【正文】 。每月的還款額是相同的，但隨著還款期限的延長(zhǎng)，每月還款額中本金所占比重增加，利息所占比重減少，很好地說明了借貸資金的時(shí)間價(jià)值。i 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 比較兩種方法可以看出有以下差別： （ 1）二者的還款額不同 （ 2）每月還款額中本金、利息所占比例不同 （ 3）兩種還款方式中的利息總額不同 （ 4）在發(fā)生提前還款情況下剩余本金不同 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 二、 月本利和因子表 在西方國家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計(jì)算還款額、剩 余本金等。 （ principle）： 本金 是抵押人所欠銀行債務(wù)的總額，它是抵押人從放款機(jī)構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分，其初始值等于按貸款比率計(jì)算的價(jià)值量。 ：一般以年計(jì)算，是放款日到最后還款日（也稱到期日或終結(jié)日）的時(shí)間間隔。以上每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分?jǐn)?shù)被稱為分?jǐn)傁禂?shù)，可記作 K。 假設(shè)例 2中，貸款已按規(guī)定還款 5年，則剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。這時(shí) 300 個(gè)月 1元錢的現(xiàn)值，即月本利和因子（或月累積現(xiàn)值）為 ，則剩余本金計(jì)算如下： 剩余本金 =月還款額 月本利和因子 = =96574(元 ) 也就是經(jīng)過 5年還款后， 10萬元貸款的剩余本金為96574元， 5年總計(jì)償還本金 3426元。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 按照上述方法我們可以計(jì)算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) （一）有效利率 在選擇抵押貸款時(shí)，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負(fù)的杠桿作用。 貸款比率可以說明杠桿作用的大小，自有資金（ equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為： L=1/（ 1－ m）。 在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過： R=（ M i）＋（ E Y）。 （ 2）在杠桿作用為中性時(shí)（ D=0），杠桿因子對(duì)自有資金收益率無影響，貸款不起作用，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率又等于貸款利息。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 （三）還貸常數(shù) 還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。 還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時(shí)，貸款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時(shí)，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。 前者是借款人，這里稱為抵押人；后者為放款人，也稱為抵押權(quán)人。隨著還款年數(shù)的增加，未償還本金降低，抵押人擁有房產(chǎn)價(jià)值份額比重增加，為了減少還款利息或從房屋中抽提更多資金投資其他領(lǐng)域，抵押人可以將已抵押房屋再次向原銀行或其他銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅旱男袨椤? （ 2）增加貸款量，特別是經(jīng)過一定時(shí)期的還款，抵押人占房屋價(jià)值的大部分份額，由于房屋抵押無法進(jìn)行處置，使很多資金都沉淀于房屋這種不動(dòng)產(chǎn)，影響新的投資。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過程 （二）再抵押的運(yùn)行 為了取得再抵押，借款人應(yīng)首先清償原抵押債務(wù)，并愿支付一定的期前清償罰費(fèi)、申請(qǐng)費(fèi)。 為了減少各種罰費(fèi)，抵押一般首先向原銀行申請(qǐng)二次抵押。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 房屋抵押可以分為購買房屋的抵押和作為擔(dān)保的抵押。 （ 2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。 （ 4）當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響貸款人利益情況時(shí)。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 （二）處理 貸款人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照下列程序進(jìn)行： （ 1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。 （ 3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關(guān)費(fèi)用之后有剩余，所余金額退還借款人。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 一、等額還款 固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱為等額還款或等額償還。隨著還款期限的增加，所欠款項(xiàng)越來越少，所以每月還款額中利息所占份額越來越少，而本金數(shù)額越來越大。 如借貸 1元錢所需要的月還款額越低（即期限越長(zhǎng)），則借款人所能借貸的資金就越大，因?yàn)閷?duì)于一給定數(shù)額的貸款，如還款額低，達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的家庭增多，很多收入較低的家庭也能達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)。 （一）本息均還法 設(shè)客戶還款 n1個(gè)月后，貸款月利率由 r變?yōu)?r′，利率變動(dòng)后剩余本金計(jì)算公式為： P′=P－ n1m=(n－ n1)P /n 其中 m為每期段還本數(shù)； P′為剩余本金； P為本金；n為還款月數(shù)。P′r′ /n 月還款額： T= P+［ (nn1)+1］ r′/n 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 ，還款期限變化 由于每月還款額不變，所以 m′+n′=m+n 則 P′/n′+ (2n′+1)r′/2n′ =P/n+(2n+1)r /2n 則 n′=n (2P′+P′Pr′」 =(n－ n1) ，還款額變化 由于還款期限保持不變，剩余期限 n′=nn1 則變化后的月還款額： 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 ? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ?11 1 11 / 1 11 1 / (1 ) 1 . 1 / 1 1nnn n n n nnm p r r rr n r r r r r p?????? ? ? ? ?? ? ? ? ???? ? ? ?? ? ???? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ???? ? ? ? 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 ，期限變化 由于月還款額不變，則 m′=m 則 則 則 ? ? ? ?11 / 1 1 (1 )/(1 ) 1nn nnpr r r pr r r????? ? ? ??? ? ? ????? ? ?????房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 ? ? ??? ?1log1 (1 )/ (1 )( 1 ) 1 nn n nn r r r r r r r r r??? ? ? ?? ??? ???? ?????? ????? ??1(1)1 /(1)1 1 /1 1 (1)/1 1n n n nn n nr r r prr r pr r r? ? ? ? ? ??? ? ?? ? ? ???? ????? ????? ??? ? ? ?