【正文】 力的因素變化情況； ⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況； ⑸抵押物保管及其價值變化情況； ⑹項(xiàng)目工程進(jìn)度和抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況； ⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況； ⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化及其發(fā)展趨勢； ⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批 貸款審查 是根據(jù)貸款的“ 效益性、安全性、流動性”（所謂三性）原則 和貸款投向政策，對調(diào)查部門提交的報告進(jìn)行核實(shí)審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進(jìn)行審批。 ⑶借款人已經(jīng)取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，“四證”等法律文件有效、真實(shí)、可靠。 五、貸款的發(fā)放 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 發(fā)放 比較復(fù)雜和嚴(yán)格，經(jīng)過一系列的相關(guān)手續(xù)后，最后 由信貸員填寫 貸款劃款憑證 ，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由 會計部門 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定， 分期、分批 將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的 專戶 。包括 —— 項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報告及項(xiàng)目預(yù)算報告； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證； 地價繳交憑證復(fù)印件； 施工許可證； 房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項(xiàng)目需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。 以期房抵押的 ，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以 防止開發(fā)商重復(fù)銷售同一房屋 。 《 房屋買賣合同 》 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時間內(nèi)交還放款人保管。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有 個人住房貸款、個人裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費(fèi)貸款、個人自建住房貸款 等。個人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。 成熟的抵押貸款還有一個重要條件，就是貸款需要統(tǒng)一的保證，而不是個別化、個性化的保證。 抵押擔(dān)保債券將抵押貸款按照期限的長短分為短期、中期和長期三種不同組群，將借款人償還的本息傳遞給債券持有人 —— 投資者。自然就對房地產(chǎn)市場需求提供了一種重要的支撐 —— 借款人更容易借到希望的款項(xiàng)，購買理想的住房，也就大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有非常強(qiáng)大的推進(jìn)。 小結(jié)：一級市場與二級市場的關(guān)系 初級市場 二級市場 房地產(chǎn) 購買者 證券 投資者 抵押貸款銀行 二級市場集成機(jī)構(gòu) 抵押 借款 金融產(chǎn)品 現(xiàn)金 債權(quán)交換 現(xiàn)金流 三、美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展 目前， 美國 的房地產(chǎn)抵押貸款的二級市場是全球規(guī)模最大、發(fā)展水平最高、體制建設(shè)最完善、產(chǎn)品最豐富、成交最活躍的市場，其發(fā)展經(jīng)歷了 三個基本階段： 美國房地產(chǎn)抵押二級市場的萌芽在 20世紀(jì) 50年代之前，有兩個很值得借鑒的做法： ? 政府成立權(quán)威的保險和擔(dān)保機(jī)構(gòu)，促進(jìn)住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化，為二級市場的發(fā)展創(chuàng)造條件。因此，盡量減低個人住房抵押貸款所隱含的風(fēng)險，是房地產(chǎn)金融發(fā)展必須解決的重要課題，而 通過 二級市場 運(yùn)作 來實(shí)現(xiàn)上述目的，是一種非常不錯的選擇。 1968年美國通過了 《 住宅和城市發(fā)展法 》 ，使抵押二級市場法制化并趨于成熟。 房地產(chǎn)抵押二級市場的運(yùn)行，具體內(nèi)容包括以下幾個方面 —— 一、政府廣泛的參與 政府的廣泛參與一方面提高了市場參與者的信心，另一方面加強(qiáng)了對市場的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)抵押二級市場可以在一定的體制環(huán)境和良好的社會預(yù)期下運(yùn)行。 由于相關(guān)的債權(quán)等規(guī)模大、時間長、對象復(fù)雜，運(yùn)行起來一定會產(chǎn)生很多相互制約和相互影響的關(guān)系，從而表現(xiàn)出其作用的獨(dú)特性，即抵押貸款的證券化對房地產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟(jì)的各個方面都會有非常重要的作用。 在法律法規(guī)基本建立健全的前提下，抵押貸款的市場化運(yùn)作的重要條件就是抵押貸款本身的標(biāo)準(zhǔn)化。所謂 抵押權(quán) 就是 抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán) 。 四、我國個人住房貸款業(yè)務(wù)前景 ⑴住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展 ⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展 ⑷住房需求增長需要信貸支持 ⑸金融開放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新 ⑴個人住房信貸市場競爭日趨激烈 ⑵個人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù) ⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化 ⑷個人住房貸款的經(jīng)營管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化 ⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點(diǎn) ⑹“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 ⑺個人住房貸款將出現(xiàn)證券化 ⑻個人住房貸款市場將更加細(xì)分 第二節(jié) 個人住房貸款的申請、審查和審批 一、個人住房貸款的申請 雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會有所差異，但基本過程是一致的，就是對借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。 貸款利率由中國人民銀行專門公布 。 貸款形態(tài) 是指 根據(jù)貸款的風(fēng)險程度對貸款進(jìn)行的分類 ，目前尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為 5級： ⑴正常貸款 ⑵關(guān)注貸款 ⑶次級貸款 ⑷可疑貸款 ⑸損失貸款 貸款檢查 分 抽查 和 重點(diǎn)檢查 ，其程序包括 5個主要環(huán)節(jié) 。 ⑴審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 ⑷項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成明確，融資方案、渠道合法合規(guī)，自有資金來源和比例符合有關(guān)規(guī)定。 ⑶貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理發(fā)放貸款手續(xù)；不同意的應(yīng)說明理由并退還相關(guān)資料。 ⑵項(xiàng)目資料 項(xiàng)目 資料要求更加嚴(yán)格，必須如實(shí)提交，否則被否決的可能性特別大。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起 15天內(nèi) ，到原登記機(jī)關(guān) 辦理變更或注銷抵押登記手續(xù) 。 。 自營性的個人住房貸款 是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營的住房抵押貸款，也稱 住房按揭貸款 。個人住房貸款是一種 擔(dān)保貸款 ，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括 抵押、質(zhì)押和保證 等。因?yàn)檫@種債權(quán)關(guān)系不是直接建立在購買的住宅價值之上的，保證人的財產(chǎn)、信譽(yù)和質(zhì)押物的價值都會發(fā)生變化，與之相聯(lián)系的關(guān)系當(dāng)然也會發(fā)生相應(yīng)的變化，從而使得其中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就非常難以規(guī)范和嚴(yán)格。 抵押擔(dān)保傳遞債券是介于傳遞與抵押擔(dān)保債券之間的中間產(chǎn)品。 房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展，為放款銀行創(chuàng)造了大量持續(xù)不斷的資金來源，從而為其增加放款規(guī)模提供了資金保證。 將沉淀的財產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)換成金融投資工具； 將銀行集中承擔(dān)的風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移給廣大的金融投資者； 將長期的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)換成為短時間的金融產(chǎn)品買賣； 將不同