【正文】 大貧富差距 ? 積聚“符號經(jīng)濟(jì)”的泡沫風(fēng)險 二、抵押貸款證券化需要的社會經(jīng)濟(jì)條件 抵押貸款證券化需要健全的產(chǎn)權(quán)、法律等方面的條件，需要大量的市場參與者，需要成熟的理性的決策者的積極參與，而其中最基本的是與房地產(chǎn)有關(guān)的金融業(yè)務(wù)的正常、健康和達(dá)到一定規(guī)模的發(fā)展，具體來講包括 —— 成熟的房地產(chǎn)市場是使房地產(chǎn)金融交易達(dá)到合法、有序、正常運(yùn)行的前提。 成熟的抵押貸款還有一個重要條件，就是貸款需要統(tǒng)一的保證，而不是個別化、個性化的保證。 四、其他籌資方式的比較 ? 住房公積金 ? 儲蓄直接轉(zhuǎn)化為貸款 ? 依托開發(fā)商的自有資金 ? 開發(fā)商直接融資 第四節(jié) 抵押二級市場在中國的可行性 我國已將房地產(chǎn)特別是住宅業(yè)，作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)，籌集資金是實現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。個人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。如深圳目前就有信托性質(zhì)“ 住房抵押貸款債券 ”。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有 個人住房貸款、個人裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費(fèi)貸款、個人自建住房貸款 等。 一般來講，借款人需要提交的證件包括： ⑴身份證件； ⑵放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明； ⑶符合規(guī)定的購買房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件； ⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明； ⑸保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明； ⑹以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證； ⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明； ⑻放款人要求提供的其他文件或資料 二、貸款審查 貸款 審查的內(nèi)容 主要包括 ： ⑴核驗借款人申請表； ⑵核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款； ⑶審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進(jìn)行仔細(xì)審查核實，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實地勘察，在必要時請相關(guān)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估； ⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。 《 房屋買賣合同 》 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項權(quán)證）、抵押物保險單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時間內(nèi)交還放款人保管。 M=P*r(1+r)n／ [(1+r)n－１ ] （遞減還款法） 每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金－已歸還本金累計額） *月利率 請注意，與本息均還法不同！ 累進(jìn)償還法 是指貸款期內(nèi) 分段按一定比例遞增還款額 ，但每年或每幾年內(nèi)的各個月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。 以期房抵押的 ，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以 防止開發(fā)商重復(fù)銷售同一房屋 。 三、清戶撤押 借款人清償全部貸款本息后， 銀行應(yīng)及時通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶撤押手續(xù) 。包括 —— 項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證； 地價繳交憑證復(fù)印件； 施工許可證； 房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項目需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。 ⑷審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。 五、貸款的發(fā)放 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 發(fā)放 比較復(fù)雜和嚴(yán)格，經(jīng)過一系列的相關(guān)手續(xù)后，最后 由信貸員填寫 貸款劃款憑證 ，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由 會計部門 根據(jù)項目進(jìn)度情況及有關(guān)約定， 分期、分批 將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的 專戶 。 ⑺借款人已提供相關(guān)的經(jīng)注冊會計師審核的財務(wù)報表。 ⑶借款人已經(jīng)取得項目立項批準(zhǔn)文件，“四證”等法律文件有效、真實、可靠。 ⑼按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批 貸款審查 是根據(jù)貸款的“ 效益性、安全性、流動性”（所謂三性）原則 和貸款投向政策，對調(diào)查部門提交的報告進(jìn)行核實審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進(jìn)行審批。其 特點(diǎn) 是： 單項貸款規(guī)模大 、 受市場因素影響大、貸款對象較少但風(fēng)險性較高 。 ⑴土地使用權(quán)抵押登記申請 ⑵土地使用權(quán)抵押登記和變更登記 第四節(jié) 個人住房貸款貸后管理與貸款償還 一、貸后檢查及違約處理 貸后檢查 包括以下內(nèi)容： ⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況； ⑵借款人有無騙取銀行信用行為； ⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況； ⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況； ⑸抵押物保管及其價值變化情況； ⑹項目工程進(jìn)度和抵押預(yù)登記和正式登記落實情況； ⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況； ⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化及其發(fā)展趨勢； ⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。具體程序如下： ⑴登記時限 抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的 30天內(nèi) ，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記，登記機(jī)關(guān)對申請及提交的文件審核合格后，應(yīng)在 15個工作日內(nèi) 作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)， 抵押合同在生效日為登記之日 。 貸款期限最長不超過 30年。 四、貸款審批 經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請人的所有材料退還。 規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。 二、個人住房貸款的種類 政策性住房貸款 包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。 ⑶ 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。 還處在起步和試驗階段，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，主要是受金融風(fēng)暴和經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入長期通縮影響。因此，盡快建立健全和完善法律法規(guī)體系是當(dāng)務(wù)之急。 成熟的抵押貸款市場要求市場參與者多而且積極參與，包括放款銀行多、運(yùn)作規(guī)范、抵押貸款基本是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化合同，特別是貸款類型應(yīng)主要為抵押貸款。 一、抵押貸款證券化對社會經(jīng)濟(jì)的影響 住房抵押貸款證券化的運(yùn)行包括兩個相互連通的過程：一是貸款銀行將抵押貸款債權(quán)出售給集成商，二是集成商將買來的債權(quán)集中打包再分割成小額金融債權(quán)產(chǎn)品出售給證券投資者。投資者事實上是持有整