住房抵押貸款ppt課件(編輯修改稿)
2024-11-30 17:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 貸款機構(gòu)向借款人收取手續(xù)費或借款人因提前還款繳納罰款時，抵押貸款的實際成本將高于合同利率 – 貸款手續(xù)費與實際貸款利率 ? 貸款手續(xù)費一般以貸款總額的某個點數(shù)（ a）來收取，如 a = 2，借款人實際借的資金只有貸款總額的 98%。 ? 此時，實際貸款利率 re為： P0 （ 1– a% ） = A（ P/A ， re /12， N） ? 金融機構(gòu)使用貸款手續(xù)費的好處： –及時回收辦理抵押貸款業(yè)務(wù)中的固定開支 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 18 –增強調(diào)節(jié)貸款供求的靈活性 –減少金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險：在固定利率貸款中，當(dāng)市場利率下降時，收取貸款手續(xù)費將增加借款人提前還款、再融資的成本。 – 提前還款與實際貸款利率 ? 提前還款的權(quán)利是借款人擁有的一項期權(quán) ? 目前，我國人民銀行規(guī)定：提前還款要繳納相當(dāng)于提前償還額 1年的利息的罰款。 ? 提前還款時的實際貸款利率：（設(shè)在第 t期末償還全部本金） A?(P/A, re/12, t) + (Pt+Qt) (P/F, re/12, t) = P 其中： Qt為提前還款罰款 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 19 住房抵押貸款的方式 按貸款利率的確定方式不同，住房抵押貸款可分為固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款 ? 固定利率抵押貸款 – 在貸款合同規(guī)定的貸款期限內(nèi)，貸款利率不隨市場利率變化而改變。 – 固定利率抵押貸款面臨的主要風(fēng)險 ? 利率風(fēng)險 –前提：金融機構(gòu)資金來源與資金運用在期限上的不對稱。 –利率風(fēng)險來源于金融機構(gòu)對未來利率變動預(yù)期的不充分 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 20 –在固定利率抵押貸款中，金融機構(gòu)承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險。 –在美國，由于利率環(huán)境的變化，固定利率抵押貸款經(jīng)歷了流行（ 20世紀(jì) 3070年代）、不流行（ 70年代）、再流行（ 80年代中期開始）的過程。 ? 提前還款風(fēng)險 –主要包含兩個方面的內(nèi)容： 187。不能及時對提前獲得的本金選擇合適的投資渠道而遭受損失 187。在市場利率下降時，本金的提前回收意味著損失了較為可觀的利息收入 –因此，提前還款行為的發(fā)生頻率與市場利率呈反方向變動。 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 21 ? 可變利率抵押貸款（ ARM） – 我國目前的可變利率抵押貸款 ? 貸款利率：參照貸款基準(zhǔn)利率，主要由人民銀行指導(dǎo)制定。 ? 利率調(diào)整周期： 1年 – 美國的可變利率抵押貸款 ? 美國的可變利率抵押貸款出現(xiàn)較晚（ 70年代） ? 美國 ARM現(xiàn)狀 –基準(zhǔn)利率：最流行的是 1年期的國庫券利率 –附加利率：反映了貸款過程中的服務(wù)成本以及借款人在貸款合同中擁有的某些權(quán)利的價值（如提前還款權(quán)） 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 22 –初始利率：為吸引借款人，初始利率會低于基準(zhǔn)利率與附加利率之和。 –利率調(diào)整周期：最普遍的是 1年，其次是 6個月、 3年與 5年 –利率調(diào)整幅度 187。在每個利率調(diào)整周期內(nèi)利率調(diào)整幅度有上限、下限的規(guī)定（通常上限為 2%） 187。在整個貸款期內(nèi)，利率調(diào)整幅度不能超過某個范圍（通常上限為 5%6%） –月付款限制：對月付款額的增長做出限制 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 23 –本金負(fù)攤還：借貸雙方可就是否允許負(fù)攤還做出規(guī)定；它發(fā)生于以下三種情況： 187。當(dāng)本期月付款額不足以償還貸款的利息部分 187。某利率調(diào)整期內(nèi)，市場利率的上漲超過了規(guī)定的貸款利率的浮動上限 187。當(dāng)月付款額的增長超過了對月付款額增長的限制時 –從以上介紹可見，雖然 ARM方式下貸款機構(gòu)
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