【正文】 期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用 等額本息還款法（先息后本） 或 等額本金還款（利隨本清）法 ， 累進(jìn)償還法 正在研發(fā)之中。 二、貸款額度、期限和利率的確定 貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)買房屋價(jià)值的80%，一般為 70%。 。 包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況、其他附加條件。具體要求包括 8大方面。 表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場(chǎng)規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。 自營(yíng)性的個(gè)人住房貸款 是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營(yíng)的住房抵押貸款，也稱 住房按揭貸款 。 ⑹個(gè)人住房貸款成本較高，但效益較好 個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)成本雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭(zhēng)相發(fā)展的服務(wù)品種。 ⑷個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化 個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是 抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場(chǎng)上交易 。擔(dān)?？梢允侨说膿?dān)保 —— 保證，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)保 —— 質(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是安全。個(gè)人住房貸款是一種 擔(dān)保貸款 ，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括 抵押、質(zhì)押和保證 等。 在香港特別行政區(qū)政府主導(dǎo)下，成立了相應(yīng)的官方機(jī)構(gòu)，來(lái)推行“第二按揭”業(yè)務(wù)。只有這些工作都得到落實(shí)，抵押貸款的市場(chǎng)化才真正可以提到議事日程上來(lái)。而我國(guó)目前在房地產(chǎn)和金融方面的法律體系還非常不健全，所制定的規(guī)章、規(guī)程、規(guī)范等的地位也比較低，不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)運(yùn)作在公開(kāi)、公平、公正的原則下高效、有序規(guī)范運(yùn)行。因?yàn)檫@種債權(quán)關(guān)系不是直接建立在購(gòu)買的住宅價(jià)值之上的，保證人的財(cái)產(chǎn)、信譽(yù)和質(zhì)押物的價(jià)值都會(huì)發(fā)生變化，與之相聯(lián)系的關(guān)系當(dāng)然也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，從而使得其中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就非常難以規(guī)范和嚴(yán)格。相反，如果證券市場(chǎng)不規(guī)范、成熟，必然會(huì)產(chǎn)生功能不全、管理不規(guī)范、投機(jī)性特強(qiáng)、價(jià)格形成不合理和波動(dòng)大等體制化風(fēng)險(xiǎn)，就非常難以保證抵押貸款證券的持續(xù)、正常交易，市場(chǎng)參與者的積極性當(dāng)然就不會(huì)很高。 抵押貸款證券化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響是相當(dāng)廣泛和持久的，既有正面的、好的影響，也可能產(chǎn)生負(fù)面的、不好的影響。其形成、運(yùn)行、發(fā)展需要非常獨(dú)特的條件，包括產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)、法律、技術(shù)等方面的綜合和配合。 抵押擔(dān)保傳遞債券是介于傳遞與抵押擔(dān)保債券之間的中間產(chǎn)品。發(fā)行機(jī)構(gòu)（即金融產(chǎn)品集成商）只起中介作用，將抵押貸款借款人償還的本息直接交給證券持有人。 美國(guó)政府成立了很多官方和半官方機(jī)構(gòu)，充當(dāng)市場(chǎng)的中介。離開(kāi)政府，就沒(méi)有房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，為放款銀行創(chuàng)造了大量持續(xù)不斷的資金來(lái)源，從而為其增加放款規(guī)模提供了資金保證。 房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的主要功能體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面 —— 在房地產(chǎn)抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)，貸款銀行是放款人、債權(quán)人、抵押權(quán)人，而在二級(jí)市場(chǎng)則成為債權(quán)的出賣者、資金的融通者。 1970年后又通過(guò)了 《 緊急住宅融資法 》 ，成立了 更多的二級(jí)市場(chǎng)金融產(chǎn)品集成商 ， 推出了更多的金融產(chǎn)品 ，逐步形成全國(guó)性的抵押二級(jí)市場(chǎng)。其做法是在前階段實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，由國(guó)會(huì)制定法案，授權(quán)聯(lián)邦 全國(guó)抵押協(xié)會(huì) 開(kāi)展相關(guān)工作： ? 加強(qiáng) 聯(lián)邦住宅管理局 FHA和 聯(lián)邦退伍軍人管理局 VA擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的抵押債權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)買賣； ? 從事特殊支持項(xiàng)目的管理； ? 管理以前的抵押貸款，并在必要時(shí)進(jìn)行清算。 將沉淀的財(cái)產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)換成金融投資工具； 將銀行集中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移給廣大的金融投資者； 將長(zhǎng)期的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)換成為短時(shí)間的金融產(chǎn)品買賣； 將不同大小的債權(quán)轉(zhuǎn)換成為標(biāo)準(zhǔn)化的小額金融產(chǎn)品。 主體： 借款人（抵押人、購(gòu)房者） 貸款銀行（抵押權(quán)人） 客體： 房屋 關(guān)系： 以房屋為抵押物、貸款額為標(biāo)的的債務(wù)債權(quán)的合同關(guān)系 ? 大量的借款人，少數(shù)的貸款銀行； ? 集中的放款，長(zhǎng)期持續(xù)的還貸； ? 短時(shí)間的調(diào)查取證交易，長(zhǎng)時(shí)間的債權(quán)債務(wù)抵押風(fēng)險(xiǎn)。 l 房地產(chǎn)抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng) l 房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作 l 房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的條件 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)抵押貸款 是房地產(chǎn)金融的重要組成，其規(guī)模大小、運(yùn)行是否健康、風(fēng)險(xiǎn)程度高低等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有舉足輕重的作用。第九章 抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)抵押貸款 是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要條件。也是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要內(nèi)容。 一、房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng) 所謂 房地產(chǎn)抵押的初級(jí)市場(chǎng) 就是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的市場(chǎng)化描述，即從市場(chǎng)的角度看房地產(chǎn)抵押貸款。 貸款銀行出賣債權(quán)，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)集成商買入債權(quán)再將其零售給金融市場(chǎng)的分散化投資者。 1954— 1968年美國(guó)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展階段。根據(jù)該法案，聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)分為 政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì) GNMA和聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)，把政府的重要作用由 GNMA來(lái)行使，促進(jìn)了二級(jí)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和市場(chǎng)化具有十分重要的意義。 因此，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展能夠很好地適應(yīng)投資者的投資需求，是金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要方向。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行 房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的形成發(fā)展必須具備非常合適的條件，而其中最基本的是政府的作用。 政府的廣泛參與具體包括 —— ? 制定法律法規(guī) ? 提供保險(xiǎn)保證 ? 維持市場(chǎng)秩序 ? 維護(hù)參與者利益 現(xiàn)代金融市場(chǎng)產(chǎn)品越來(lái)越要求標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展當(dāng)然也需要按照標(biāo)準(zhǔn)化的原則來(lái)組織、開(kāi)發(fā)和建設(shè)，而政府在這方面的重要作用就是制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則，提供標(biāo)準(zhǔn)化管理程序，引導(dǎo)集成商開(kāi)發(fā)更多針對(duì)不同需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)活力長(zhǎng)久，交易成本降低，風(fēng)險(xiǎn)更加分散。目前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券主要產(chǎn)品是各種債券，包括 四種基本類型 —— 傳遞證券 又稱 帕斯魯證券 。 抵押擔(dān)保債券是由發(fā)行者先建立一個(gè)抵押貸款組群，然后向投資者出售，到期日以前按期支付利息，到期時(shí)一次過(guò)償還本金。抵押貸款證券化是金融業(yè)發(fā)展的重要表現(xiàn)，是金融產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要