權 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權 二、抵押貸款的運行過程 抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務全部清償完畢的全過程，是債權、債務關系變化、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的過程。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運行過程 借款人 債務人 抵押人 購房者 放款人 債權人 抵押權人 （金融機構） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權 房屋產(chǎn)權 違約 超過債務的資金 債務 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。 再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權人而承擔太大的風險，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務重組而已。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實際控制權和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權人對抵押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自己的相關權益，抵押權人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權的。而抵押人雖然實際占用著抵押房屋，但 涉及到對抵押房屋任何改變（包括實體和權益）的事項都不能單方面作出決定，必須與抵押權人取得聯(lián)系、溝通和一致 。 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實際控制、使用和管理的，在這個過程中，他 必須遵守以下基本約定 ： ⑴必須保證所占管房屋的 安全性 ； ⑵必須保證所占管房屋的 完整性 ； ⑶有隨時接受抵押權人檢查的義務， 不得有損害 所占管房屋的功能或降低其價值的行為，否則必須承擔相應的責任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔違約責任； ⑷需向放款人認可的保險機構 投保并支付保險費 ，抵押權人應為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍握居傻盅簷嗳吮９? 、轉(zhuǎn)讓 在抵押期間，抵押人可以對房屋進行處置，包括 預售、預租、出租、變賣、饋贈 等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為 前提 ： ⑴預售、預租或出租應征得抵押權人的書面同意，并明確預售、預租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預售、出租收入歸還貸款的比例； ⑵變賣或饋贈應得到抵押權人的書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責任和方式，方可解除或變更抵押協(xié)議； ⑶新的所有權人，如受讓方、受贈人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協(xié)議。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權人 有權請求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴