住房抵押貸款ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-10-25 17:14本頁(yè)面
【正文】 和第二年的月付款 M2額分別為： ?房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 30 ? 特點(diǎn)：貸款合同利率中不包含預(yù)期通貨膨脹率，因此，貸款初期的月付款額較低；之后，隨通貨膨脹的發(fā)生而增加。 ? 不足：在還款前期，可能出現(xiàn)貸款余額超過(guò)抵押物價(jià)值的情況，有可能導(dǎo)致借款人做出理性違約的選擇。 )1()12,12/,/(),12/,/(012 ??????? NrAPNrPAPP)12,12/,/(122 ??? NrPAPM???????100 )1(),12/,/(ikki NrPAPM ?簡(jiǎn)化后可得 ：（ 設(shè)第 i年末的物價(jià)指標(biāo)的上漲幅度為 ） i?房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 31 – 隨價(jià)調(diào)整抵押貸款對(duì)住房需求的影響：一個(gè)模擬研究 ? Kearl（ 1979）為估算通貨膨脹條件下還款額傾斜對(duì)住房需求的影響，利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作了模擬：如果在 1967到 1974年間，美國(guó)的住房融資采用隨價(jià)調(diào)整方式，則居民的住房需求量會(huì)產(chǎn)生什么樣的變化？ ? 結(jié)果：到 1973年底，因還款傾斜而造成的住房存量的減少累計(jì)達(dá) 100120億美元（按 1958年美元可比價(jià)格計(jì)算），相當(dāng)于該時(shí)期美國(guó)住房總存量的 1/20。 ? 結(jié)論：在通貨膨脹條件下，隨價(jià)調(diào)整抵押貸款方式的運(yùn)用會(huì)增加住房需求。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 32 ? 其他幾種有代表性的款抵押貸款方式 – 漸進(jìn)付款抵押貸款 ? 為年輕的購(gòu)房群體設(shè)計(jì) ? 在還款的前期（通常前面的 5到 10年），每年的月付款額按一定速度遞增 ? 與固定還款方式比較 ? 特點(diǎn)；使月還款額的變化與年輕人收入變化同步 ? 不足：前期較低的月還款額降低了本金的償還速度，甚至可能形成本金的負(fù)攤還，增加理性違約風(fēng)險(xiǎn)。 – 逆向年金抵押貸款 ? 為老年人設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 33 ? 是一種完全不同的抵押貸款，它的現(xiàn)金流與一般抵押貸款相反：在整個(gè)貸款期內(nèi)由金融機(jī)構(gòu)定期（通常是每月）向借款人支付一筆現(xiàn)金，在貸款期末由借款人一次償還貸款總額。 ? 使老人通過(guò)自己擁有的房產(chǎn)改善老年的生活水平 – 增值分享抵押貸款 ? 貸方以低于市場(chǎng)利率的貸款利率向購(gòu)房者提供貸款，同時(shí)要求按一定比例分享房產(chǎn)的增值。 ? 多用于商業(yè)性或收益性不動(dòng)產(chǎn)。 ? 可能產(chǎn)生的問(wèn)題： –貸款方的現(xiàn)金流出和流入在時(shí)間上不對(duì)稱(chēng) –出售房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值的時(shí)機(jī)不由貸款人掌握。（可在合同中增加最后出售時(shí)限的規(guī)定） 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 34 我國(guó)住房抵押貸款方式的改進(jìn) ? 實(shí)行抵押貸款利率的多元化，引入固定利率抵押貸款方式。 – 理由 ? 豐富產(chǎn)品，滿(mǎn)足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的購(gòu)房者的需求 ? 金融機(jī)構(gòu)防范違約風(fēng)險(xiǎn)的需要（特別是在當(dāng)前的利率很可能上升的環(huán)境下） – 若推出，需多途徑控制風(fēng)險(xiǎn) ? 加強(qiáng)利率預(yù)測(cè)，即定價(jià)能力 ? 謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)（在利率上升、下降過(guò)程中） ? 利用金融期貨市場(chǎng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 35 ? 增收貸款手續(xù)費(fèi) ? 實(shí)行住房抵押貸款證券化 ? 完善可變利率抵押貸款方式 – 利率調(diào)整周期的多樣化 – 利率調(diào)整幅度的多樣化 ? 引入漸進(jìn)付款抵押貸款方式 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 36 作業(yè)： ? 假設(shè)你借入一筆 20年期，利率 %的貸款，貸款總額 1萬(wàn)元，如果你準(zhǔn)備 5年后提前還款，計(jì)算： 1）等額還款和等本還款兩種方式下的實(shí)際借款總支出， 2）等額還款方式下的實(shí)際借款（貸款）利率。（注：考慮提前還款罰款，目前是提款還款總額 1年的利息）
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