抵押貸款的運(yùn)作培訓(xùn)課件-wenkub.com
2025-03-02 12:25 本頁面
【正文】 2023/3/222023/3/22March 22, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 2023/3/222023/3/222023/3/22 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 12:34:30 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/222023/3/222023/3/22Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 假設(shè)客戶在還款 n1個(gè)月后，要求期前還款，則此時(shí)其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應(yīng)為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*r*d*（ n+1） ]／ 60n 先息后本法 相對(duì)簡單得多， 期前還款額就是剩余本金額 ，查照還款清單就一目了然了。（除非雙方有特別的約定） 一般而言， 期前還貸對(duì)放款人是非常不利 的，因此對(duì)該等行為都有約定的罰則。 先息后本法 的計(jì)算要方便得多，因?yàn)榻?jīng)過一段時(shí)間的還款后， 剩余本金 是很容易計(jì)算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進(jìn)行。即 PMT=f（ PV， n， i） 一般地 : 在借款額一定時(shí)，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限； 在期限一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。 抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照如下程序進(jìn)行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進(jìn)一步的行動(dòng)； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣條款 ； ⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時(shí)，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費(fèi)用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對(duì)拍賣價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實(shí)際控制權(quán)和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權(quán)人對(duì)抵押物并沒有任何的實(shí)際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請(qǐng)求權(quán)的。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)事故賠付 超過債務(wù)部分的賠費(fèi) 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運(yùn)行過程 抵押貸款的運(yùn)行過程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。 ⑵借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系是在整個(gè)抵押貸款運(yùn)行過程中建立，在出現(xiàn)保險(xiǎn)標(biāo)的事故時(shí)得到強(qiáng)化，在保險(xiǎn)事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場(chǎng)供給者。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價(jià)格）的比率，也稱為貸價(jià)比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用的大小。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個(gè)月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 這里的計(jì)算是根據(jù) 本利和因子表 來進(jìn)行，主要是計(jì)算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 與手續(xù)費(fèi)不同， 貸款利率 是對(duì)貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)（以年計(jì)）或千分?jǐn)?shù)（以月計(jì)） 。我們也可以構(gòu)造一個(gè)貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 (－ 1) =（元） 通過公式比較和實(shí)際計(jì)算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時(shí)，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬元，約定按本息均還法分 60個(gè)月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請(qǐng)計(jì)算每月的還款額。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴(yán)格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。 ⑶杠桿負(fù)作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時(shí)（即 D0） ，形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會(huì)下降。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時(shí)（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負(fù)債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。 股東權(quán)益 E： 特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資
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