住房抵押貸款ppt課件(已修改)
2024-11-15 17:14 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 1 第 4章 住房抵押貸款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 2 本章主要內(nèi)容 ? 住房抵押貸款的訂立 ? 住房抵押貸款參與者 ? 住房抵押貸款中的違約行為及其規(guī)律 ? 住房抵押貸款的現(xiàn)金流分析 ? 住房抵押貸款的各種方式及其特點和創(chuàng)新 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 3 住房抵押貸款的訂立 ? 住房抵押貸款的訂立過程 簽訂貸款合同 貸款人選擇貸款方式及期限 批準(zhǔn)貸款 金融機構(gòu)評估抵押房產(chǎn)價值及申請人信用 決定購房、申請抵押貸款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 4 ? 住房抵押貸款的審核 – 對抵押物價值的評估 ? 關(guān)于房產(chǎn)價值的評估主體 –房產(chǎn)的價值將同時影響購房者、銀行和貸款保險方，因此，應(yīng)由誰來委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房地產(chǎn)估價是一個問題。 –我國目前一般是由購房者來委托；而抵押貸款發(fā)展成熟的美國，主要是由貸款擔(dān)保機構(gòu)（聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局）來委托。 ? 關(guān)于評估方法 –依據(jù)建筑成本、市場成交數(shù)據(jù)和房屋租金等信息，通過重置成本法、市場比較法和收益還原法的估價結(jié)果進行加權(quán)平均而得出。一般以市場比較法得出的估價結(jié)果為主要參考。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 5 – 對貸款申請人的信用評估 ? 貸款申請人的嘗債能力 –貸款購房的月支出與月收入之比（小于 28%）：注意月支出還包括可能的保險費和不動產(chǎn)稅等相關(guān)支出 –長期債務(wù)總支出與月收入之比（小于 36%）：長期債務(wù)總支出還包括如購車貸款等 –另外，注意借款人收入來源的穩(wěn)定程度 ? 貸款申請人的嘗債意愿 –信用紀(jì)錄 –還款動機：從兩方面衡量，一是貸款成數(shù)（即貸款額與房價的比率）；二是購房動機（自住、投資） 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 6 住房抵押貸款的參與者 ? 貸款資金供給者 – 指住宅抵押貸款資產(chǎn)的最終持有者，目前在我國還主要是各商業(yè)銀行；在美國機構(gòu)投資者（如壽險公司）也可成為貸款資金供給者 ? 貸款服務(wù)者 – 為抵押貸款的正常運作提供服務(wù)，如向借款人收取月付款并轉(zhuǎn)交給抵押貸款債權(quán)人、催款、應(yīng)對提前還款等 – 目前，在我國貸款資金提供者與貸款服務(wù)者相同。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 7 ? 貸款承保者 – 住房抵押貸款涉及三個險種： ? 與貸款者人身相關(guān)的保險：被保險人在保險期限內(nèi)因遭受意外傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力時 ? 與抵押房產(chǎn)損失相關(guān)的保險 以上兩個險種在上海市合并為“上海個人抵押住房綜合保險” ? 另外，當(dāng)貸款成數(shù)過高，貸款方可能因借款人違約遭受較大損失時，貸款方可能要求對借款人違約行為進行保險 – 目前，我國住房貸款保險的承保者主要是商業(yè)性的保險公司 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 8 住房抵押貸款中的違約行為 ? 被迫違約與理性違約 – 根據(jù)違約原因的不同，可將違約分為被迫違約和理性違約兩種。 – 被迫違約 ? 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人發(fā)生失業(yè)、離婚等原因造成。 ? 在國家經(jīng)濟穩(wěn)定時，這種僅僅緣于借款人意外財務(wù)危機的被迫違約現(xiàn)象不太可能普遍發(fā)生，也較易于控制。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 9 – 理性違約 ? 指由于房地產(chǎn)價格下跌，借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟理性而采取的放棄還貸責(zé)任的違約行為。 ? 理性違約的條件：當(dāng)房地產(chǎn)的當(dāng)前價值小于借款人未償還的本金時，將發(fā)生理性違約 ? 理性違約的影響因素： –房產(chǎn)
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