住房抵押貸款ppt課件(參考版)
2024-11-06 17:14本頁(yè)面
【正文】 （注：考慮提前還款罰款，目前是提款還款總額 1年的利息） 。（可在合同中增加最后出售時(shí)限的規(guī)定） 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 34 我國(guó)住房抵押貸款方式的改進(jìn) ? 實(shí)行抵押貸款利率的多元化，引入固定利率抵押貸款方式。 ? 多用于商業(yè)性或收益性不動(dòng)產(chǎn)。 – 逆向年金抵押貸款 ? 為老年人設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 33 ? 是一種完全不同的抵押貸款，它的現(xiàn)金流與一般抵押貸款相反：在整個(gè)貸款期內(nèi)由金融機(jī)構(gòu)定期（通常是每月）向借款人支付一筆現(xiàn)金，在貸款期末由借款人一次償還貸款總額。 ? 結(jié)論：在通貨膨脹條件下，隨價(jià)調(diào)整抵押貸款方式的運(yùn)用會(huì)增加住房需求。 ? 不足：在還款前期，可能出現(xiàn)貸款余額超過(guò)抵押物價(jià)值的情況，有可能導(dǎo)致借款人做出理性違約的選擇。 ? 具體做法：在貸款期間，隨物價(jià)指標(biāo)水平的變化調(diào)整貸款余額的名義值（通常一年一次），下一年的月付款額根據(jù)調(diào)整后的貸款余額重新計(jì)算。 ? 可以用隨價(jià)調(diào)整抵押貸款解決月付款額的傾斜問(wèn)題。（實(shí)際上，這并不符合一般居民收入水平的變化規(guī)律） – 固定還本與固定還款抵押貸款的比較 ? 貸款余額變化的比較 NnNrPNPAn11200 ??????（ P0 = 10萬(wàn) 、 r =8%、 N=120 ） 1000 600 200 0 24 48 72 96 120 月 固定還本 固定還款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 27 ? 利息支付額的比較 (以 2021年我國(guó)的實(shí)際情況為例：貸款利率 %) 貸款年限 還款期數(shù) 固定還本利息總額 固定還款利息總額 兩者差額 10 120 2541 2751 210 15 180 3801 4272 471 20 240 5061 5892 831 25 300 6321 7608 1287 30 360 7581 9414 1833 每萬(wàn)元貸款 利息支付額的比較 注： 固定還本利息總額 = 21120??? NrP房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 28 ? 隨價(jià)調(diào)整抵押貸款 – 月付款額的傾斜 ? 住房抵押貸款中月付款額的傾斜，是指由于通貨膨脹的存在，使固定利率固定還款方式的抵押貸款的月付款額雖然名義值上每期相等，但按物價(jià)水平計(jì)算的實(shí)際值卻呈現(xiàn)前期還款較高，以后逐期遞減的傾斜狀態(tài)。 ? 固定還本抵押貸款與固定還款抵押貸款 – 固定還本抵押貸款 ? 特點(diǎn)：本金在還款期內(nèi)平均攤還，利息則按上期貸款余額計(jì)算。當(dāng)月付款額的增長(zhǎng)超過(guò)了對(duì)月付款額增長(zhǎng)的限制時(shí) –從以上介紹可見(jiàn)，雖然 ARM方式下貸款機(jī)構(gòu)向借款人轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，但通過(guò)一些列規(guī)定，使借款人承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)被控制在一定范圍內(nèi)。當(dāng)本期月付款額不足以償還貸款的利息部分 187。在每個(gè)利率調(diào)整周期內(nèi)利率調(diào)整幅度有上限、下限的規(guī)定（通常上限為 2%） 187。 ? 利率調(diào)整周期： 1年 – 美國(guó)的可變利率抵押貸款 ? 美國(guó)的可變利率抵押貸款出現(xiàn)較晚（ 70年代） ? 美國(guó) ARM現(xiàn)狀 –基準(zhǔn)利率：最流行的是 1年期的國(guó)庫(kù)券利率 –附加利率：反映了貸款過(guò)程中的服務(wù)成本以及借款人在貸款合同中擁有的某些權(quán)利的價(jià)值（如提前還款權(quán)） 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 22 –初始利率：為吸引借款人，初始利率會(huì)低于基準(zhǔn)利率與附加利率之和。在市場(chǎng)利率下降時(shí)，本金的提前回收意味著損失了較為可觀的利息收入 –因此，提前還款行為的發(fā)生頻率與市場(chǎng)利率呈反方向變動(dòng)。 ? 提前還款風(fēng)險(xiǎn) –主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容： 187。 –利率風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于金
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