抵押貸款的運(yùn)作培訓(xùn)課件-文庫(kù)吧
2025-02-22 12:25 本頁(yè)面
【正文】 用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時(shí)（即 D0） ，形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會(huì)下降。這時(shí)， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就越突出。 L越大越不好！ 第二節(jié) 抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長(zhǎng)，為了保障借貸雙方的利益， 標(biāo)準(zhǔn)的 還貸安排 是 按一定的時(shí)間間隔等額地償還 。最經(jīng)常采用的時(shí)間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量?jī)斶€其所欠款項(xiàng)（包括本金和利息）。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰(shuí)違約誰(shuí)就要負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即“ 本息均還 ”和“ 先息后本 ”。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月來(lái)還款的辦法，即 在每個(gè)月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 其計(jì)算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬(wàn)元，約定按本息均還法分 60個(gè)月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請(qǐng)計(jì)算每月的還款額。 每月應(yīng)還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應(yīng)還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間來(lái)計(jì)算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計(jì)利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 計(jì)算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計(jì)算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 (－ 1) =（元） 通過(guò)公式比較和實(shí)際計(jì)算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時(shí)，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 二、月本利和因子表 在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計(jì)算。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復(fù)利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復(fù)利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實(shí)際上是第 6列的倒數(shù)。 貸款利率為 10%的月本利和因子見 P55。我們也可以構(gòu)造一個(gè)貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復(fù)利值 累積復(fù)利值 累積復(fù)利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 0 1 1 1 0 ⑴ 還款額的計(jì)算 借款 50萬(wàn)，分 25年還清（即 300個(gè)月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額 月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計(jì)算 計(jì)劃每月還款 3000元，借款期限是 30年（即 360個(gè)月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個(gè)月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 ⑵手續(xù)費(fèi)（ cost of administration） 手續(xù)費(fèi)就是銀行收取的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，一般在放款時(shí)收取，或者加入到貸款總額中去 —— 即實(shí)際用于購(gòu)房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費(fèi)。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。 與手續(xù)費(fèi)不同， 貸款利率 是對(duì)貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)（以年計(jì)）或千分?jǐn)?shù)（以月計(jì)） 。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。 ⑷分?jǐn)傁禂?shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個(gè)月）償還一定的本金，即把所有的本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)借款期限來(lái)進(jìn)行還款，這個(gè)過(guò)程稱為 “攤還” amortization，或者“ 分期償還 ”。 每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為 分?jǐn)傁禂?shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。 這里的計(jì)算是根據(jù) 本利和因子表 來(lái)進(jìn)行，主要是計(jì)算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余
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