住房抵押貸款ppt課件(已修改)
2024-11-15 17:14 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 1 第 4章 住房抵押貸款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 2 本章主要內(nèi)容 ? 住房抵押貸款的訂立 ? 住房抵押貸款參與者 ? 住房抵押貸款中的違約行為及其規(guī)律 ? 住房抵押貸款的現(xiàn)金流分析 ? 住房抵押貸款的各種方式及其特點(diǎn)和創(chuàng)新 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 3 住房抵押貸款的訂立 ? 住房抵押貸款的訂立過程 簽訂貸款合同 貸款人選擇貸款方式及期限 批準(zhǔn)貸款 金融機(jī)構(gòu)評(píng)估抵押房產(chǎn)價(jià)值及申請(qǐng)人信用 決定購(gòu)房、申請(qǐng)抵押貸款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 4 ? 住房抵押貸款的審核 – 對(duì)抵押物價(jià)值的評(píng)估 ? 關(guān)于房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估主體 –房產(chǎn)的價(jià)值將同時(shí)影響購(gòu)房者、銀行和貸款保險(xiǎn)方，因此，應(yīng)由誰來委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)問題。 –我國(guó)目前一般是由購(gòu)房者來委托；而抵押貸款發(fā)展成熟的美國(guó)，主要是由貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)（聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局）來委托。 ? 關(guān)于評(píng)估方法 –依據(jù)建筑成本、市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)和房屋租金等信息，通過重置成本法、市場(chǎng)比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均而得出。一般以市場(chǎng)比較法得出的估價(jià)結(jié)果為主要參考。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 5 – 對(duì)貸款申請(qǐng)人的信用評(píng)估 ? 貸款申請(qǐng)人的嘗債能力 –貸款購(gòu)房的月支出與月收入之比（小于 28%）：注意月支出還包括可能的保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)稅等相關(guān)支出 –長(zhǎng)期債務(wù)總支出與月收入之比（小于 36%）：長(zhǎng)期債務(wù)總支出還包括如購(gòu)車貸款等 –另外，注意借款人收入來源的穩(wěn)定程度 ? 貸款申請(qǐng)人的嘗債意愿 –信用紀(jì)錄 –還款動(dòng)機(jī)：從兩方面衡量，一是貸款成數(shù)（即貸款額與房?jī)r(jià)的比率）；二是購(gòu)房動(dòng)機(jī)（自住、投資） 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 6 住房抵押貸款的參與者 ? 貸款資金供給者 – 指住宅抵押貸款資產(chǎn)的最終持有者，目前在我國(guó)還主要是各商業(yè)銀行；在美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者（如壽險(xiǎn)公司）也可成為貸款資金供給者 ? 貸款服務(wù)者 – 為抵押貸款的正常運(yùn)作提供服務(wù)，如向借款人收取月付款并轉(zhuǎn)交給抵押貸款債權(quán)人、催款、應(yīng)對(duì)提前還款等 – 目前，在我國(guó)貸款資金提供者與貸款服務(wù)者相同。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 7 ? 貸款承保者 – 住房抵押貸款涉及三個(gè)險(xiǎn)種： ? 與貸款者人身相關(guān)的保險(xiǎn)：被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)因遭受意外傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力時(shí) ? 與抵押房產(chǎn)損失相關(guān)的保險(xiǎn) 以上兩個(gè)險(xiǎn)種在上海市合并為“上海個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)” ? 另外，當(dāng)貸款成數(shù)過高，貸款方可能因借款人違約遭受較大損失時(shí)，貸款方可能要求對(duì)借款人違約行為進(jìn)行保險(xiǎn) – 目前，我國(guó)住房貸款保險(xiǎn)的承保者主要是商業(yè)性的保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 8 住房抵押貸款中的違約行為 ? 被迫違約與理性違約 – 根據(jù)違約原因的不同，可將違約分為被迫違約和理性違約兩種。 – 被迫違約 ? 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人發(fā)生失業(yè)、離婚等原因造成。 ? 在國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定時(shí)，這種僅僅緣于借款人意外財(cái)務(wù)危機(jī)的被迫違約現(xiàn)象不太可能普遍發(fā)生，也較易于控制。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 9 – 理性違約 ? 指由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌，借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟(jì)理性而采取的放棄還貸責(zé)任的違約行為。 ? 理性違約的條件：當(dāng)房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值小于借款人未償還的本金時(shí)，將發(fā)生理性違約 ? 理性違約的影響因素： –房產(chǎn)
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