【文章內容簡介】 外面臨的風險，很少有根據我國現(xiàn)實的房地產市場而進行的研究，同時也沒有比較系統(tǒng)的風險防范機制。（三）研究思路及主要創(chuàng)新本文對住房抵押貸款證券的一般表現(xiàn)進行描述，并對住房抵押貸款證券化，次級抵押貸款被打包成各種證券化衍生產品出售，導致了信用風險由房地產金融機構向資本市場傳遞并放大了風險，從而引發(fā)全球性的金融危機，經營次級貸款的各類金融機構紛紛破產，購買次級抵押債券及其衍生產品的金融機構也遭到重創(chuàng)，對沖基金停止贖回，投資銀行瀕臨倒閉，商業(yè)銀行、保險公司和養(yǎng)老基金等遭遇巨額虧損。次貸危機不僅造成了全球金融市場的動蕩，還波及到了實體經濟。我國住房抵押貸款證券化才剛剛起步，不能因為07年的次貸危機而放棄，本文通過住房抵押貸款的風險性分析，結合我國實際情況對我國開展住房抵押貸款證券化和規(guī)避風險提出相關建議和策略。第一章 我國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀1992年海南推出的三我國的住房抵押貸款證券化可以追溯到亞地產投資券，這是我國在住房抵押貸款證券化領域的首次嘗試和探索。1998年，中國人民銀行牽頭組織“住房抵押貸款證券化研究”，表明中央銀行開始關注這項業(yè)務。2000年，中國人民銀行正式批準中國建設銀行、中國工商銀行為住房抵押貸款證券化試點單位。但是由于當時諸多條件和因素的影響，這兩家銀行上報中國人民銀行和國務院的住房抵押貸款證券化試點方案均沒有得到成功實施。從2002年開始，中國建設銀行加快了住房抵押貸款證券化業(yè)務的準備，經過幾年的不斷學習和研究，建行的住房抵押貸款證券化條件逐漸成熟。2005年3月，國務批準中院國建設銀行進行住房抵押貸款證券化試點。2005年12月建行成功發(fā)行國內首個個人住房抵押貸款證券化產品——“建元2005．1個人住房抵押貸款支持證券”，標志著住房抵押貸款證券正式進入我國銀行間債券市場。此后，2007年 12月14日，中國建設銀行再次成功發(fā)行“建元2007．1個人住房抵押貸款支持證券”，這是建設銀行繼“建元2005．1’’MBS之后在金融創(chuàng)新領域的繼續(xù)探索?！敖ㄔ?005．1”MBS和“建元2007．1”MBS均是采用了抵押擔保證券(CMO)的形式，將證券劃分為優(yōu)先級證券和次級證券。“優(yōu)先級資產支持證券”按信用級別的高低分為A、B、C三檔，采用簿記建檔集中配售的方式發(fā)行，其發(fā)行利率將根據“簿記建檔”的最終結果確定；“次級資產支持證券發(fā)行人向發(fā)起機構(中國建設銀行)定向發(fā)行。種類發(fā)行金額（人民幣）占比（%）發(fā)行利率法定最終到期日評級A級資產支持證券2，669,浮動利率2037年11月26日AAAB級資產支持證券203,浮動利率2037年11月26日AC級資產支持證券52,791,900元浮動利率2037年11月26日BBB次級資產支持證券90,500,638元2037年11月26日無評級總計3，016,683,138100表一“建元20051”MBS發(fā)行規(guī)模資料來源：建元20051住房抵押貸款支持證券發(fā)行說明書種類發(fā)行金額（人民幣）占比（%）發(fā)行利率法定最終到期日評級A級資產支持證券3,582,348,600元浮動利率2039年1月26日AAAB級資產支持證券356,浮動利率2037年1月26日AC級資產支持證券82,381,500元浮動利率2039年1月26日BBB次級資產支持證券139,799,108元2039年1月26日無評級總計4,160,683,708元100表二“建元20071”MBS發(fā)行規(guī)模資料來源：建元20071住房抵押貸款支持證券發(fā)行說明書中國人民銀行數(shù)據顯示：截至2009年3月末。％。，購房貸款新增1149億元，同比多增146億元。隨著美國次貸危機的爆發(fā)，以及我國房價上漲過快。房地產市場出現(xiàn)需求不足的狀況，住房空置率不斷上升。為了提高住房購買需求，商業(yè)銀行不斷放松個人住房抵押貸款的條件，但是住房抵押貸款卻沒有顯著增長。據學者分析．個人房貸增加有限與目前的市場結構有關。改善型和投資型購房者會更多使用銀行貸款，以起到資金杠桿作用。但是目前這部分人還保持觀望態(tài)度。買房者大多是剛性需求者，刺激政策對這些人的個人住房需求無法起到立竿見影擴張的效果?？梢钥闯觯覈康禺a市場仍然存在需求不足的問題。 第二章 我國住房抵押貸款證券化存在的問題從住房抵押貸款證券化的運作模式并結合建行試點工作來看，我國實施住房抵押貸款證券化還面臨著一些方面的缺失和亟待解決的問題：（一） 制度和政策方面由于住房抵押貸款業(yè)務涵蓋一系列的法律法規(guī)，假如法律制度和社會保障制度不健全，那么銀行對失信或違約的控制就會存在漏洞，從而導致還款風險增加；對房地產商的控制力度不夠也會影響住房抵押貸款的風險。制度的不完善還可能造成會計核算方法與信息披露準則的不一致，導致風險的低估。房地產市場對我國經濟增長有著舉足輕重的作用，政府只有在保證其健康有序的發(fā)展才能促進國民經濟較快的發(fā)展，所以，一般來說政府對房地產業(yè)的調控力度較大，這也使得住房抵押貸款的違約風險產生了許多不確定性。（二） 利率方面利率風險是指金融市場的利率波動造成的銀行資產價值變動的風險。當存款利率上升時，住房抵押貸款的利率也會隨之上升，住房抵押貸款利率的上升直接使借款人的還貸壓力增加，違約風險也隨之增加了；當存款利率下降時，住房抵押貸款的利率也會隨之下降，住房抵押貸款利率的下降可能會使借款人從當前資本市場中進行再融資，就會有提前還款的情況發(fā)生，使銀行遭受損失。在2007年和2008年兩年中，由于美聯(lián)儲連續(xù)17次加息造成利率大幅連續(xù)攀升，加重了購房者的還貸負擔。從而美國房地產市場持續(xù)降溫，很多貸款人無法按時還款，導致了次級抵押貸款機構的虧損。利率上升還會影響房地產商的投資意愿，對住房抵押貸款風險