【正文】 2023/3/222023/3/222023/3/22Mar2322Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險公司的關(guān)系延續(xù)的時間也比較長。即： 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經(jīng)過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴(yán)格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 財務(wù)風(fēng)險比較 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2023 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶ 貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為 70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請比較貸款的年利率分別為 8%， 10%， 12%， 14%，20%， 25%時的權(quán)益收益率。 負債 M： 特指購買該項房地產(chǎn)而 借入的資金 。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險。 貸款利率為 10%的月本利和因子見 P55。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認的利率。 再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念 期前還款 就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前 提前還貸的行為 ，屬于 違約 的一種，但一般其承受的罰則被認為并不對雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。 2023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無效行為 ，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 ⑷房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)保險公司是為購房者提供人壽和財產(chǎn)保險的機構(gòu)，其服務(wù)也是對貸款人的一種重要保障。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月計。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即“ 本息均還 ”和“ 先息后本 ”。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴(yán)格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應(yīng)的責(zé)任。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)（以年計）或千分?jǐn)?shù)（以月計） 。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 抵押權(quán)人對抵押房屋進行處理時，應(yīng)按照如下程序進行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進一步的行動； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機關(guān)強制執(zhí)行拍賣條款 ； ⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止。 假設(shè)客戶在還款 n1個月后，要求期前還款，則此時其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應(yīng)為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*