住房抵押貸款ppt課件-在線瀏覽
2024-12-21 17:14本頁面
【正文】 償還的本金時(shí)，將發(fā)生理性違約 ? 理性違約的影響因素： –房產(chǎn)價(jià)格下跌的幅度越大，越可能發(fā)生理性違約 –貸款成數(shù)越高，越可能發(fā)生理性違約 –貸款期限越長，越可能發(fā)生理性違約 –貸款合同已經(jīng)履行的時(shí)間越短，越可能發(fā)生理性違約 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 10 ? 在這四個(gè)因素中，哪些是銀行能控制的呢？ ? 如果房地產(chǎn)升值，理性違約條件就不可能成立。 – 從橫向比較看，住房抵押貸款的違約率遠(yuǎn)低于其它貸款。 5% 4% 3% 2% 1% 違約率 信用卡賬戶 汽車貸款 住房抵押貸款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 12 表：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況 款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 13 ? 貸款成數(shù)與違約率 – 在不同的貸款成數(shù)區(qū)間內(nèi)，違約率的變化對(duì)貸款成數(shù)的敏感程度不同。 – 月付款與貸款利率 ? 月付款隨貸款利率的提高而增加。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 17 ? 實(shí)際貸款利率 – 當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)向借款人收取手續(xù)費(fèi)或借款人因提前還款繳納罰款時(shí)，抵押貸款的實(shí)際成本將高于合同利率 – 貸款手續(xù)費(fèi)與實(shí)際貸款利率 ? 貸款手續(xù)費(fèi)一般以貸款總額的某個(gè)點(diǎn)數(shù)（ a）來收取，如 a = 2，借款人實(shí)際借的資金只有貸款總額的 98%。 – 提前還款與實(shí)際貸款利率 ? 提前還款的權(quán)利是借款人擁有的一項(xiàng)期權(quán) ? 目前，我國人民銀行規(guī)定：提前還款要繳納相當(dāng)于提前償還額 1年的利息的罰款。 – 固定利率抵押貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) ? 利率風(fēng)險(xiǎn) –前提：金融機(jī)構(gòu)資金來源與資金運(yùn)用在期限上的不對(duì)稱。 –在美國，由于利率環(huán)境的變化，固定利率抵押貸款經(jīng)歷了流行（ 20世紀(jì) 3070年代）、不流行（ 70年代）、再流行（ 80年代中期開始）的過程。不能及時(shí)對(duì)提前獲得的本金選擇合適的投資渠道而遭受損失 187。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 21 ? 可變利率抵押貸款（ ARM） – 我國目前的可變利率抵押貸款 ? 貸款利率：參照貸款基準(zhǔn)利率，主要由人民銀行指導(dǎo)制定。 –利率調(diào)整周期：最普遍的是 1年，其次是 6個(gè)月、 3年與 5年 –利率調(diào)整幅度 187。在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率調(diào)整幅度不能超過某個(gè)范圍（通常上限為 5%6%） –月付款限制：對(duì)月付款額的增長做出限制 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 23 –本金負(fù)攤還：借貸雙方可就是否允許負(fù)攤還做出規(guī)定；它發(fā)生于以下三種情況： 187。某利率調(diào)整期內(nèi)，市場(chǎng)利率的上漲超過了規(guī)定的貸款利率的浮動(dòng)上限 187。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 24 ? 固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款的比較 – 違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和提前還款風(fēng)險(xiǎn)的比較 – 固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款的選擇 ? 固定利率抵押貸款的優(yōu)點(diǎn) –不必承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)類型 違約風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 提前還款風(fēng)險(xiǎn) 固定利率抵押貸款 較小 較大 較大 可變利率抵押貸款 較大 較小 較小 固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)比較 (從金融機(jī)構(gòu)的角度 ) 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 25 ? 可變利率抵押貸款的優(yōu)點(diǎn) –初始貸款利率較低 – 固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款的轉(zhuǎn)換 ? 可轉(zhuǎn)換的可變利率抵押貸款：允許借款人在利率上升時(shí)，將貸款方式轉(zhuǎn)換成固定利率抵押貸款 ? 可降利率的固定利率抵押貸款：允許在貸款合同預(yù)先設(shè)定的基準(zhǔn)利率下降到某一水平時(shí)，對(duì)貸款
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