【正文】 /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會計準則 的財務分析，其結(jié)果就像普通物理學的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“ 財務杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當呢？ 我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計算。則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。 財務風險比較 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2023 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶ 貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為 70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請比較貸款的年利率分別為 8%， 10%， 12%， 14%，20%， 25%時的權(quán)益收益率。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。 ⑶杠桿負作用 當 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即 D0） ，形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。 L越大越不好！ 第二節(jié) 抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益， 標準的 還貸安排 是 按一定的時間間隔等額地償還 。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應的責任。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即 在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬元，約定按本息均還法分 60個月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請計算每月的還款額。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 (－ 1) =（元） 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實際上是第 6列的倒數(shù)。我們也可以構(gòu)造一個貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 ⑵手續(xù)費（ cost of administration） 手續(xù)費就是銀行收取的經(jīng)營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總額中去 —— 即實際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分數(shù)（以年計）或千分數(shù)（以月計） 。 ⑷分攤系數(shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為 “攤還” amortization，或者“ 分期償還 ”。 這里的計算是根據(jù) 本利和因子表 來進行，主要是計算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。即： 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經(jīng)過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風險補償?shù)龋┑睦仕?，當然希望是越高越好? 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財務杠桿作用的大小。 第三節(jié) 抵押貸款的運作過程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 ⑴ 借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實際使用權(quán)、房屋實物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。 ⑵借款人、放款人、保險公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險公司的關(guān)系是在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。由于住房抵押貸款