【正文】 利息為剩余本金（貸款余額）的利息。每月的還款額是相同的，但隨著還款期限的延長，每月還款額中本金所占比重增加，利息所占比重減少，很好地說明了借貸資金的時間價值。i 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 比較兩種方法可以看出有以下差別： （ 1）二者的還款額不同 （ 2）每月還款額中本金、利息所占比例不同 （ 3）兩種還款方式中的利息總額不同 （ 4）在發(fā)生提前還款情況下剩余本金不同 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 二、 月本利和因子表 在西方國家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計算還款額、剩 余本金等。 （ principle）： 本金 是抵押人所欠銀行債務的總額，它是抵押人從放款機構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分，其初始值等于按貸款比率計算的價值量。 ：一般以年計算，是放款日到最后還款日（也稱到期日或終結(jié)日）的時間間隔。以上每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分數(shù)被稱為分攤系數(shù)，可記作 K。 假設例 2中，貸款已按規(guī)定還款 5年，則剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。這時 300 個月 1元錢的現(xiàn)值，即月本利和因子（或月累積現(xiàn)值）為 ，則剩余本金計算如下： 剩余本金 =月還款額月本利和因子 = =96574(元 ) 也就是經(jīng)過 5年還款后， 10萬元貸款的剩余本金為96574元， 5年總計償還本金 3426元。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 按照上述方法我們可以計算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 四、抵押貸款的幾個指標 （一）有效利率 在選擇抵押貸款時，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負的杠桿作用。 貸款比率可以說明杠桿作用的大小，自有資金（ equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為： L=1/（ 1－ m）。 在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過： R=（ M i）＋（ E Y）。 （ 2）在杠桿作用為中性時（ D=0），杠桿因子對自有資金收益率無影響，貸款不起作用，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率又等于貸款利息。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 （三）還貸常數(shù) 還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。 還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時，貸款期限越長，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。 前者是借款人，這里稱為抵押人；后者為放款人，也稱為抵押權(quán)人。隨著還款年數(shù)的增加，未償還本金降低，抵押人擁有房產(chǎn)價值份額比重增加，為了減少還款利息或從房屋中抽提更多資金投資其他領域，抵押人可以將已抵押房屋再次向原銀行或其他銀行申請再抵押的行為。 （ 2）增加貸款量，特別是經(jīng)過一定時期的還款，抵押人占房屋價值的大部分份額，由于房屋抵押無法進行處置，使很多資金都沉淀于房屋這種不動產(chǎn)，影響新的投資。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第三節(jié) 抵押貸款的運作過程 （二）再抵押的運行 為了取得再抵押，借款人應首先清償原抵押債務，并愿支付一定的期前清償罰費、申請費。 為了減少各種罰費，抵押一般首先向原銀行申請二次抵押。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 房屋抵押可以分為購買房屋的抵押和作為擔保的抵押。 （ 2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。 （ 4）當借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響貸款人利益情況時。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 （二）處理 貸款人對抵押房屋進行處理時，應按照下列程序進行： （ 1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。 （ 3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關費用之后有剩余，所余金額退還借款人。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對還款額的影響 一、等額還款 固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱為等額還款或等額償還。隨著還款期限的增加，所欠款項越來越少，所以每月還款額中利息所占份額越來越少，而本金數(shù)額越來越大。 如借貸 1元錢所需要的月還款額越低（即期限越長），則借款人所能借貸的資金就越大，因為對于一給定數(shù)額的貸款，如還款額低，達到貸款標準的家庭增多，很多收入較低的家庭也能達到貸款標準。 （一）本息均還法 設客戶還款 n1個月后，貸款月利率由 r變?yōu)?r′，利率變動后剩余本金計算公式為： P′=P－ n1m=(n－ n1)P /n 其中 m為每期段還本數(shù)； P′為剩余本金； P為本金；n為還款月數(shù)。P′r′ /n 月還款額： T= P+［ (nn1)+1］ r′/n 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對還款額的影響 ，還款期限變化 由于每月還款額不變，所以 m′+n′=m+n 則 P′/n′+ (2n′+1)r′/2n′ =P/n+(2n+1)r /2n 則 n′=n (2P′+P′Pr′」 =(n－ n1) ，還款額變化 由于還款期限保持不變，剩余期限 n′=nn1 則變化后的月還款額： 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 ? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ?11 1 11 / 1 11 1 / ( 1 ) 1 . 1 / 1 1nnn n n n nnm p r r rr n r r r r r p?????? ? ? ? ?? ? ? ? ???? ? ? ?? ? ???? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ???? ? ? ? 第五節(jié) 利率變化對還款額的影響 ，期限變化 由于月還款額不變，則 m′=m 則 則 則 ? ? ? ?11 / 1 1 ( 1 ) / ( 1 ) 1nn nnp r r r p r r r???? ? ? ? ??? ? ? ? ? ? ? ? ? ?????房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀房地產(chǎn)系列教材 ? ? ? ?? ?1l og 1 ( 1 ) / ( 1 ) ( 1 ) 1nn n nn r r r r r r r r r??? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ???? ?? ? ? ? ? ? ? ?1( 1 ) 1 / ( 1 ) 1 1 / 1 1 ( 1 ) / 1 1n n